# Denge Değerleme — Tam İçerik Dosyası (llms-full.txt) > Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş., 2005 yılından bu yana Türkiye'de > faaliyet gösteren, SPK ve BDDK lisanslı, RICS akredite, ISO 9001:2015 kalite belgeli > bağımsız gayrimenkul değerleme ve danışmanlık şirketidir. Bankalar, yatırımcılar, > bireyler ve kamu kurumları için Uluslararası Değerleme Standartları (UDS/IVS) ile > UDES çerçevesinde değerleme raporu hazırlar. Türkiye genelinde şube ağıyla hizmet > sunar. İletişim: +90 216 369 96 69 | info@dengedegerleme.com --- ## Sayfa: Hakkımızda URL: https://www.dengedegerleme.com/kurumsal/hakkimizda/ Son güncelleme: 2025-07-10 Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş., 2005 yılında İstanbul'da kurulmuştur. Türkiye'nin önde gelen bağımsız gayrimenkul değerleme şirketleri arasında yer almaktadır. Şirket; konut, ticari, endüstriyel, tarımsal ve karma kullanımlı taşınmazların yanı sıra makine-teçhizat, şirket ve araç değerlemesi de dahil olmak üzere geniş bir hizmet yelpazesi sunar. Denge Değerleme, Uluslararası Değerleme Standartları (IVS/UDS) ve Türkiye Değerleme Standartları (UDES) çerçevesinde çalışır. Raporları bankalar, fonlar, sigorta şirketleri, kamu kurumları ve bireysel yatırımcılar tarafından kullanılmaktadır. **Temel değerler:** Bağımsızlık, tarafsızlık, bilimsel yöntem, şeffaflık ve müşteri odaklılık. **Misyon:** Gayrimenkul ve varlık değerlemesinde Türkiye'nin en güvenilir bağımsız danışmanlık kurumu olmak. **Vizyon:** Uluslararası standartlarda, teknolojiyi kullanan, sürdürülebilir ve etik değerleme hizmetleri sunmak. --- ## Sayfa: Sertifikalarımız URL: https://www.dengedegerleme.com/kurumsal/sertifikalarimiz/ Son güncelleme: 2025-07-10 Denge Değerleme, aşağıdaki lisans ve akreditasyonlara sahiptir: **SPK Lisansı (Sermaye Piyasası Kurulu)** Sermaye Piyasası Kurulu tarafından verilen Gayrimenkul Değerleme Şirketi lisansı. SPK lisanslı değerleme şirketleri; borsaya kote şirketler, bankalar ve sermaye piyasası işlemleri için zorunlu değerleme raporlarını düzenleyebilir. **BDDK Lisansı (Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu)** Bankacılık sektörüne hizmet verebilmek için Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından yetkilendirilmiş değerleme şirketidir. Teminat amaçlı banka değerleme raporları bu lisans kapsamında hazırlanır. **RICS Akreditasyonu (Royal Institution of Chartered Surveyors)** Dünya genelinde gayrimenkul sektörünün en prestijli mesleki kuruluşu olan RICS tarafından akredite edilmiştir. RICS akreditasyonu, uluslararası değerleme standartlarına uyumu ve küresel ölçekte tanınırlığı simgeler. **ISO 9001:2015 Kalite Yönetim Sistemi Belgesi** Değerleme süreçlerinin kalite yönetim sistemi standartlarına uygun yürütüldüğünü belgelemektedir. Süreç tutarlılığı, izlenebilirlik ve sürekli iyileştirme taahhüdünü ifade eder. --- ## Sayfa: Hizmetlerimiz — Tam Liste URL: https://www.dengedegerleme.com/hizmetlerimiz/ Denge Değerleme'nin sunduğu tüm hizmetler: **Gayrimenkul Değerleme** — https://www.dengedegerleme.com/gayrimenkul-degerleme/ Konut, ofis, AVM, arazi, tarım arazisi ve karma kullanımlı taşınmazların piyasa değeri, kira değeri ve yatırım değerinin UDS/IVS standartlarında belirlenmesi. **Kentsel Dönüşüm Hizmetleri** — https://www.dengedegerleme.com/kentsel-donusum-hizmetleri/ 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti desteği, arsa payı değerlemesi, şerefiye hesabı ve dönüşüm sürecinde gayrimenkul değerleme raporu. **Kira Değer Tespit Raporu** — https://www.dengedegerleme.com/kira-deger-tespit-raporu/ Taşınmazların güncel piyasa kira değerinin bağımsız ve bilimsel yöntemlerle belirlenmesi. Kiracı-kiraya veren anlaşmazlıklarında ve banka süreçlerinde kullanılır. **Hukuki Süreçler İçin Değerleme** — https://www.dengedegerleme.com/hukuki-surecler-icin-degerleme/ Miras taksimi, boşanma davası, kat karşılığı anlaşmazlıkları ve diğer hukuki süreçlerde mahkemeye sunulabilir bağımsız değerleme raporu. **İnşaat Seviye İlerleme Takibi** — https://www.dengedegerleme.com/insaat-seviye-ilerleme-takibi/ Bankalar ve yatırımcılar adına inşaat projelerinin fiziksel ilerleme ve hakediş denetimi. Proje finansmanı süreçlerinde bağımsız teknik gözetim. **Fizibilite Çalışmaları** — https://www.dengedegerleme.com/fizibilite-calismalari/ Gayrimenkul geliştirme ve yatırım projelerinin pazar analizi, maliyet-gelir projeksiyonu ve yatırım fizibilite değerlendirmesi. **Etkin ve Verimli Kullanım Analizi (ENYEKU)** — https://www.dengedegerleme.com/etkin-ve-verimli-kullanim-analizi/ Bir taşınmazın hukuki, fiziksel ve finansal açıdan en yüksek değeri üretecek kullanım biçiminin belirlenmesi. **Gayrimenkule Yeniden İşlev Kazandırma Raporu** — https://www.dengedegerleme.com/gayrimenkule-yeniden-islev-kazandirma-raporu/ Atıl kalan veya dönüşüm potansiyeli olan yapıların farklı işlevlere dönüştürülmesine yönelik analiz ve değerleme raporu. **Kurumsal Gayrimenkul Yönetim Danışmanlığı** — https://www.dengedegerleme.com/kurumsal-gayrimenkul-yonetim-danismanligi/ Şirket gayrimenkul portföylerinin stratejik yönetimi, optimizasyonu ve maliyet analizi. **Şirket Değerleme** — https://www.dengedegerleme.com/sirket-degerleme/ İşletme değerinin çeşitli yöntemlerle (gelir, piyasa, maliyet) belirlenmesi. M&A, ortak alımı ve satışı ile raporlama amaçlı kullanılır. **Makine Değerleme** — https://www.dengedegerleme.com/makine-degerleme/ Sanayi makineleri, üretim ekipmanları ve teknik varlıkların değerlemesi. **Maddi Duran Varlık Değerlemesi** — https://www.dengedegerleme.com/maddi-duran-varlik-degerlemesi/ IFRS/TFRS raporlaması, teminat ve sigorta amaçlı maddi duran varlık değerlemesi. **Sigorta Değerleme** — https://www.dengedegerleme.com/sigorta-degerleme/ Sigortalama amaçlı yeniden yapım maliyeti ve gerçek değer tespiti. **Sigorta Risk Analizi** — https://www.dengedegerleme.com/sigorta-risk-analizi/ Sigorta portföylerindeki gayrimenkul varlıkların risk bazlı değerleme analizi. **Tesis Değerleme** — https://www.dengedegerleme.com/tesis-degerleme/ Fabrika, lojistik merkez, enerji tesisi ve benzeri özel amaçlı yapıların değerlemesi. **Araç Değerleme** — https://www.dengedegerleme.com/arac-degerleme/ Binek, ticari araç ve özel araçların piyasa değeri tespiti. **Teminat Amaçlı Değerleme** — https://www.dengedegerleme.com/teminat-amacli-degerleme/ Bankacılık sektörü için BDDK yönetmeliği kapsamında teminat değerlemesi. **Yabancılar İçin Tapu Değerleme** — https://www.dengedegerleme.com/yabancilar-icin-tapu-degerleme/ Türkiye'de mülk edinmek isteyen yabancı uyruklu kişiler için tapu başvurularında gerekli zorunlu değerleme raporu. **Yatırım Danışmanlığı** — https://www.dengedegerleme.com/yatirim-danismanligi/ Gayrimenkul yatırım kararları için pazar araştırması, portföy analizi ve stratejik danışmanlık. **Lokasyon Analizi** — https://www.dengedegerleme.com/lokasyon-analizi/ Perakende, lojistik veya ofis açılışları için yer seçimi ve lokasyon değerlendirme raporu. **Pazar Araştırması Raporu** — https://www.dengedegerleme.com/pazar-arastirmasi-raporu/ Sektörel gayrimenkul piyasası verileri, arz-talep analizi ve fiyat endeksi çalışmaları. **Güvenli Liman Gayrimenkul** — https://www.dengedegerleme.com/guvenli-liman-gayrimenkul/ Yatırım amaçlı düşük riskli, istikrarlı getiri potansiyeli olan gayrimenkullerin belirlenmesi ve değerlemesi. --- ## Sayfa: Kentsel Dönüşüm Nedir? URL: https://www.dengedegerleme.com/kentsel-donusum-nedir/ Yayın tarihi: 2023-07-21 | Son güncelleme: 2026-05-20 Kentsel dönüşüm; afet riski taşıyan yapıların 6306 sayılı Kanun kapsamında yıkılarak yeniden inşa edildiği, devlet kira yardımı ve kredi desteğiyle sürdürülen zorunlu bir kentsel yenileme sürecidir. Kentsel dönüşüm, şehirleşmenin getirdiği olumsuz etkiler sonucunda riskli bölgelerde yer alan ve bir afet durumunda risk teşkil edecek yapıların, güvenli bir şekilde yeniden inşa edilmesidir. Devlet destekli dönüşüm kredisi, kira yardımı ve vergi masraf indirimi gibi imkânlardan yararlanarak yeniden yapılaşmayı hedefleyen bir dönüşüm sürecidir. 30 Mayıs 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca uygulanan bir süreçtir. ### 6306 Sayılı Kanun: Kentsel Dönüşümün Hukuki Dayanağı Türkiye'de kentsel dönüşüm, 30 Mayıs 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile yasal zemine oturtulmuştur. Bu kanunun temel amacı; riskli yapı sayısını en aza indirerek yaşanabilecek can ve mal kayıplarını önlemek, afetlere karşı dayanıklı şehirler inşa etmek ve sosyal gelişimi desteklemektir. 6306 sayılı yasa; devlet destekli dönüşüm kredisi, kira yardımı, vergi ve harç muafiyetleri gibi çeşitli imkânlar sunarak vatandaşların yeniden yapılaşma sürecine katılımını teşvik eder. Kanun, süreç içindeki tüm aktörlerin (devlet, belediyeler, müteahhitler ve kat malikleri) hak ve sorumluluklarını belirler. Kaçak yapılaşmanın önüne geçilmesi, mülkiyet haklarının korunması ve adil paylaşım bu yasanın güvencesi altındadır. ### Kentsel Dönüşüm Şartları Bir yapının kentsel dönüşüm kapsamına alınabilmesi için "riskli yapı" raporu gerekmektedir. Riskli yapı; ekonomik ömrünü tamamlamış, yıkılma veya ağır hasar görme riski bilimsel verilerle kanıtlanmış yapılardır. Riskli yapı raporu almak için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nca yetkilendirilmiş kuruluşlara başvurulur. Tüm kat maliklerinin onayı gerekmez; tek bir malik kimlik ve tapu ibrazıyla başvurabilir. Uzman, yapının taşıyıcı kolonlarından karot örneği alarak analiz yapar. Rapor kat maliklerine tebliğ edilir; 15 gün içinde itiraz edilebilir. İtiraz olmazsa rapor kesinleşir. **Temel kavramlar:** - **Riskli Yapı:** Tekil bina ölçeğinde, afet anında yıkılma riski taşıyan yapılar. - **Riskli Alan:** Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can kaybı riski taşıyan, yetkili kurum kararıyla ilan edilen geniş bölgeler (mahalle, sokak veya ilçe ölçeği). - **Rezerv Yapı Alanı:** Kentsel dönüşüm kapsamında yeni yerleşim veya taşınma bölgesi olarak belirlenen alanlar. ### Kentsel Dönüşüm Faaliyetlerini Yürüten Kurumlar - **Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı:** Riskli Alan ve Rezerv Alan ilanlarında tam yetkili; sürecin kural koyucusu ve denetleyicisi. - **Yerel Yönetimler (Belediyeler):** Yetki devri durumunda kendi sınırlarındaki projeleri yönetir. - **TOKİ:** Büyük ölçekli alan dönüşümlerinde ve dar gelirli vatandaşların konut erişiminde uygulayıcı kurum. - **Özel Sektör ve Kat Malikleri:** Parsel bazındaki riskli yapı dönüşümlerinde inisiyatif kat maliklerindedir. ### Kentsel Dönüşümde Gayrimenkul Değerleme Kentsel dönüşüm süreci, mülkiyet haklarının ve ekonomik değerlerin yeniden dağıtıldığı hassas bir süreçtir. Bu noktada SPK lisanslı gayrimenkul değerleme şirketlerinin hazırladığı bağımsız değerleme raporu devreye girer. Kentsel dönüşümde değerleme; kat maliklerinin yeni projeden adil pay alabilmeleri, şerefiye farklarının (kat, cephe, manzara kaynaklı değer farkları) doğru hesaplanması ve hak kaybı yaşanmaması için sunulan resmi ekspertiz hizmetidir. 6306 sayılı Kanun gereği değerleme raporu, mutlaka SPK lisanslı Gayrimenkul Değerleme Şirketleri tarafından hazırlanmalıdır. Raporda binanın mevcut durumu, bağımsız bölüm değerleri ve arsa payı değerleri yer almak zorundadır. **Değerleme raporu bina yıkımından ve müteahhit ile anlaşmadan önce hazırlatılmalıdır.** Bu sayede anlaşmalar çok daha sağlıklı ilerler. ### Kentsel Dönüşüm Değerleme Raporunda Neler Yer Alır? - Mevcut binanın yasal ve fiziksel durumu - Bağımsız bölümlerin (daire, dükkan) mevcut piyasa değerleri - Arsa payı değerleri: Her kat malikinin arsa üzerindeki hissesinin bugünkü rayiç bedeli - Yeni projedeki tahmini gayrimenkul değerleri - Şerefiye hesaplamaları: Yeni dairelerin kat, cephe, gün ışığı, manzara gibi kriterlere göre değer eşitleme hesabı ### Kentsel Dönüşüm Süreç Adımları (Özet) 1. Kat maliklerinden biri yetkili kuruluşa başvurur; riskli yapı tespiti yapılır. 2. Tespit raporu İl Müdürlüğü'ne sunulur; maliklere 15 günlük itiraz süresi verilir. 3. Raporun kesinleşmesinin ardından maliklere 60 günlük yıkım süresi tanınır. 4. Bu süre içinde SPK lisanslı firmadan gayrimenkul değerleme raporu alınır. 5. Kat maliklerinin 2/3 çoğunluğu kararıyla müteahhit seçilir ve anlaşma imzalanır. 6. Yıkım ve yeniden inşa başlar; malikler kira yardımı veya faiz destekli kredi kullanabilir. ### Sık Sorulan Sorular (FAQPage) **Kentsel dönüşümün temel amacı nedir?** Olası afetlerde can ve mal kaybını önlemek için riskli yapıların güvenli ve modern yaşam alanlarına dönüştürülmesidir. **Kentsel dönüşümün yasal dayanağı nedir?** 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'dur (30 Mayıs 2012). **Riskli yapı tespiti başvurusu nasıl yapılır?** Kat maliklerinden sadece birinin başvurusu ile Bakanlıkça lisanslandırılmış kurumlara yaptırılabilir. Çoğunluk aranmaz. **Riskli yapı nedir?** Ekonomik ömrünü tamamlamış veya yıkılma/ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel verilerle kanıtlanmış yapılardır. **Riskli yapı tespitine itiraz süresi ne kadardır?** Tebligatın maliklere ulaşmasından itibaren 15 gün içinde itiraz edilebilir. **Sağlanan finansal destekler nelerdir?** Hak sahiplerine kira yardımı (genellikle 18 ay) veya faiz destekli kredi imkânı sunulur. İkisi aynı anda kullanılamaz. **Yıkım süreci nasıl işler?** Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra maliklere tahliye ve yıkım için genellikle 60 günden az olmamak üzere süre verilir. **Karar alma çoğunluğu nedir?** Sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az 2/3 çoğunluğu aranır. **Hangi harçlardan muafiyet sağlanır?** Tapu harcı, noter harcı, damga vergisi ve belediye harçları gibi birçok kalemden muafiyet sağlanır. **Şerefiye (değerleme) neden önemlidir?** Hak sahiplerinin mevcut mülklerinin ve yeni projede alacakları bağımsız bölümlerin adil değerinin belirlenmesi için gereklidir. **"Yarısı Bizden" kampanyası nedir ve bitiş tarihi nedir?** Devletin hibe ve kredi desteği sağladığı kampanyada son tarih 31 Aralık 2026 olarak belirlenmiştir. **2026 kentsel dönüşüm kira yardımı ne kadardır?** TÜFE artışı ve Bakanlık kararıyla belirlenir. 2026 yılı için İstanbul'da malikler için aylık 8.000–10.000 TL seviyesindedir. --- ## Sayfa: Kentsel Dönüşüm Hizmetleri URL: https://www.dengedegerleme.com/kentsel-donusum-hizmetleri/ Son güncelleme: 2026-02-16 Denge Değerleme, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm süreçlerinde şu hizmetleri sunmaktadır: **Arsa Payı Değerlemesi:** Riskli yapılarda her bağımsız bölümün arsa üzerindeki payının güncel rayiç bedelinin tespit edilmesi. **Şerefiye Hesabı:** Yeniden yapılacak projede dairelerin kat, cephe, gün ışığı alma ve manzara farklılıklarından kaynaklanan değer farkının matematiksel olarak hesaplanması ve hakkaniyetli dağılımının sağlanması. **Mevcut Yapı Değerlemesi:** Yıkım öncesinde mevcut binanın piyasa değerinin tespit edilmesi. **Yeni Proje Değerlemesi:** İnşaat sonrasında oluşacak bağımsız bölümlerin tahmini değerlerinin belirlenmesi. **Danışmanlık Hizmeti:** Kat malikleri ve müteahhitler arasındaki kat karşılığı/gelir paylaşımı müzakerelerinde bağımsız değerleme uzmanlığı desteği. Kentsel dönüşüm değerleme raporu; 6306 sayılı Kanun gereği SPK lisanslı gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından hazırlanmak zorundadır. Denge Değerleme, bu alanda SPK ve BDDK lisanslı, RICS akredite bir kurum olarak hizmet vermektedir. İletişim için: +90 216 369 96 69 | https://www.dengedegerleme.com/iletisim/ --- ## Sayfa: Gayrimenkul Değerleme URL: https://www.dengedegerleme.com/gayrimenkul-degerleme/ Son güncelleme: 2026-02-16 Gayrimenkul değerleme; bir taşınmazın, taşınmaza bağlı hak ve faydaların, değerleme günündeki olası değerinin, bağımsız ve tarafsız uzmanlar tarafından, uluslararası ve ulusal standartlara uygun bilimsel yöntemlerle belirlenmesidir. **Değerleme Yöntemleri:** - **Emsal Karşılaştırma Yöntemi:** Benzer özellikteki taşınmazların piyasada gerçekleşen satış ve kira işlemleriyle karşılaştırma yapılarak değer belirlenir. - **Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi:** Taşınmazın ürettiği veya üretebileceği gelirin kapitalize edilmesiyle değer tespit edilir. Özellikle ticari gayrimenkuller için kullanılır. - **Maliyet Yöntemi:** Yapının yeniden yapım maliyetinden fiziksel yıpranma ve işlevsel eskime düşülerek değer bulunur. Özel amaçlı yapılarda tercih edilir. **Değerleme Raporu Kullanım Alanları:** - Banka kredisi (ipotek, teminat) - Kentsel dönüşüm (arsa payı, şerefiye) - Miras ve veraset paylaşımı - Boşanma davaları - Şirket bilançosu (IFRS/TFRS) - Sigorta poliçesi - Yabancılar için tapu işlemleri - Yatırım kararı **Yasal Zorunluluk:** SPK lisanslı şirketler tarafından hazırlanan değerleme raporları bankacılık, sermaye piyasası ve tapu işlemlerinde yasal olarak zorunludur. Denge Değerleme, SPK lisansı, BDDK lisansı ve RICS akreditasyonuyla Türkiye genelinde tüm taşınmaz türleri için değerleme raporu hazırlamaktadır. --- ## İletişim ve Erişim **Genel Merkez:** İstanbul, Türkiye **Telefon:** +90 216 369 96 69 **E-posta:** info@dengedegerleme.com **Web:** https://www.dengedegerleme.com **Danışmanlık talebi:** https://www.dengedegerleme.com/surekli-bilgilendirme-formu/ **Şubeler:** https://www.dengedegerleme.com/iletisim/subelerimiz/ **Sosyal medya:** - LinkedIn: https://www.linkedin.com/company/dengedegerleme/ - X (Twitter): https://x.com/dengedegerleme - Instagram: https://www.instagram.com/dengedegerleme/ - YouTube: https://www.youtube.com/channel/UCQK-LQujNhWpyd-OGzh6D-g - Facebook: https://www.facebook.com/dengedegerlemedanismanlik