Taşınmaz Değerleme Sistemi

Bir süredir gündemi meşgul ettiği üzere ülkemizde de diğer gelişmiş ülkelerde olduğu gibi Taşınmaz Değerleme sisteminin tesis edilmesi, bu yolla gayrimenkul sektörünün kayıt altına alınması, tapu harçlarının ve gelir vergisinin Pazar Değeri esas alınarak hesaplanması suretiyle vergi adaletinin sağlanması ve ülkemiz gelirlerinin arttırılması hedeflenmektedir.

Gerek Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü gerekse Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) cenahında yapılan görüşmelerden edindiğimiz izlenime göre TDS’nin konut da dahil satışa konu tüm gayrimenkul satışlarını kapsaması ve ilk başta pilot uygulama olarak başlatılması hedeflenmektedir. Bu yolla her bir bölge için geçerli olmak üzere değer haritalarının oluşturulması sağlanarak, tapu devrinde hesaplanmakta olan tapu harçlarının emlak vergisine esas rayiç bedel üzerinden alınması yerine güncel değerleme raporunda belirtilen değerden düşük olmamak üzere belirlenmesi esası getirilmektedir.

Bu işlemle satıcının ödeyeceği gelir vergisinin gerçek matrah üzerinden hesaplanması gerçekleşeceğinden, gelir dağılımında adaletin sağlanmasına yönelik bir adımın atılması da sağlanmış olacaktır.

Aslında yabancıya gayrimenkul satışlarında değerleme raporu şartı getirilmesi ile taşınmaz değerleme sisteminin ilk adımı atılmıştır. Böylece ülkemizde yabancı yatırımcıları korumak üzere güven ortamının oluşturulmaya başlanmıştır.

Dönem dönem konjonktürel değişiklikler gösterse de ülkemizde satışa konu olan konutların yaklaşık olarak 1/3’ü bankalardan alınan kredilerle finanse edilmektedir. Geriye kalan kısmın 1/3’ü konut üreten firmaların senetli satışları,1/3 lük kısmı ise nakit olarak satışa konu olmaktadır.

Bankalardan kullanılan krediler vasıtasıyla konut alımlarında lisanslı değerleme şirketlerine değerleme raporları hazırlatılması zorunluluğu nedeniyle alıcılar değerleme raporlarıyla korunmaktadır ancak bedeli senet düzenlenmek ve nakitle peşin ödenmek suretiyle alım satıma konu konutlarda/taşınmazlarda alıcılar gayrimenkulle ilgili riskler konusunda kendi bilgileri ile sınırlı, fiyat olarak ise karşı tarafın insafına kalmaktadır.

Bu nedenle Taşınmaz Değerleme Sisteminin tesisi ile satışa konu tüm tapu devirlerinin yapılabilmesi için değerleme raporu hazırlanılması zorunlu hale getirildiğinden, konu alıcı ya da satıcının bilgi ve ilgisi ile sınırlı kalmayıp, konusunda tecrübe sahibi uzman tespit ve görüşü ile görünür, bilinir hale gelmektedir.

Bir başka anlatımla, taşınmaz değerleme sisteminin kurulması ile tüm satış işlemlerinde satışa konu her bir taşınmaz için değerleme raporu hazırlanacağından değerleme uzmanı tarafından bahse konu her bir taşınmazın fiziki ve hukuki durumu ile o gayrimenkulün ürettiği ekonomik yararları tespit edilerek değer bu tespitlerin üzerine inşa edilecektir.

Burada fiziki tespitten kastedilen satışa konu mülk, arsa ya da tarla ise kullanışlı bir plana sahip bina inşa edilebilir mi? Bir konut ise, planı, günlük hayatı kolaylaştırıyor mu? Bir başka anlatımla kullanışlı mı? Hukuki açıdan gerçekte sahibi kim ve mülkiyeti devretmeye yetkisi var mı? Mülkiyetin devredilebilirliğine karşın konu mülkün yararlanma ve kullanma haklarını kısıtlayan bir durum söz konusu mu? Teknik açıdan irdelendiğinde imar mevzuatına uygun olarak inşa edilmiş mi? Her şeyden önemlisi ise satıcı ya da vekilinin teklif ettiği gayrimenkul gerçekten de kendilerine ait mi yoksa kat irtifakı tesis edilme aşamasında mimari proje, kat planı ve kesitlerinde belirtilmiş olan bağımsız bölüm numaraları dikkate alınmadan müteahhit tarafından belirtilenden farklı olarak alıcılara teslim edilmiş başkasına ait bir konut mu? Malum depreme karşı güvence amacıyla yaptırılması zorunlu tutulan DASK poliçesi bir başkasının konutunu koruyan bir poliçe haline gelebilir mi?

Yine satışa konu konutun bulunduğu bina projesine uygun olarak inşa edilmiş mi yoksa yasalda izin verilenden daha fazla katlı ya da yatayda daha büyük mü inşa edilmiş gibi soruların yanıtını bulduğu değerleme raporları kredi kullansın kullanmasın tüm yatırımcıları koruyacaktır.

Bu nedenledir ki; ülkemiz açısından taşınmaz değerleme sistemi sadece vergi matrahının doğru saptanması açısından değil, gelir dağılımında adaletin sağlanılması yanısıra satışa konu mülkün çıplak mülkiyeti ile kullanma ve yararlanma haklarının serbestliği, satışa konu mülkün konum, büyüklük ve değer açısından doğrulanması suretiyle güvenli bir yatırım ortamının oluşması, dolayısıyla da yabancı yatırımcılar açısından cazibe merkezi olarak addedilmesi açısından büyük önem arz etmektedir.

Son Yazılar

Kategoriler

Menü