1. Menkul ve Gayrimenkul Nedir?
2. Değerleme Nedir?
3. Gayrimenkul Değerleme Raporu Nedir?
4. Gayrimenkul Değerleme Şirketi Nedir?
5. Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Kimdir?
6. Değerleme ve Değerleme Raporlarının Önemi Nedir?
7. Değerleme Raporu ne Amaçla Yapılır ve Nerelerde Kullanılır?
8. Değerlemede Kullanılan Yöntemler Nelerdir?
9. Değerleme Ücreti Ne Kadar?
10. Tapu Harcı Ne Kadar?
11. Belediye Ücreti Ne Kadar?
12. Raporum Ne Kadar Sürede Hazırlanır?
13. Miras paylaşımında değerleme raporu hazırlatmalı mıyım?
1. Menkul ve Gayrimenkul Nedir?

Menkul; taşınabilir nitelikte, paraya çevrilebilen, parayla ifade edilebilen kıymetli materyallere denir. Makine Ekipman, Araç..vb.
Gayrimenkul ya da taşınmaz; taşınabilir niteliği bulunmayan, paraya çevrilebilen, parayla ifade edilebilen kıymetli materyallere denir. Arsa, Yapılar.. vb.

2. Değerleme Nedir?

Değerleme, yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi ve özel, gerçek ve tüzel kişi ve kuruluşlara ait bir varlığın ya da gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule ilişkin hak ve faydaların, uluslararası metotlar kullanılarak, etik kurallar çerçevesinde, bağımsız, tarafsız ve objektif olarak değer takdir edilmesidir.

3. Gayrimenkul Değerleme Raporu Nedir?

Gayrimenkul Değerleme Raporu, belirlenen bu değere nasıl ulaşıldığı, hangi verilerden nasıl yararlanıldığı gibi analizlere ilişkin düzenlenen rapordur.

4. Gayrimenkul Değerleme Şirketi Nedir?

Gayrimenkul değerleme şirketleri, SPK ve BDDK tarafından yetkilendirilmiş gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesi görevini yürüten kuruluşlardır.

5. Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Kimdir?

Değerleme Uzmanı, bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesini yapacak olan, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri tarafından istihdam edilen, şirketin faaliyet konusunu yakından ilgilendiren mühendislik, işletme-ekonomi, mimarlık ve şehir ve bölge planlama gibi alanlarda asgari 4 yıllık üniversite mezunu, Değerleme Uzmanı Lisansı sahibi en az 3 yıl tecrübeli kişilerdir.

Mevcut yasal düzenlemeler; Değerleme Uzmanının birden fazla şirkette çalışamayacağı, objektiflik ve bağımsızlık ilkesine aykırı hareket edemeyeceği, emlak komisyonculuğu faaliyetinde bulunamayacağı, meslek onuru ile bağdaşmayan davranışlarda bulunmamaları gerektiğini çok net bir şekilde ortaya koymaktadır.

6. Değerleme ve Değerleme Raporlarının Önemi Nedir?

Menkul ve Gayrimenkuller değerleme yapılmak üzere hazırlanan değerleme raporları vasıtasıyla finansal işlemlerde kullanılabilen değere dönüşür.

Ülkemizde gayrimenkul sektörünün gelişmesine paralel olarak taşınmaz değerlerin ekonomi içindeki öneminin artması, SPK’nın küçük yatırımcıyı koruma ilkesinden doğan “gerçek değer” arayışı, kurum mülklerinin alım satımı, kamulaştırma, gayrimenkul paylaşım adalet arayışı, gayrimenkule dayalı verginin dağılımında, Tüzel kişi veya kişilerin borç yapılandırmasında, devir ve takasında bedelin tespiti ve finansal sektörün yeniden yapılandırılmasına bağlı olarak banka aktiflerinin objektif kriterlere göre analizi gibi etkenler bu pazarın gelişimine katkıda bulunmaktadır.

7. Değerleme Raporu ne Amaçla Yapılır ve Nerelerde Kullanılır?
  • Mülkiyet değişimlerinde alış-satış fiyatını belirlemek için,
  • Kiralamalarda değer tespiti,
  • Krediye yönelik işlemlerde gayrimenkullerin teminat olarak alınacağı durumlarda,
  • Şirket aktiflerindeki gayrimenkullerin değerinin belirlenmesinde (UMS)*
    • Halka arzlarda
    • Şirket birleşmeleri, devir almalarda
    • UMS’ye göre bilanço tutan işletmelerde
  • Mirasla mal intikalinde adil mal paylaşımı istendiğinde,
  • Mülklerin en iyi ve en verimli kullanım analizinin ortaya konulması gerektiğinde,
  • Yapılması düşünülen yatırımların yıllar itibarı ile yaratacağı gelirlerin giderlere oranı ve bugünkü proje değerinin tespiti çalışmalarında (finansal fizibilite etütlerinde)
  • Sigorta işlemlerinde,
  • Sale&Lease back (sat ve geri kirala) işlemlerinde,
  • Kamulaştırmada adil ödeme için değer tespitinde,
  • Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının (GYO) portföylerinde yer alan gayrimenkullerin alım-satım, kiralama ve yeniden değerlemelerinde, gayrimenkul ipoteklerini alırken, proje başlangıcında yasal prosedürlere uygunluk tespitinde,
  • Hisse senedi borsada işlem göre tüm şirketlerin ödenmiş sermayelerinin %5’ini aşan gayrimenkul alım-satımların da ve kendi gayrimenkullerini başka bir şirkete ayni sermaye olarak koymaları durumunda,
  • Bankaların icra takibine düşmüş alacaklarının 1.000 TL ‘yi aşan bedelleri olanların değer tespitlerinde.
8. Değerlemede Kullanılan Yöntemler Nelerdir?

Uluslararası değerleme standartlarında üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımları; (a) Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı, (b) Gelir Yaklaşımı, ve (c) Maliyet Yaklaşımıdır.

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Pazar yaklaşımı; değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması, değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması durumunda sağlık sonuçlar elde etmemizi sağlar.

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Gelir Yaklaşımı;varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması, (b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması durumunda sağlık sonuçlar elde etmemizi sağlar.

 

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Maliyet Yaklaşımı; katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi, varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması ve/veya kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması durumunda sağlık sonuçlar elde etmemizi sağlar.

9. Değerleme Ücreti Ne Kadar?

Değerleme ücreti;

  • Gayrimenkullerin her birinin niteliğine göre,
  • Değerleme işlemi yapılacak olan alanın metrekaresi göre,
  • Gayrimenkulün bulunduğu il ve ilçedeki resmi kurum harçlarına göre

değişkenlik göstermektedir.

Değerleme şirketi aranırken kaliteden ödün verilmemelidir. Kalite konusunda sıkıntılar olması, değerleme raporunu hazırlayan şirketin SPK ve BDDK tarafınca yetkilendirilmiş firma olmaması birçok kurum tarafından raporunuzun kabul edilmemesi riskini doğurur.

Değerleme ücreti için buraya tıklayarak teklif alabilirsiniz.

10. Tapu Harcı Ne Kadar?

Tapu harçları 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı tarifelerde yer alan maktu harçların (maktu ve nispî harçların asgarî ve azami miktarlarını belirleyen hadler dahil) yeniden değerleme oranında hesaplanarak tespit edilerek 4 sayılı Tapu ve Kadastro işlemleri alınacak harçlar tarifesi olarak yıl sonunda bir sonraki uygulanacak harçlar ilan edilmektedir. (http://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2018/12/20181231M3-10.htm)

11. Belediye Ücreti Ne Kadar?

Her belediye kendi meclisinde almış olduğu karar doğrultusunda belirlenmektedir. Bu nedenle tek bir ücret uygulanmamakta değişiklik arz etmektedir.

12. Raporum Ne Kadar Sürede Hazırlanır?

Konu gayrimenkulün konumu, niteliği ve büyüklüğüne göre değişiklik göstermektedir. Rapor süresinde müşterilerin göstermiş olduğu işbirliği süreci olumlu veya olumsuz şekilde etkilemektedir.

13. Miras paylaşımında değerleme raporu hazırlatmalı mıyım?

Değerleme raporlarımızda gayrimenkullerin dağılımında yüzölçüm, adet vb. kriterlere göre dağılım önerisi yapılmaz. Paylaşımda değer bazlı dağılım dikkate hakkaniyet sağlanmaya çalışılır.

Menü