2021 Sektörel Analiz ve Pandeminin Etkileri

2021 yılı bütün sektörler açısından belirsizliğin ve dengesizliğin hakim olduğu bir dönem oldu.  ANcak ekonomik büyümede önemli bir role sahip olan inşaat ve gayrimenkul sektörleri piyasa koşullarındaki değişimlerden ve enflasyon, faiz seviyesi, kurun stabilizasyonu gibi ekonomik gelişmelerden en hızlı ve en fazla etkilenen sektörlerden biri oldu diyebiliriz. Özellikle yatırımcılar açısından fonlama maliyetlerinin bir süredir yüksek seviyelerde seyretmesi, tüketici açısından konut kredi faizlerinin yüksekliği ve bunun paralelinde alternatif getiri oranlarının yüksekliği gayrimenkul sektöründe gerek yatırım iştahını gerekse gayrimenkul talebini olumsuz yönde etkilemiştir.

2021, dövizde yaşanan yükselişin bir sonucu olarak inşaat malzemeleri maliyetlerinde yaşanan radikal artışın etkisiyle sektörde yeni proje yatırımlarının ve planlanan projelerin de ertelendiği bir yıl olmuştur. Proje geliştiricileri öncelikli olarak stok eritmeye yönelmiştir. Üreticiler üzerindeki maliyet baskısı fiyatlara yansımış ve hem kira hem konut satış değerlerinde artışlar kaydedilmiştir. Tüketicinin finansman maliyetlerinde faiz oranları nedeniyle gerçekleşen artış ve enflasyon etkisiyle de reel gelirdeki düşüş eğilimi de konut talebi üzerinde baskı oluşturmuştur.

2021 yılının ilk 11 ayında gerçekleşen konut satışı yıllık bazda %9,2 oranında daralmıştır. Aynı dönemde ipotekli satılan konut satış sayısı 2013’ten bu yana ki en düşük seviyede gerçekleşmiştir. Faiz oranlarındaki düşüşün konut kredisi faizlerine yansımamış olması sebebiyle 2021 yılındaki ipotekli satışlar son derece kısıtlı kalmıştır. Konut kredisi faiz oranlarında beklenen düşüşün gerçekleşmemesinin bir sonucu olarak kredi ile konut satın alımı yapmayı planlayan kitle, alım kararlarını ertelemiştir.

Geride bıraktığımız senede COVID-19 salgınının sektör üzerindeki olumsuz etkilerinin giderilmesi amacıyla çeşitli düzenlemeler yapılmış olsa da, salgın nedeniyle uygulanan sosyal tedbirler ile tüketicilerin gelir ve harcama eğilimindeki değişimlere bağlı olarak özellikle perakende ve ofis sektörününde ciddi performans kayıpları yaşanmıştır.

Pandeminin etkisiyle konut alıcıları tarafından daha çok tercih edilmeye başlanan bahçeli, müstakil ve şehir merkezlerinden uzaktaki bölgeler konut fiyat artışının en çok yaşandığı yerler olmuştur. Bunun yanı sıra normal şartlarda sezonluk olarak fiyat artışlarının gözlemlendiği sayfiye alanlarındaki evler ve ikincil evler (yazlık) pandemi sürecinde sezon dışında da kullanılmaya başlanması sebebiyle yıl geneline yayılan bir fiyat artışından etkilenmiştir.

Pandemi sürecinde ofis kullanım şekil ve alışkanlıklarının değişimi ile yeni çalışma modellerinin ortaya çıkışı ofis doluluk oranlarına ve kira ortalamalarına negatif yönde etki etmiştir. Birçok şirketin uzaktan çalışma düzenine geçmesiyle birlikte, kiracıların maliyetlerini düşürmek amacıyla mevcut ofis alanlarını küçültmeleri ve/veya tamamen kapatmaları ya da daha az maliyetli lokasyonlara yönelmeleri gibi durumlar söz konusu olmuştur. Özellikle paylaşımlı ve hazır ofislerin hem maliyet tasarrufu hem de hızlı taşınma avantajı sebepleriyle yeni ofis alternatifleri arasında öne çıkmıştır. Perakende pazarı açısından pandeminin önemli bir sonucu olarak e-ticaret hacmi ve online satışlarda ciddi bir ivme yakalanırken, fiziksel perakendecilik sosyal kısıtlamalardan derin biçimde etkilenmiştir. Alışveriş merkezlerinin ziyaretçi trafiği pandemi öncesindeki döneme göre ortalama %50-60 altında seyretmektedir. Salgının etkisini göstermeye devam ettiği 2021 yılında finansal açıdan güçlü durumda olmayan pek çok markanın kapandığı/konkordato ilan ettiği görülmüştür. Bununla birlikte konkordato sürecine girmemiş, ancak mali krizde olan bir çok firmanın olduğu bilinmektedir.