Sürdürülebilirlik, günümüz yapı sektörünün vazgeçilmez önceliklerinden biri haline gelmiş durumdadır. Yapıların çevresel etkilerini en aza indirme, enerji ve kaynak verimliliğini artırma gibi hedefler doğrultusunda geliştirilen çeşitli değerlendirme sistemleri, sektörel dönüşümün temel yapı taşlarını oluşturmaktadır. Bu sistemler arasında, köklü geçmişi ve kapsamlı metodolojisiyle öne çıkan BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method), dünya genelinde binlerce yapının sürdürülebilirlik performansını belgelendirmektedir.
Bu yazıda, BREEAM sertifikasının ne anlama geldiğini, hangi seviyelerde verildiğini, neden önemli olduğunu ve gayrimenkul yatırımlarındaki yerini detaylı biçimde ele alacağız. Aynı zamanda bu sertifikanın maliyeti, hangi tür yapılar için uygun olduğu ve uluslararası geçerliliği gibi sıkça sorulan sorulara da açıklık getireceğiz.
BREEAM Sertifikası Nedir?
BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method), yapıların çevresel, sosyal ve ekonomik sürdürülebilirlik kriterleri doğrultusunda değerlendirilmesini sağlayan, dünyada en eski ve en yaygın kullanılan sertifikasyon sistemlerinden biridir. İlk kez 1990 yılında Birleşik Krallık’ta geliştirilen bu metodoloji, zamanla uluslararası ölçekte uygulanabilir bir standart haline gelmiştir. Bugün, Avrupa başta olmak üzere dünya genelinde 80.000’den fazla yapının BREEAM sertifikasına sahip olduğu bilinmektedir.
BREEAM değerlendirmesi, yapıların planlama, tasarım, inşaat ve kullanım aşamalarını kapsayan bütünsel bir yaklaşım sunar. Enerji kullanımı, su verimliliği, malzeme seçimi, atık yönetimi, ulaşım erişimi, iç mekân sağlığı ve kullanıcı konforu gibi çeşitli başlıklar altında puanlama yapılır. Bu kriterlerin tamamı, yapının yalnızca çevre üzerindeki etkisini değil, aynı zamanda kullanıcı deneyimini ve uzun vadeli operasyonel verimliliğini de dikkate alır.
BREEAM sistemi, farklı bina türlerine ve kullanım aşamalarına göre özel değerlendirme kılavuzları sunar. Bu yönüyle esnek ve uyarlanabilir bir yapıdadır. Yeni yapılar, mevcut yapıların renovasyon projeleri, ofis binaları, sanayi tesisleri ve ticari yapılar gibi çeşitli alanlarda uygulanabilir olması, sistemin geniş kabul görmesinin temel nedenlerinden biridir.
BREEAM Sertifika Seviyeleri Nelerdir?
BREEAM sertifikasyon sistemi, yapıların sürdürülebilirlik performansını yalnızca belgelemekle kalmaz; aynı zamanda bu performansı belirli derecelendirme seviyelerine göre sınıflandırır. Bu sayede yapı sahipleri, yatırımcılar ve değerleme uzmanları, bir binanın çevresel yeterliliğini somut bir puanlama sistemine dayalı olarak değerlendirebilir. BREEAM sisteminde toplam 100 üzerinden yapılan puanlama sonucunda beş farklı sertifika seviyesi verilir:
- Pass (Geçer) – %30 ve üzeri puan
- Good (İyi) – %45 ve üzeri puan
- Very Good (Çok İyi) – %55 ve üzeri puan
- Excellent (Mükemmel) – %70 ve üzeri puan
- Outstanding (Olağanüstü) – %85 ve üzeri puan
Bu seviyeler, projenin çevresel etkileri azaltma, kullanıcı sağlığını ve konforunu gözetme, kaynak tüketimini verimli yönetme gibi konularda ne düzeyde başarılı olduğunu yansıtır. Örneğin, “Very Good” seviyesi bir binanın sürdürülebilirlik açısından güçlü performans gösterdiğini belirtirken, “Outstanding” seviyesi yalnızca çok sınırlı sayıda, örnek niteliğindeki projelere verilir.
Bu derecelendirme sistemi, hem kullanıcılar hem de yatırımcılar açısından karşılaştırmalı analiz yapılmasına imkân tanır. Ayrıca değerleme süreçlerinde sertifika seviyesi, binanın uzun vadeli ekonomik ve çevresel performansı hakkında doğrudan bilgi sunar.
BREEAM Sertifikası Neden Önemlidir?
BREEAM sertifikası, bir yapının yalnızca çevresel etkilerini azaltmakla kalmayıp, aynı zamanda uzun vadeli değer üretme potansiyelini de ortaya koyan önemli bir belgelendirme sistemidir. Bu yönüyle, gayrimenkul sektöründe sürdürülebilirliğin nesnel ve ölçülebilir hale gelmesini sağlar. Sertifikaya sahip yapılar, çevre dostu yaklaşımlarının yanı sıra maliyet etkinliği, kullanıcı memnuniyeti ve yatırım değeri açısından da avantaj sunar.
Enerji verimliliği ve su yönetimi gibi başlıklarda gösterilen yüksek performans, yapıların işletme maliyetlerini düşürürken; doğal kaynakların korunmasına katkı sağlar. Aynı zamanda iç mekân kalitesi, gün ışığı kullanımı ve termal konfor gibi unsurlar, kullanıcı sağlığı ve memnuniyetini artırır. Bu da kiracı tercihlerini doğrudan etkileyen bir faktördür.
Kurumsal yatırımcılar açısından değerlendirildiğinde ise BREEAM sertifikalı yapılar, ESG (Environmental, Social, Governance) kriterlerine uyumlu portföylerin oluşturulmasında kritik bir rol oynar. Sertifikalı yapılar, çevresel riskleri azaltan yapısı sayesinde sigorta ve finansman alanlarında da avantaj yaratır. Yeşil finansman olanaklarına erişim, yatırımın geri dönüş süresini kısaltabilir.
Ayrıca, sürdürülebilirlik kriterlerine uyum gösteren yapılar, regülasyonlara ve yerel çevre politikalarına daha hızlı uyum sağlayabildiği için uzun vadede daha düşük yasal risk taşır. Bu durum, yapıların piyasa içinde daha rekabetçi olmasına katkı sağlar.
Sonuç olarak, BREEAM sertifikası yalnızca çevreci bir belge değil; değerleme, yatırım, kiralama ve operasyonel süreçlerin tamamında etkili, stratejik bir sürdürülebilirlik aracıdır.
BREEAM Sertifikasının Maliyeti Nedir?
BREEAM sertifikası almak isteyen yapı sahipleri ve geliştiriciler için maliyet konusu, en çok merak edilen başlıkların başında gelir. Ancak bu maliyeti net bir rakamla ifade etmek çoğu zaman mümkün değildir. Çünkü BREEAM belgelendirme sürecinin toplam maliyeti, binanın tipi, büyüklüğü, kullanım amacı, proje aşaması ve hedeflenen sertifika seviyesi gibi birçok değişkene bağlı olarak farklılık gösterir.
Genel olarak BREEAM sertifikasyon süreci dört ana maliyet kaleminden oluşur:
- Kayıt ve başvuru ücretleri: Proje BRE (Building Research Establishment) sistemine kaydedilirken ödenen resmi ücretlerdir.
- BREEAM danışmanlık ve değerlendirme hizmetleri: Süreci yöneten lisanslı BREEAM değerlendiricisine ödenir. Bu maliyet, projenin karmaşıklığına göre artış gösterebilir.
- Simülasyon, analiz ve teknik raporlar: Enerji modellemeleri, su tüketimi analizleri, gün ışığı optimizasyonu gibi teknik çalışmalar için harcanan kaynakları kapsar.
- İyileştirme ve uygulama giderleri: Sertifika almak için projenin mevcut durumuna göre yapılması gereken teknik veya yapısal düzenlemelerin maliyetidir.
Bu süreçte, yalnızca sertifika almak için yapılan yatırım değil; aynı zamanda sağlanan uzun vadeli tasarruflar da dikkate alınmalıdır. Enerji ve su tüketimindeki azalma, bakım-onarım ihtiyaçlarının düşmesi, kiracı talebinin artması ve finansman avantajları; bu yatırımı orta ve uzun vadede rasyonel kılan etkenlerdir.
Dolayısıyla BREEAM maliyeti, başlangıçta ek bir harcama gibi görünse de, toplam sahip olma maliyeti açısından değerlendirildiğinde birçok projede kendini kısa sürede amorti edebilecek bir yatırım niteliği taşımaktadır.
BREEAM Sertifikası Hangi Tür Binalar İçin Alınabilir?
BREEAM, farklı yapı türlerine ve kullanım senaryolarına uyarlanabilen esnek yapısıyla, yalnızca yeni inşa edilen binalara değil; aynı zamanda mevcut yapıların renovasyon süreçlerine ve hatta kullanım halindeki binalara da uygulanabilen kapsamlı bir değerlendirme sistemidir. Bu yönüyle BREEAM, konut dışı birçok yapı türü için geçerli bir sürdürülebilirlik belgelendirme aracı olarak öne çıkar.
BREEAM’in en yaygın kullanıldığı bina türleri şunlardır:
- Ticari yapılar: Ofis binaları, alışveriş merkezleri ve oteller
- Sanayi tesisleri: Üretim, depolama ve lojistik alanları
- Kamu yapıları: Eğitim kurumları, sağlık tesisleri, kamu binaları
- Karma kullanımlı projeler: Ofis, konut, perakende ve sosyal alanları bir arada barındıran kompleks yapılar
Her yapı türü için BREEAM, özel olarak tanımlanmış değerlendirme kriterleri ve teknik kılavuzlar sunar. Örneğin, bir ofis binasında iç mekân hava kalitesi, gün ışığı kullanımı ve enerji tüketimi ön plana çıkarken; bir sanayi tesisinde atık yönetimi ve kaynak verimliliği gibi başlıklar daha belirleyici olabilir.
Türkiye’de de özellikle kurumsal yatırımcıların ve uluslararası fonların ilgisini çeken projelerde BREEAM sertifikasına sahip yapılara sıklıkla rastlamak mümkündür. İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük şehirlerde yer alan ofis kuleleri, alışveriş merkezleri ve lojistik merkezleri bu kapsamda örnek gösterilebilir.
Kısacası, sürdürülebilirlik hedefi olan her yapı türü, uygun planlama ve uygulama ile BREEAM sertifikasına aday olabilir.
BREEAM Sertifikasının Uluslararası Geçerliliği Var Mıdır?
Evet, BREEAM sertifikası yalnızca Birleşik Krallık’ta değil, dünya genelinde yüksek düzeyde tanınırlığa sahip olan bir belgelendirme sistemidir. Avrupa başta olmak üzere Asya, Afrika ve Orta Doğu’da çok sayıda ülkede uygulanmakta ve yapıların sürdürülebilirlik performansını ölçmede uluslararası bir referans olarak kabul edilmektedir. Türkiye’de de son yıllarda özellikle kurumsal ofis projeleri, alışveriş merkezleri ve lojistik tesislerde BREEAM değerlendirme süreçlerinin yaygınlaştığı gözlemlenmektedir.
BREEAM’in bu denli yaygın kabul görmesinin en önemli nedenlerinden biri, sistemin farklı ülke ve bölgelere özgü olarak lokalize edilebilmesidir. İklim koşulları, mevzuat farklılıkları ve yerel sürdürülebilirlik öncelikleri gibi değişkenler, BREEAM değerlendirme kılavuzları içerisinde dikkate alınmakta; bu da sistemin küresel ölçekte uygulanabilirliğini artırmaktadır.
Ayrıca, uluslararası yatırımcılar ve sürdürülebilirlik odaklı portföy yöneticileri için BREEAM sertifikalı yapılar, çevresel risklerin düşük, değer korunma potansiyelinin ise yüksek olduğunu gösteren güvenilir bir kriterdir. Bu da sertifikalı yapıların finansman ve sigorta süreçlerinde avantaj elde etmesini sağlar.
Gayrimenkul değerleme perspektifinden bakıldığında ise, BREEAM sertifikası yalnızca bir çevre etiketi değil; yapının piyasa konumunu, yatırımcı algısını ve uzun vadeli gelir potansiyelini doğrudan etkileyen bir unsurdur. Değerleme uzmanları açısından bu sertifika, yapının hem fiziksel hem de algısal değerini objektif biçimde ölçmekte önemli bir referans noktası oluşturmaktadır. Dolayısıyla, sürdürülebilirlik temelli sertifikalar, değerleme raporlarının yalnızca teknik değil, aynı zamanda stratejik içeriğini de zenginleştirmektedir.
