2B arazisi orman niteliğinde olmayan alanlara denmekte olup, arsa ve bölgenin kişiye ait olup orman haricinde bulunmaktadır. 2B ismi ise orman yasalarının 2. maddesi ve B fıkrası olduğundan dolayıdır  Kadastro vasıtasıyla orman sınırlarından çıkarılan 2B arazileri kazanımı geri olmayan arazi durumunda olmaları sebebiyle önemsiz görülür. Türkiye’de yaklaşık olarak 473 bin hektardan fazla 2B arazi yer almaktadır.

2B arazisi orman niteliğinde olmayan alanlara denmekte olup, arsa ve bölgenin kişiye ait olup orman haricinde bulunmaktadır. 2B ismi ise orman yasalarının 2. maddesi ve B fıkrası olduğundan dolayıdır  Kadastro vasıtasıyla orman sınırlarından çıkarılan 2B arazileri kazanımı geri olmayan arazi durumunda olmaları sebebiyle önemsiz görülür. Türkiye’de yaklaşık olarak 473 bin hektardan fazla 2B arazi yer almaktadır.

Her ne kadar önemsiz gibi görülse de bunların üzerine elektrik, su, doğal gaz tarzında çok sayıda alt yapı inşa edilmiş olup yapılmaya da devam edilmektedir. Dağlık alanlarda olmamakla beraber arazilerin çoğu İstanbul başta olmak üzere büyük şehirlerdedir. Ek olarak arazilerin üstünde zeytinlikler, narenciyeler, farklı meyve ve sebzeler gibi farklı bölgeler ve otlak yerlerinden meydana gelmektedir.

Bunun yanı sıra 2B arazileri satışı 2009 senesine kadar yasaklanmıştır. 2009 ardından ise satışlarına yeniden onay verilmiştir. 2011 senesinde konuyla alakalı hak sahibi olabilecekleri yürürlük tanınmıştır. Arazi işlemleri zamanında gerçekleştirilmez, belgelendirilmese devlet el koymaktadır. Ayrıca 2011 öncesinde satı nalan bireyler de bedelini gerekli yerlere ödediğine ilişkin belgeyle müracaat etmelidir. Herhangi dava konusu olmayan 2B arazilerine hak sahibi olabilmektedir. Yasa meydana getirilirken 6 ay içinde başvurmaları halinde hak sahibi olunabilmektedir.

Bunun yanı sıra 2B arazi başvuru ücreti  de yine bulunmaktadır. Bu komşu sınır ve belediye içerisinde bulunması ya da dışında olması hallerine göre değişmektedir. 

2B Arazisi Nedir? Üzerinde Kimler Hak Sahibi Olabilir?

2B arazi, orman niteliği olmayan alanlara verilen bir isimdir. Arsa ve bölgenin kişiye ait olup, orman dışında kalan yerdir. Terim, anlamını orman yasasının “2. maddesi” ve “B fıkrası” olduğu için almıştır. Kadastro vasıtasıyla orman sınırlarından çıkarılan 2B arazileri kazanımı geri olmayan, arazi durumunda olduğu için önemsiz olarak görülmektedir. Ne var ki Türkiye’de yaklaşık olarak 473 bin hektar üzerinde 2B arazi vardır.

2B Arazi Sorgulama

Bir 2B arazisini satın almadan veya herhangi bir işlem yapmadan önce ilk adım, söz konusu arazinin konumunu ve statüsünü doğru şekilde sorgulamaktır. 2B arazi sorgulama işlemleri genellikle Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün e-Devlet üzerinden sunduğu hizmetler aracılığıyla gerçekleştirilebilir. Bu sorgulama sayesinde arazinin 2B kapsamında olup olmadığı, tapu kaydı, yüzölçümü ve varsa üzerindeki yapı bilgileri gibi birçok detaya ulaşmak mümkündür. Özellikle yatırım amacı güden kişiler için bu bilgiler hayati önem taşır çünkü bazı 2B arazileri üzerinde yapılaşma kısıtlamaları, imar sorunları ya da mülkiyetle ilgili uyuşmazlıklar olabilir. Ayrıca ilçe belediyeleri ve kadastro müdürlüklerinden alınacak bilgilerle de sorgulama daha sağlıklı hale getirilebilir. Bu işlem sırasında arazinin orman dışına çıkarılma tarihi, mevcut kullanım durumu ve önceki sahiplik bilgileri de incelenmelidir. Tüm bu sorgulama verileri, satın alma ya da kiralama kararının isabetli olması açısından büyük önem taşır. Özellikle hak sahipliği iddiası olan kişilerin bu süreci eksiksiz yürütmesi gerekir.

2B Arazisi Başvuru Ücreti

2B arazi hak sahiplerine direkt olarak satılmaktadır. Arazi bedeli yüzde 70 oranında belirlenmekte olup, komşu sınır ve belediyelerin içerisinde bulunanlar 2000 dışında yer alanlar ise 1000 TL şeklinde başvuru ücreti ödemektedir.

Bunun yanı sıra peşin olarak yapılan ödemelerde yüzde 20 oranında indirim de mevcuttur. Lakin ücret tebligat ardından 2 ay içerisinde ödenmelidir. Şayet satış bedeline itiraz edilir yahut dava açılırsa hak sahibinin hakkı kesilebilmektedir. Bunun dışında taksitlendirmeler de yine mevcuttur.

2B Arazi Alınır mı?

2B arazileri, geçmişte orman vasfını yitirmiş ancak tarım, konut veya ticari amaçlarla kullanılmaya başlanmış araziler olduğundan, yatırım potansiyeli yüksek taşınmazlar arasında yer alır. Bu araziler devletin mülkiyetindeyken, belirli şartları sağlayan kişilere satılabilmektedir. Özellikle mevcut kullanıcılar ya da hak sahipleri için satın alma imkânı tanınmış olması, bu alanları cazip hale getirmiştir. Ancak 2B arazisi almak her zaman basit bir işlem değildir. Alım süreci belli prosedürlere tabidir ve belirli süreler içinde başvuru yapılması gerekir. Bu nedenle arazinin güncel statüsü, hak sahibi olup olunmadığı, varsa geçmişte yapılmış başvurular ve ödeme yükümlülükleri gibi hususların iyi araştırılması önemlidir.

2B arazileri, yatırım amacıyla değerlendirilebilir ancak satın alma öncesinde dikkatli olunmalıdır. Çünkü bu arazilerin tapu devri, yapılaşma izni, imar planına uygunluğu gibi konular her zaman net olmayabilir. Ayrıca bazı 2B araziler üzerinde mevcut yapılar bulunmakta ve bu yapılar için yıkım kararı, cezai yaptırım veya ruhsat sorunları söz konusu olabilir. Bu nedenle 2B arazisi satın almayı düşünen kişilerin hem hukuki hem de teknik danışmanlık alarak süreci yürütmeleri önerilir. Aksi takdirde, ileride yaşanabilecek mağduriyetler ciddi mali kayıplara neden olabilir.

2B Arazisi Nasıl Alınır?

2B arazisi satın almak için yasanın gerektiği kurallar çerçevesinde fiyat ve kanun kapsamında alabilmektedir. Satış fiyatı idare tarafından belirlenmekte olup hak sahipleri kendileri müracaat ederek araziyi alabilmektedir. Hak sahiplerine ait olan bireyler kadastro evraklarını kesinleştirmeleri ardından, verilen 8 ay süre kapsamında yetkili yerlere müracaat etmelidir.

Müracaat süresi tamamlandıktan sonra maksimum 6 ay içerisinde araziyi satın almak isteyenlere bildirilir. Satış bedeli ise rayiç bedeli olan piyasa değerinin yüzde 70 miktarını ödemek durumundadır. Satış bedelleri belirtildiği gibi belediye ve şehir sınırlarında ise 2000 TL’dir. Değilse 1000 TL şeklindedir.

2B Arazi Alırken Dikkat Edilecekler

2B arazisi satın almak, potansiyel faydaları kadar dikkat edilmesi gereken bazı riskleri de beraberinde getirir. Bu arazilerin geçmişte orman vasfını yitirmiş olması ve kadastro sınırları dışına çıkarılmış olması, hukuki zeminlerinin farklı olmasına neden olur. Dolayısıyla, satın almadan önce ilk yapılması gereken, arazinin tapu kaydının olup olmadığını ve taşınmazın üzerinde herhangi bir ipotek, şerh veya dava bulunup bulunmadığını incelemektir. Ayrıca arazinin imar durumu, yapılaşmaya uygun olup olmadığı ve tarım ya da konut alanı olarak kullanıma açık olup olmadığı mutlaka araştırılmalıdır.

Özellikle imar planı dışındaki 2B araziler için yapı izni alınamayabilir veya ruhsatsız yapılar nedeniyle cezai yaptırımlarla karşılaşılabilir. Bu nedenle arazinin bulunduğu belediye ya da il özel idaresinden imar durumu sorgulaması yapılmalı, gerekiyorsa teknik bir uzmandan görüş alınmalıdır. Ayrıca arazinin satışında kullanılacak muvafakatname, noter işlemleri ve kadastroya dair belgeler eksiksiz olarak hazırlanmalıdır. Her ne kadar satış işlemleri devlet eliyle yapılsa da, satın alma sürecinde bireysel hatalar ciddi hak kayıplarına neden olabilir.

Tüm bu nedenlerle 2B arazisi alırken yalnızca “uygun fiyatlı” olup olmadığına değil, aynı zamanda uzun vadeli yasal güvencelere, yatırım yapılabilirliğe ve kullanım potansiyeline de dikkat edilmelidir. Gerektiğinde uzman bir gayrimenkul danışmanı veya değerleme firmasıyla çalışarak taşınmazın gerçek değeri, çevresel etkileri ve gelişim potansiyeli üzerine detaylı analiz yaptırmak da önemli bir adımdır.

2B Arazi Tapusu Ne Zaman Verilecek?

2B arazilerinin tapuya dönüştürülme süreci, hem bireysel başvuruların niteliğine hem de idari işlemlerin hızına bağlı olarak değişiklik gösterebilir. Tapu verilme aşaması, hak sahipliği kabul edilen vatandaşların ilgili başvuruları tamamlaması ve ödeme yükümlülüklerini yerine getirmesiyle başlar. Bu süreçte öncelikle 2B arazisinin bulunduğu yerin kadastro işlemleri ve mülkiyet bilgileri netleştirilir. Ardından, arazi rayiç değerinin yüzde 70’i oranında hesaplanan satış bedelinin ödenmesiyle birlikte resmi devir işlemleri yapılır.

Tapu teslimi, çoğunlukla başvurunun yapıldığı tarihten itibaren ortalama 6 ila 12 ay içinde gerçekleştirilir. Ancak bu süre bazı durumlarda daha kısa veya uzun olabilir. Özellikle büyükşehir belediye sınırları içinde yer alan ve üzerindeki yapıların yasal durumu net olmayan arazilerde, sürecin uzaması mümkündür. Aynı şekilde tapu tahsisi öncesinde arazi üzerinde başka bir hak sahibiyle ilgili hukuki uyuşmazlıklar varsa, bu durum tapunun gecikmesine neden olabilir.

Ayrıca, bazı kullanıcılar tapu devrini peşin ödeme indirimiyle daha hızlı bir şekilde tamamlayabilirken, taksitli ödeme seçeneğini tercih edenlerin süreçleri daha kontrollü ilerler. Taksitlerin tamamı ödenmeden tapu teslimi yapılmaz. Tapu tahsisi için belirlenen sürelerin kaçırılması, eksik belge sunulması veya satış bedelinin geç ödenmesi gibi durumlar da işlemleri askıya alabilir. Bu nedenle hak sahiplerinin, başvuru sonrası süreci dikkatle takip etmesi ve resmi yazışmalara hızlı yanıt vermesi büyük önem taşır.

Sonuç olarak, 2B arazisi tapusunun verilme süreci kişiden kişiye ve yerden yere değişiklik göstermekle birlikte, genel olarak başvuru sonrası idari işlemler ve ödeme şartları yerine getirildikten sonra tapu devri gerçekleştirilmektedir. Tapu alım sürecinin sorunsuz ilerlemesi için gerekli belgelerin eksiksiz hazırlanması ve ödemelerin zamanında yapılması en temel koşullardır.

2B Arazi Kiralama

2B arazileri yalnızca satın alma yoluyla değil, belirli şartlar altında kiralama yoluyla da kullanılabilir. Ancak bu kiralama işlemleri, klasik taşınmaz kiralamalarından farklı olarak daha sınırlı, kontrollü ve genellikle geçici niteliktedir. Devlet mülkiyetinde kalan ve hak sahiplerine devri gerçekleşmemiş 2B araziler, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ya da Maliye Bakanlığı’na bağlı ilgili idarelerce kısa vadeli olarak kiraya verilebilir. Kiralama süresi, genellikle bir yıl ile üç yıl arasında değişmekte olup, sözleşmeye bağlı olarak uzatılabilir.

Bu tür kiralamalarda, arazinin tarım amacıyla ya da mevcut kullanım biçimi korunarak değerlendirilmesi öngörülür. Ancak yapılaşmaya gidilmesi, yeni tesis kurulması veya ticari faaliyetlerin yürütülmesi gibi durumlar söz konusuysa özel izinler ve ruhsatlar gereklidir. Kiralama sürecinde başvuru sahibinin kullanım amacını detaylı şekilde belirtmesi, kullanım planı sunması ve kira bedelini zamanında ödemesi beklenir. Ayrıca kira süresi sonunda arazi üzerinde herhangi bir yapılaşma veya zararın oluşmaması, arazinin eski haline getirilmesi gibi yükümlülükler de sözleşmeye dahil edilebilir.

Bazı durumlarda, hak sahipliği süreci tamamlanmamış ancak fiilen kullanılan 2B araziler için geçici kiralama imkânı tanınabilir. Bu, hem mevcut kullanıcıların mağdur olmaması hem de kamunun taşınmazlarını gelir getirici şekilde değerlendirmesi açısından önemli bir uygulamadır. Ancak unutulmaması gereken nokta, kiralama hakkının mülkiyet hakkı olmadığı ve bu sürecin sonunda arazinin tahliye edilebileceğidir. Bu nedenle 2B arazi kiralamayı düşünen kişilerin sözleşme şartlarını dikkatle incelemesi, resmi onaylar olmadan hiçbir yapılaşmaya gitmemesi kritik önem taşır.

2B Arazisinin Satışı Yapılır Mı?

2B arazinin satışı yapılabilir mi? Kanun kapsamında 2B arazilerinde alım-satım gerçekleştirebilmek için yasaya uygun anlaşma yapılmalıdır. Ayrıca noter huzurunda da onaylanmalıdır. Son yıllarda yasa kapsamında he ne kadar noter onay kanunu değiştirilmiş olsa da en güncel durumlar kontrol edilmelidir.

Gerçekleştirilen anlaşma ardından Tapu ve Kadastro, evrakları bağlı oldukları notere gitmeleri, lazım olan bilgileri alarak noter onaylı muvafakatname edinmeleri gerekmektedir. Muvafakatname yalnızca arsa sahibi, yani 2B arazi sahibi kişilerce alınabilmektedir. Ardından noter huzurunda eksiksiz belge ve imzalar ardından anlaşmalar gerçekleştirilir.

Genel anlamda söylenen ve istenenler bağlı şehrin özel idaresine gidilmelidir. Buradan gerekli olan ruhsatlar alınmalıdır. Buradan 2B arazisine dair tüm belgelere sahip olunabilmektedir. Yetkili dairelere gidilerek karşılıklı resmi anlaşma yapmak yalnızca alım-satım gerçekleştiren kişiler için değil ek olarak yetkili ve yasalar için de sağlıklıdır.