2025’in son çeyreğine girerken, Türkiye gayrimenkul piyasasında hem satış tarafında hem fiyat dinamiklerinde ilginç bir ayrışma ortaya çıkmış durumda. Son açıklanan Ekim 2025 Endeksa Konut Değer Raporu ve Eylül 2025 TÜİK ile TCMB verileri, konut satışlarının güçlü seyrettiğini, fiyatların ise nominal olarak artmasına rağmen enflasyon etkisiyle reel anlamda gerilediğini gösteriyor.
Bu çerçevede hem yatırımcılar hem de gayrimenkul profesyonelleri için kritik soru, “piyasa 2025’in son çeyreğinde gerçekten ne yöne gidiyor” sorusu. Aşağıdaki başlıklarda, son verilerin işaret ettiği büyük resme yakından bakıyoruz.
Konut Satışları Artıyor, Talep Ne Yönde Değişiyor?
TÜİK’e göre 2025 Eylül ayında Türkiye genelinde 150 bin 657 konut satıldı. Bu rakam, geçen yılın aynı ayına göre yüzde 6,9 artış anlamına geliyor ve 2025 yılının şu ana kadarki en yüksek aylık satış seviyesi olarak öne çıkıyor. Aynı dönemde Endeksa verileri de Ocak-Ekim 2025 arasında konut satışlarının geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 16,2 arttığını gösteriyor.
Bu tablo, yüksek faiz ortamına rağmen konut talebinin tamamen kaybolmadığını, aksine “form değiştirdiğini” ortaya koyuyor. Kredili satışlarda önceki yıllara göre zayıflama olsa da peşin, kısmen özkaynak ağırlıklı ve takaslı işlemler öne çıkıyor. İpotekli satışların yıllık bazda belirgin şekilde artması, krediye erişimin pahalı olmasına rağmen hâlâ talep bulunduğunu, özellikle uzun vadede konutu bir değer koruma aracı olarak gören kesimin piyasada kaldığını gösteriyor.
Talebin yapısal tarafında ise yatırım amaçlı alımların yerini kademeli olarak oturum amaçlı alımların aldığını söylemek mümkün. Endeksa’nın değerlendirmesinde de vurgulandığı gibi, pandemi sonrası hızla şişen fiyatların ardından piyasa normalleşme sürecine girmiş durumda ve bu süreç içinde “kullanıcı odaklı talep” ön plana çıkıyor.
Fiyatlar Nominalde Artıyor, Reelde Geriliyor
Fiyat tarafında ilk bakışta hâlâ güçlü bir artış görünse de detaylara inildiğinde reel tabloda farklı bir hikâye var. Endeksa’nın Ekim 2025 verilerine göre, Türkiye genelinde satılık konut fiyatları yıllık bazda nominal olarak yüzde 29,2, aylık bazda ise yüzde 2,5 artmış durumda. Ancak enflasyondan arındırıldığında bu artış, yıllık bazda yüzde 2,9, aylık bazda ise yüzde 0,4 oranında reel düşüşe dönüşüyor.
TCMB’nin Konut Fiyat Endeksi verileri de bu tabloyu destekliyor. 2025 Eylül ayında konut fiyat endeksi yıllık bazda yüzde 32,2 artarken, aynı dönemde TÜFE ile düzeltilmiş reel değişim yaklaşık yüzde 0,8 oranında azalış olarak hesaplanıyor. Bu da, konut fiyatlarının kâğıt üzerinde yükselmeye devam ettiğini, ancak enflasyon hızına yetişemediği için reel anlamda değer kaybettiğini gösteriyor.
Bu durum, kısa vadeli spekülatif kazanç arayışındaki yatırımcı için riskli bir zemin oluştururken, uzun vadeli oturum veya portföy çeşitlendirmesi düşünen alıcılar için daha rasyonel fiyat seviyeleri anlamına gelebiliyor. Başka bir ifadeyle, 2020-2022 döneminde görülen “her koşulda kazandıran konut” algısı yerini daha seçici, veri odaklı bir yatırım anlayışına bırakıyor.
En Fazla Değer Artışı Gösteren İller: Diyarbakır, Çanakkale ve Samsun
Endeksa’nın Ekim 2025 Konut Değer Raporu, il bazında fiyat dinamiklerinin de birbirinden ciddi şekilde ayrıştığını ortaya koyuyor. Türkiye genelinde satılık konutlarda yıllık nominal artış yüzde 29,2 düzeyindeyken, en çok kazandıran iller sırasıyla Diyarbakır, Çanakkale ve Samsun olarak öne çıkıyor.
Rapora göre Diyarbakır’da yıllık nominal fiyat artışı yüzde 54,6 seviyesine ulaşmış durumda ve reel olarak da çift haneli bir artış görülüyor. Çanakkale’de nominal artış yüzde 42, Samsun’da ise yüzde 41,2 olarak hesaplanmış. Bu oranlar, bu üç ilin hem genel Türkiye ortalamasının hem de birçok büyükşehrin oldukça üzerinde seyrettiğini gösteriyor.
Bu hareketliliğin arkasında birkaç ortak faktör dikkat çekiyor. Diyarbakır’da kentsel dönüşüm ihtiyacı, sınırlı yeni konut üretimi ve bölgesel talep, fiyatları yukarı taşıyor. Çanakkale’de köprü bağlantısı sonrası artan erişilebilirlik ve yazlık-yatırım karması talep profili, arsa ve konut değerlerini destekliyor. Samsun ise Karadeniz hattında sağlık, eğitim ve hizmet sektörü yatırımlarıyla birlikte bölgesel bir çekim merkezi haline gelmiş durumda.
Sonuç olarak, 2025’in son çeyreğine girerken en yüksek nominal değer artışının büyük metropollerden ziyade, orta ölçekli fakat dinamik şehirlerde yoğunlaştığını söylemek mümkün.
Dört Büyük Şehir Arasında Ankara Fiyat Artışında Öne Çıkıyor
Türkiye’nin en büyük dört ili karşılaştırıldığında, Ekim 2025 itibarıyla fiyat artışında Ankara’nın öne çıktığı görülüyor. Endeksa verilerine göre, son bir yılda Ankara’da satılık konut fiyatları nominal olarak yüzde 37,1 artmış durumda ve bu oran İstanbul, İzmir ve Bursa gibi büyükşehirlerin üzerinde. Reel bazda bakıldığında bile Ankara’da yaklaşık yüzde 3 civarında pozitif bir artış söz konusu.
Bu performansın arkasında birkaç yapısal unsur bulunuyor. Birincisi, Ankara’nın kamu çalışanı ve beyaz yaka profili nedeniyle görece istikrarlı bir oturum talebine sahip olması. İkincisi, merkez ilçelerde arsa arzının giderek sınırlanması ve kentsel dönüşüm ihtiyacının artması. Üçüncüsü ise İstanbul’a kıyasla hâlâ daha ulaşılabilir fiyat seviyelerine sahip olması sayesinde yatırımcı tarafından “görece ucuz büyükşehir” olarak görülmesi.
TCMB Konut Fiyat Endeksi verileri de Ankara’daki hareketliliği teyit ediyor. Eylül 2025’te üç büyük il içinde endeksin bir önceki aya göre en yüksek artış gösterdiği şehirlerden biri Ankara olurken, yıllık artış da ülke ortalamasına göre görece güçlü bir seyir izliyor. Böylece 2025’in son çeyreğine girerken büyükşehirler arasında “fiyat artış lideri” profilinin Ankara’da oluştuğunu söylemek mümkün hale geliyor.
Türkiye Genelinde Kiralar Yüzde 28,8 Arttı
Endeksa’nın kiralık konut verileri, satış fiyatlarındaki tabloya benzer bir normalleşme eğilimini işaret ediyor. Ekim 2025 itibarıyla Türkiye genelinde kiralar yıllık bazda yaklaşık yüzde 28,8 artmış durumda. Aylık bazda ise kiralarda hafif bir gerileme var ve fiyatlar bir önceki aya göre nominal olarak yüzde 0,5 düşmüş görünüyor.
Enflasyondan arındırılmış tabloya bakıldığında, reel kiraların bir yılda yaklaşık yüzde 3,2, bir önceki aya göre ise yüzde 3,3 oranında gerilediği hesaplanıyor. Yani, kiralarda kağıt üzerinde artış devam etse de enflasyon hızının altında kaldığı için reel anlamda kiracı açısından bir miktar rahatlama söz konusu. Buna rağmen ortalama rakamlar hâlâ yüksek: Türkiye genelinde ortalama metrekare kira 229 TL, ortalama aylık kira ise yaklaşık 24 bin 900 TL seviyesinde bulunuyor.
Diğer yandan, 1 Temmuz 2024 itibarıyla konut kiralarında yüzde 25’lik yasal artış sınırının kaldırıldığını ve artışın yeniden TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına bağlandığını hatırlamak gerekiyor. Bu değişiklik, özellikle büyükşehirlerde kontrat yenileme dönemlerinde daha yüksek artış baskısı yaratırken, piyasanın genelinde de kira uyum sürecinin devam ettiğini gösteriyor.
Kısacası, kiralar nominal olarak artıyor ancak enflasyon karşısında kısmi bir reel düzeltme yaşanıyor. Bu da, “kira krizi tamamen bitti” demeye yetmese de fiyatların önceki sert dönemlere göre daha kontrollü seyrettiğine işaret ediyor.
2025’in Son Çeyreğine Girerken Piyasanın Genel Fotoğrafı
2025’in son çeyreğine girildiğinde Türkiye gayrimenkul piyasası, bir yandan güçlü satış adetleri, diğer yandan reel anlamda baskılanan fiyatlarla karakterize edilen ikili bir yapı sergiliyor. Satışlar, özellikle yılın ilk on ayında yüzde 16’nın üzerinde artış göstererek talebin hâlâ canlı olduğunu ortaya koyuyor. Buna karşın hem TCMB Konut Fiyat Endeksi hem de Endeksa verileri, nominal fiyat artışının enflasyonun gerisinde kaldığını ve reel anlamda düşüş eğiliminin sürdüğünü gösteriyor.
Bölgesel düzeyde bakıldığında, Diyarbakır, Çanakkale ve Samsun gibi şehirlerde olağanüstü güçlü nominal artışlar görülürken, büyükşehirler içinde Ankara belirgin şekilde öne çıkıyor. Kira tarafında ise Türkiye genelinde yıllık yaklaşık yüzde 28,7’lik bir artış dikkati çekiyor, fakat reel kiralar sınırlı da olsa gerileme eğiliminde.
Bu tablo, önümüzdeki dönemde gayrimenkul piyasasını analiz ederken “nominal fiyat” yerine “reel değer”, “genel Türkiye ortalaması” yerine “şehir bazlı performans” odaklı bir yaklaşımın çok daha sağlıklı olacağını gösteriyor. Yatırımcılar ve profesyonel aktörler için 2025’in son çeyreği, hızlı kazanç yerine dikkatli veri okuması ve seçici pozisyon alma dönemi olarak okunmalı.
