2025-2026 İnşaat Maliyetleri

Türkiye’de inşaat maliyetleri son yıllarda ekonomi genelindeki dalgalanmalarla paralel bir seyir izliyor. 2025 yılı itibarıyla Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın yayımladığı tebliğler, mimarlık ve mühendislik hizmet bedellerinin hesabında kullanılacak yapı yaklaşık birim maliyetlerini güncelledi. Aynı dönemde TÜİK’in inşaat maliyet endeksi verileri, yıllık bazda %20’nin üzerinde artışlar yaşandığını gösteriyor.

Malzeme fiyatları, enerji giderleri, döviz kuru ve işçilik maliyetleri inşaat sektöründe belirleyici rol oynamaya devam ediyor. 2025 yılı tebliğinde açıklanan resmi rakamlar, yapı sınıfına göre önemli farklılıklar barındırırken; 2026 yılı için paylaşılan ilk projeksiyonlar, maliyet artışlarının süreceğine işaret ediyor. Lüks yapılarda metrekare maliyetlerinin 13 bin TL’leri aşması, 1. sınıf yapılarda ise 8 bin TL bandına ulaşması, sektörde maliyet baskısının sürdüğünü açık biçimde ortaya koyuyor.

Denge Değerleme olarak biz de, inşaat maliyetlerindeki bu değişimin gayrimenkul değerleme süreçlerine doğrudan etki ettiğini, her yeni tebliğin proje finansmanı, yatırım kararları ve varlık değerlemesi üzerinde belirleyici bir unsur haline geldiğini gözlemliyoruz.

2025 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri

31 Ocak 2025 tarihli 32799 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan “Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2025 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri” Tebliği’yle, mimarlık ve mühendislik hizmetleri kapsamında kullanılacak birim maliyetler güncellenmiştir. 

Bu tebliğ temel olarak şu hususları içerir:

• Belirlenen maliyetler KDV hariç olarak; %15 genel gider ve %10 yüklenici kârı eklenmiş biçimde ilan edilmiştir. 
• Tebliğde yer almayan ya da sınıf belirlemede tereddüt yaşanan yapılarda, proje metrajlarına Bakanlık birim fiyatları uygulanarak bulunacak değer ile tebliğdeki sınıf birim maliyetleri kıyaslanarak karar verilecektir. 
• ebliğde ilan edilen birim maliyetler, ortalama nitelikli yapı malzemeleri kriteri esas alınarak tespit edilmiştir.
• Arsa bedeli, çevre düzenlemesi, altyapı giderleri (elektrik, su, kanalizasyon vb.), içme suyu, dış donatılar gibi maliyetler bu birim maliyetlerin içinde yer almaz.

Aşağıda tebliğe göre bazı yapı sınıflarının birim maliyetleri örnek tabloyla verilmiştir:

Not: Bu rakamlar tebliğde ilan edilen değerlerdir ve bölgeler arasında işçilik, ulaşım, lojistik gibi farklarla değişebilir.

Resmî tebliğe doğrudan ulaşmak için: Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2025 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Tebliği

Yapı Sınıflarına Göre 2025 İnşaat Maliyetleri

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yayımlanan 2025 yılı yapı yaklaşık birim maliyetleri, her yapının mimarlık hizmet sınıfı dikkate alınarak belirlenmiştir. Bu sınıflar, yapının inşa tekniği, kullanılan malzeme kalitesi, işçilik düzeyi, taşıyıcı sistem türü ve mimari karmaşıklığına göre farklılaşır. Böylece hem kamu kurumları hem de özel sektör, maliyet planlamasını daha gerçekçi şekilde yapabilir.

Her yapı sınıfı, bir “nitelik seviyesi” temsil eder. Aşağıda bu sınıfların kapsamı, teknik özellikleri ve 2025 yılı itibarıyla ortalama metrekare maliyet aralıkları detaylı şekilde açıklanmıştır:

Lüks Yapılar

Yüksek standartta malzeme, ileri teknoloji ve üstün işçilik kalitesi gerektiren yapılardır. Genellikle akıllı bina sistemleri, enerji verimliliği uygulamaları ve estetik detayları barındırır. 2025 yılı itibarıyla lüks yapılarda ortalama inşaat maliyeti 11.000 – 13.000 TL/m² aralığında seyretmektedir.

1. Sınıf Yapılar

Konut, villa, ofis veya küçük ölçekli ticari yapılar bu sınıfa girer. Malzeme ve işçilik kalitesi iyi düzeydedir. Isı ve ses yalıtımı, modern tesisat çözümleri genellikle bu sınıfta yer alır. Ortalama maliyet 7.000 – 8.000 TL/m² seviyesindedir.

2. Sınıf Yapılar

Orta nitelikli konutlar, küçük işyerleri ve depolar bu sınıfa dâhildir. Malzeme kalitesi orta düzeydedir; ancak temel yapı güvenliği standartlarına uygundur. Ortalama maliyet 5.000 – 6.000 TL/m² civarındadır.

3. Sınıf Yapılar

Ekonomik konutlar, kırsal yapılar ve geçici kullanım amaçlı binalar bu gruba girer. Donanım ve işçilik kalitesi sınırlıdır, ancak yapı güvenliği asgari koşulları sağlar. Ortalama maliyet 3.500 – 4.500 TL/m² aralığındadır.

4. Sınıf Yapılar (Basit Yapılar)

Prefabrik, konteyner, depo veya geçici barınma amaçlı basit yapılar bu sınıfta değerlendirilir. Ortalama maliyet 2.000 – 2.800 TL/m² seviyesindedir.

Bu maliyetler yalnızca yapının mimari ve mühendislik hizmetlerine esas kısmını kapsar. Arsa bedeli, çevre düzenlemesi, altyapı, elektrik ve su bağlantı maliyetleri bu hesaplamalara dâhil değildir. Ayrıca bölgesel faktörler -örneğin büyük şehirlerde işçilik maliyetlerinin yüksekliği- toplam metrekare maliyetini etkileyebilir.

2025 Emlak Vergisi İçin Bina Metrekare Normal İnşaat Maliyet Bedelleri

2025 yılı için, Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hazırlanan “Binaların Metrekare Normal İnşaat Maliyet Bedellerini Gösterir Cetvel” Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Bu cetveller, emlak vergisi değer tespiti sırasında kullanılacak normal inşaat maliyeti kavramına dayanmaktadır. Yani bir binanın vergiye esas alınacak değerinin belirlenmesinde, bu maliyet aralıkları temel alınır.

Tebliğin Kapsamı ve Uygulama Amacı

Bu cetvel, konut, ticari bina, sanayi tesisi, depo, hastane, okul gibi tüm yapı türlerinin vergiye esas metrekare maliyetlerini belirlemek amacıyla hazırlanır. Rakamlar, bölgesel işçilik farklılıklarını içermeyen, ortalama ülke genelini temsil eden tutarlardır. Buna göre, her yapı sınıfı için 2025 yılında geçerli olan asgari ve azami maliyet aralıkları şu şekildedir:

Bu değerler arsa bedelini, altyapı maliyetlerini ve çevre düzenlemelerini kapsamaz. Sadece yapının inşa maliyetini yani betonarme, taşıyıcı sistem, duvar, tesisat, kaplama ve işçilik gibi kalemleri içerir.

Vergi Hesaplamasında Nasıl Kullanılır?

Belediyeler, bina vergisine esas değerleri belirlerken arsa değeri + normal inşaat maliyeti formülünü kullanır.
Dolayısıyla bu cetveller, konut ve işyeri sahipleri açısından doğrudan emlak vergisi tutarını etkiler.

Örneğin:

• 1. sınıf bir binanın vergiye esas metrekare değeri 7.500 TL olarak kabul edilirse,
  120 m² büyüklüğündeki bir dairenin inşaat maliyeti 900.000 TL olur.
• Bu değere, arsa payı ve belediyenin belirlediği katsayılar eklendiğinde toplam vergiye esas değer bulunur.

Bu tebliğ, 1 Ocak 2025 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere yürürlüğe girmiştir ve 2026 yılı için açıklanacak yeni cetvel yayımlanana kadar referans olarak kullanılacaktır.

2026 Yılı İnşaat Maliyetleri Projeksiyonu

026 yılı inşaat maliyetleri, 2025 boyunca yaşanan yüksek fiyat artışlarının ardından yeniden değerlendirildi. 9 Ağustos 2025 tarihli ve 32981 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 87) ile, 2026 yılı için geçerli olacak bina metrekare normal inşaat maliyet bedelleri kamuoyuna duyuruldu. Buna göre lüks sınıfta yer alan konut ve ticari yapılarda metrekare maliyetleri yaklaşık 9.900 TL ile 21.700 TL aralığına yükselmiş durumda. 1. sınıf yapılarda 4.200 TL ile 14.500 TL, 2. sınıf yapılarda 2.950 TL ile 9.800 TL, 3. sınıf yapılarda 1.000 TL ile 6.700 TL, basit yapılarda ise 475 TL ile 3.000 TL aralığı öngörülüyor.
Bu veriler, 2025 yılına kıyasla neredeyse tüm yapı sınıflarında %20-30 bandında bir artış anlamına geliyor. TÜİK’in yayımladığı inşaat maliyet endeksi verileri de bu artışı doğruluyor: 2025’in ilk yarısında malzeme fiyatları yıllık bazda %19 civarında, işçilik endeksi ise %31’in üzerinde yükseldi. Bu tablo, özellikle nitelikli iş gücüne ve ithal girdiye bağımlı sektörlerde maliyet baskısının süreceğini gösteriyor.

Sektör temsilcileri, 2026 yılı boyunca malzeme fiyatlarında sınırlı bir istikrar, ancak işçilik giderlerinde çift haneli artışın devam edeceğini öngörüyor. Bu nedenle, projelerin toplam inşaat maliyetlerinin 2025 ortalamasına göre %25 civarında artış göstermesi bekleniyor. Lüks konut ve ticari projelerde metrekare başına maliyetin 16 bin TL’ye kadar yükselmesi olası. 1. sınıf yapılarda bu değer ortalama 9 – 10 bin TL, orta nitelikli yapılarda 6 – 7 bin TL bandına çıkabilir.

Bu maliyet artışlarının arkasında yalnızca enflasyon değil, enerji maliyetleri, inşaat demiri ve çimento gibi temel girdilerdeki fiyat dalgalanmaları ile döviz bazlı ekipman tedarikindeki artışlar da bulunuyor. Aynı zamanda, kentsel dönüşüm projelerinin hız kazanmasıyla birlikte şehir merkezlerinde arsa maliyetlerinin yükselmesi, toplam proje bütçelerini doğrudan etkiliyor.

2026 yılı itibarıyla inşaat sektörü, artan maliyetlere rağmen üretim hacmini korumaya odaklanmış durumda. Yükleniciler ve yatırımcılar, fiyatların dengelenmesini beklerken, yeni projelerde daha kompakt tasarımlar ve enerji verimliliği sağlayan teknolojilere yöneliyor. Bu da metrekare bazlı maliyet artışını kısmen sınırlasa da, genel düzeyde yüksek maliyet ortamının süreceği anlamına geliyor.

İnşaat Maliyetlerini Etkileyen Faktörler

Türkiye’de inşaat maliyetlerinin yönünü belirleyen unsurlar, hem iç ekonomik dinamiklerden hem de küresel piyasa koşullarından etkilenir. Son yıllarda artan üretim maliyetleri, enerji fiyatları, işçilik giderleri ve döviz kuru hareketleri, sektörde maliyet hesaplamalarının geçmişe kıyasla çok daha karmaşık hale gelmesine neden olmuştur.

1. Malzeme Fiyatları ve Tedarik Zinciri

İnşaat maliyet endeksinin en önemli bileşenlerinden biri, malzeme fiyatlarıdır. Çimento, demir, çelik, cam, seramik, alüminyum ve izolasyon ürünleri gibi kalemlerde yaşanan fiyat değişimleri, doğrudan toplam inşaat maliyetine yansır. 2024 sonu itibarıyla TÜİK verilerine göre malzeme endeksi yıllık bazda %19’un üzerinde artış göstermiştir. Bu durum özellikle ithal girdiye bağımlı ürünlerde (örneğin çelik ve alüminyum) döviz hareketlerinden daha fazla etkilenmektedir. Tedarik zincirindeki aksaklıklar, ham madde temin sürelerinin uzaması ve lojistik maliyetlerdeki artış da yüklenici firmaların bütçelerinde baskı yaratmaktadır. Özellikle enerji maliyetlerine endeksli üretim yapan çimento ve demir-çelik sektörlerinde bu etki çok daha belirgindir.

2. İşçilik Maliyetleri ve Nitelikli Personel Sorunu

İşçilik, inşaat maliyet endeksinin ikinci en büyük bileşenidir. 2025 yılı itibarıyla işçilik endeksi yıllık bazda %30’un üzerinde artış göstermiştir. Bu artışın nedeni yalnızca ücret düzeyleri değildir; sektörde nitelikli iş gücü eksikliği, özellikle elektrik, mekanik ve montaj alanlarında ciddi bir sorun haline gelmiştir. Artan işçilik maliyetleri, toplam inşaat bütçesinin yaklaşık %25-35’ini oluşturur. Ayrıca nitelikli personelin büyük şehirlerde yoğunlaşması, bölgesel maliyet farklarını derinleştirmekte; örneğin İstanbul, Ankara ve İzmir gibi merkezlerde işçilik maliyetleri Anadolu ortalamasının %20 üzerinde seyretmektedir.

3. Enerji Fiyatları ve Üretim Girdileri

Enerji maliyetleri, hem doğrudan hem de dolaylı olarak inşaat sektörünü etkiler. Üretim süreçlerinde elektrik, doğalgaz ve akaryakıt girdilerinin maliyetleri arttıkça, çimento ve demir gibi temel yapı malzemelerinin fiyatları da yükselir. Ayrıca şantiye operasyonlarında kullanılan jeneratörler, vinçler ve beton pompaları gibi ekipmanlar enerjiye dayalı çalıştığı için toplam maliyeti artırır. 2025 yılı başında akaryakıt fiyatlarının bir önceki yıla göre %25’in üzerinde artması, özellikle saha lojistiğini doğrudan etkilemiştir.

4. Döviz Kuru ve İthal Girdi Bağımlılığı

Türkiye inşaat sektöründe kullanılan birçok malzeme, ithal hammadde veya yarı mamul içermektedir. Döviz kurlarında yaşanan artışlar, özellikle ithal çelik, cam ve yapı kimyasallarının maliyetini yükseltir. Bu durum, dövizdeki dalgalanmalarla birlikte maliyet öngörüsünü zorlaştırır. Yüklenici firmalar, döviz bazlı maliyet riskini azaltmak için kısa vadeli tedarik anlaşmaları ve alternatif yerli üreticilere yönelse de, özellikle büyük ölçekli projelerde bu bağımlılık tam olarak ortadan kalkmamaktadır.

5. Finansman Koşulları ve Faiz Oranları

İnşaat yatırımlarının önemli bir kısmı krediyle finanse edilir. Dolayısıyla faiz oranlarındaki artış, hem yüklenici firmaların finansman maliyetini hem de konut talebini doğrudan etkiler. 2025 yılı itibarıyla ticari kredi faiz oranlarının %50 bandına yaklaşması, proje finansmanında ciddi bir yük oluşturmuştur. Bu nedenle birçok yatırımcı, uzun vadeli büyük projeler yerine kısa vadeli, düşük maliyetli konut üretimine yönelmiştir.

Sonuç ve Değerlendirme

2025-2026 döneminde inşaat sektörü, ekonomik dalgalanmalar, küresel tedarik zinciri sorunları ve yüksek enflasyonun bir araya geldiği zorlu bir döneme girmiştir. TÜİK ve Resmî Gazete verileri, inşaat maliyet endeksinin hem malzeme hem işçilik kalemlerinde çift haneli artışlarla ilerlediğini açıkça göstermektedir. Buna bağlı olarak, yapı sınıfına göre değişmekle birlikte, inşaat metrekare maliyetlerinin 2024’e kıyasla ortalama %25-30 oranında yükseldiği gözlemlenmektedir.

Bu artış, yalnızca malzeme fiyatlarından değil; işçilik giderlerindeki yükseliş, enerji maliyetlerindeki baskı, döviz kurlarındaki hareketlilik ve finansman maliyetlerinin artmasından da kaynaklanmaktadır. İnşaat sektöründe kullanılan temel girdilerin önemli bir kısmı ithal olduğu için, döviz bazlı dalgalanmalar projelerin bütçe dengesini kısa sürede değiştirebilmektedir.

2026 yılı itibarıyla lüks konut ve ticari projelerde ortalama metrekare maliyetinin 16.000 TL bandına, 1. sınıf yapılarda 9.000-10.000 TL bandına, orta nitelikli yapılarda ise 6.000 TL seviyelerine ulaşması beklenmektedir. Bu artış, hem kamu ihalelerinde hem de özel sektör yatırımlarında planlama süreçlerini yeniden şekillendirmektedir.

Buna karşın sektör, maliyet artışlarına rağmen üretim hızını koruyabilmek için yeni stratejiler geliştirmektedir. Enerji verimliliği sağlayan malzeme kullanımı, modüler inşaat sistemleri ve yerli üretim tercihleri, önümüzdeki dönemde maliyet yönetiminde öne çıkan eğilimler olacaktır.

Sonuç olarak, 2026 yılı inşaat maliyetleri, Türkiye ekonomisindeki genel fiyat hareketleriyle paralel biçimde yükselmeye devam etmektedir. Bu nedenle yatırımcıların, müteahhitlerin ve proje geliştiricilerin maliyet tahminlerini yaparken yalnızca geçmiş yıl verilerini değil, enerji, döviz ve işçilik trendlerini birlikte dikkate alması büyük önem taşımaktadır.10 bin