İMAR BARIŞINDA DEĞERLEMENİN ÖNEMİ

Ülkemizin, gayrimenkul alanında en büyük sorunlarının başında, ruhsatsız veya...

Erhan Gündoğan

Ülkemizin, gayrimenkul alanında en büyük sorunlarının başında, ruhsatsız veya ruhsata aykırı olarak inşa edilen yapıların kayıt altına alınmamış olması gelmekteydi. Hükümetimizin çıkarmış olduğu 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16.maddesi uyarınca Yapı Kayıt Belgesi verilmesine ilişkin kanun gereği yasal olmayan yapılar yapı kayıt belgesi beyan usulü ile 31 Aralık 2018 yılı tamamlanması beklenen başvurular, halkımızdan gelen yoğun istek üzerine 15 Haziran 2019 tarihine kadar uzatılmış ve yapı kayıt belgesi bedeli son ödeme tarihi 30 Haziran 2019 yılı olarak belirlenmiştir. İmar barışı başvuru süresi uzatılmakla birlikte 31.12.2018 tarihi itibari ile 9,2 Milyon vatandaşımız imar barışından yararlanmış 10,35 milyar ödeme gerçekleştirilmiştir.


İmar barışı iki aşamadan oluşmaktadır: birinci aşama yapı kayıt belgesinin alındığı, ikinci aşama ise iskân alınması ve tapu kayıtlarının son duruma göre tescil edilmesi aşamalarıdır.


Uygulamada Yapı kayıt belgesi ile kayıt altına alındığı birinci aşama sonrası özellikle kat irtifakı, kat mülkiyeti kurulmamış, tapu kayıtlarında niteliği arsa olan ana gayrimenkullerin ikinci aşama için belirli bir süre olmamasına karşın, halkımız arasında “nasıl olsa yapıyı kayıt altına aldım sonra yaparım” anlayışı olduğu gözlenmektedir. Yapı kayıt belgesi alımında, yapının yasal hale gelmesi için ödenmesi gereken ücret başvuranın beyanına dayalı olduğundan, beyan edilen alanlardaki yanlışlığın kat mülkiyeti ve cins değişikliği işlemlerinde sorun teşkil etmemesi henüz süreç tamamlanmamış iken önem arz etmektedir. İmar barışından faydalanan özellikle birden fazla üniteye sahip yapıların kat mülkiyetine geçilmesinde, projenin çizilerek alanlarının belirlenmesi, bina genelinde ünite bazında değerin belirlenerek arsa paylarının dağıtılmasında gayrimenkul tespit ve değerlendirmesi çok büyük bir önem arz etmektedir. İleride yaşanabilecek hak kayıplarından dolayı anlaşmazlıkların önüne geçmek adına gayrimenkul değerleme hizmeti alınarak işlemlere devam edilmelidir.


Peki nedir bu gayrimenkul tespit ve değerleme hizmeti ve Denge Değerleme olarak biz bu işin neresindeyiz? SPK ve BDDK tarafından yetkilendirilmiş olan Firmamızca hazırlanan, tüm resmi kurumlarda geçerliliği kabul görmüş, konusunda uzmanlık lisansına sahip ve en az 3 yıllık tecrübeye sahip mühendis/mimar gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından hazırlanan, gayrimenkulün adresi, konumu, tanımı, çevre özelliklerinin tanımlandığı, tüm çevre ve yasal araştırmalarının yapıldığı, imar durumunun yazıldığı, gayrimenkulü etkileyecek olumlu ve olumsuz faktörlerin göz önünde bulundurularak, yapı kayıt belgesinde başvuru için gerekli tüm bilgi ve belgelerin yer aldığı bir raporlamadır.


Hazırlanmış olan rapor doğrultusunda bağımsız bölüm bazında değerin tespiti ve sonrasında kurulacak kat irtifakına esas olacak arsa payları tespit edilmiş olacaktır. Değerlerin belirlenerek mülkiyete geçilmiş olmanın vermiş olduğu bilinç ile paylaşımlardaki yaşanacak anlaşmazlıkların önüne geçmek tek çözüm yolu olarak gözükmektedir. Yıllardır bu işin mutfağında yer almış bir kişi olarak, mal paylaşımında ve mülkiyete geçiş de değerleme hizmeti almanın önemini tekrardan vurgulamak isterim. ‘’Neden böyle bir hizmet alayım ki şimdi bir de ücret vereceğim’’ düşüncesi ile hareket etmeden önce sağlayacağı fayda düşünüldüğünde, işi ehline teslim edilmesinin esas olduğunu hatırlatmak isterim.