Avusturya
2022 yılında, yatırımcıların reel değerlere yönelmesi ve aynı zamanda Avusturya’da konut kredi standartlarının sıkılaştırılmasından önce borçla finanse edilen mülk alımlarının öngörülen etkileri nedeniyle mülk fiyatlarında bir artış yaşandı. Bu artış, 2022 yılı boyunca hız kazandı. Yıllık artış oranı ilk çeyrekte %12,3’ten ikinci çeyrekte %13,1’e yükseldi ve ardından fiyatlar açısından 2022’nin üçüncü çeyreğinde zirveye ulaştı.
2020 yılının dördüncü çeyreğinden 2022 yılının üçüncü çeyreğine kadar geçen dönemde, Avusturya’da ortalama konut fiyatları iki haneli bir artış kaydetti. Ancak bu ivme, 2022 yılının üçüncü ve dördüncü çeyreklerinde ülke genelinde yavaşladı; konut fiyatları sırasıyla %10,8 ve %5,2 arttı. Avusturya genelindeki endeks, üçüncü çeyrekte 278,3 puanla zirve yapmışken, 2023 yılının ilk çeyreğinde 271.8 puanla bir önceki çeyreğe göre %2,3’lük bir düşüş yaşadı. Viyana dışındaki tek ailelik evlerdeki önceki büyük artış ani bir şekilde son buldu. 2022 yılının üçüncü çeyreği (endeks seviyesi: 237,1) ile 2023 yılının ilk çeyreği (endeks seviyesi: 229.6) arasında %3,2’lik bir düşüş kaydedildi. Yıllık büyüme, 2022 yılının üçüncü çeyreğinde %12,5’ten 2023 yılının ilk çeyreğinde %1,0’a geriledi. Yeni ve kullanılmış daireler arasında performans farkları gözlendi. Örneğin, Viyana’da 2023 yılının ilk çeyreğinde yeni dairelerde %5,1’lik bir artış, kullanılmış dairelerde %1,3’lük bir düşüşle dengeledi.
Viyana’da müstakil evlerdeki patlama da sona erdi. 2022 yılının üçüncü çeyreğinde %16,3’lük bir artışın ardından, 2023 yılının ilk çeyreği zaten yıllık bazda %1,7’lik bir düşüş kaydetti. Bu yılın başlarında faiz oranlarının yükselmesi nedeniyle, kira getirisi %2.5’in altında olan yatırım daireleri daha az çekici hale geldi. Özellikle gayrimenkul fiyatlarının durgunluk veya hatta geçici bir düşüşün görülebileceği öngörüldüğünde. Çünkü yatırımcılar şimdi %3’ün üzerinde getiri sunan uzun vadeli tahvillerle rekabet halindeler. Aynı zamanda, 2023 yılının ilk çeyreğinin ilerleyen döneminde kredi ile finanse edilen alıcıların talebi %62 düştü (Avusturya’daki özel hanelere konut kredisi verme konusundaki yeni kredilendirme ile geçen yıla göre karşılaştırıldığında). Ek bir faktör olarak ESG kavramı da ön plana çıkıyor. Çevre dostu bir özelliklere sahip binalar, fiyat istikrarını giderek daha fazla korurken, enerji verimliliği değerleri düşük olan mülklerin değer gelişimlerinde yatırımcı gelecekteki yenileme maliyetlerini önceden tahmin ederek karar alıyor.
Avusturya’daki 2023/2024 Gayrimenkul Fiyatlarına Dair Görünüm
İklim dostu ve enerji verimliliğine göre şekillenmiş bir gayrimenkul pazarına doğru belirgin bir yönelim mevcut olup, 2023 yılı boyunca ve en azından 2024’ün ilk çeyreğinde devam etmesi bekleniyor. Avusturya genelinde yaklaşık 600 gayrimenkul danışmanının görüşlerine dayanan RE/MAX Gayrimenkul Gelecek Endeksi’ne göre, merkezi konumlardaki dairelerin 2023 yılında %5,4 değer kaybetmesi bekleniyor. Beklenen etki en büyük ölçüde kırsal yerleşim alanlarındaki apartman dairelerini de etkileyecek, bu tür dairelerin değerini %7,2 düşeceği tahmin ediliyor. Konut alanlarında bulunan tek ailelik evlerin değer kaybının %6,2 olması bekleniyor. Buna karşılık, uzmanlar tarafından tahmin edilen şekilde, inşaata uygun arsalar için ise %0,4’lük hafif bir artış beklenmektedir.
Belçika
Belçika’da mortgage talebi 2007’den beri en düşük seviyeye geriledi ve ev fiyatları şaşırtıcı bir şekilde iyi duruyor ancak bu, gerçekliği çok iyimser bir şekilde yansıtıyor olabilir. Bu yılın ikinci yarısında fiyatların düşmesi bekleniyor, ancak şu an için büyük bir düzeltme olasılığı düşük görünüyor.
Talepteki keskin düşüşe rağmen, fiyatlar üzerindeki etki oldukça sınırlı gibi görünüyor. Son fiyat göstergeleri, ev fiyatlarında aynı kesinlikte düşüş yaşanmadığını gösteriyor. Statbel’in mülkiyet fiyat endeksi, 2022’nin son çeyreği ile karşılaştırıldığında 2023 yılının ilk çeyreğinde %1,5 artmıştır. Haziran ayına kadar olan satış sözleşmelerine ait verileri içeren noter endeksi, Belçika’da ev fiyatlarının geçen yılın ortalama fiyatına kıyasla bu yılın ilk yarısında sadece %0,30 düştüğünü gösteriyor. Bu düşüş özellikle Valonya ve Brüksel’deki fiyat düşüşlerinden kaynaklanmakta olup, Flaman Bölgesi’nde ise fiyatların daha da yükseldiği görülüyor.
Piyasa, çalışanlara yapılan otomatik ücret endekslemesi ve ortalama kredi vadesinin uzatılması sayesinde geçen yıl da oldukça güçlü ücret artışı ile desteklendi. ING Bank verilerine göre yeni konut kredilerinin ortalama vadesi 2021’de 18.9 yıldan 2022’de 19,8 yıla yükseldi. 2023’ün ilk yarısında ortalama vade daha da artmaya devam etti. Ayrıca, ilk kez ev satın alan genç alıcılar arasında daha uzun vadeli borçlanma görüyoruz. Bu yatırımcılar genellikle aylık geri ödeme tutarı aynı olsa da daha fazla borç almalarına izin veren 25 yıllık bir vade seçeneği üzerinde karar kılıyorlar.
Ev Fiyatları Şu An İçin İstikrarlı Oluyor, Ancak Ne Kadar Süreyle Böyle Devam Edecek?
Tarihsel olarak, düşen talep her zaman daha düşük fiyatlara yavaşça yansımıştır. Ev sahipleri yeni gerçeğe uyum sağlamak için zamana ihtiyaç duymakta olup, komşularının yakın zamanda evlerini yüksek bir fiyata sattığını hatırlayarak ve bu nedenle başlangıçta daha yüksek bir fiyatta tutunabilirler.
Zaman içinde, ev sahiplerinin daha düşük bir fiyatı kabul etmeye ve satmaya duydukları baskının artma olasılığı artar. Bu nedenle bu yıl ev fiyatlarında ortalama %0,5’lik bir düşüş öngörülmektedir. Bu etkinin 2024’e doğru devam etme olasılığı yüksektir.
