ENDÜSTRİYEL GAYRİMENKULLERDE YARDIMCI MAKİNE EKİPMANLARIN ÖNEMİ ve GAYRİMENKUL DEĞERİNE ETKİSİ

ÖZET

Endüstriyel tesislerin faaliyet gösterdiği gayrimenkullerin ayrılmaz parçası niteliğinde olan, gayrimenkullerin ve o gayrimenkul üzerinde yapılacak üretim cinsine göre belirlenen yardımcı makine ekipmanlar üretim devamlılığı ve verimliliği, enerji tasarrufu, üretim maliyetinin azaltılması, çalışan personelin memnuniyeti ve tesisin çevre dostu olması bakımından gayrimenkulün satış kabiliyetini ve değerini etkilemektedir. Bu nedenle endüstriyel gayrimenkullerin değeri belirlenirken gayrimenkul uzmanı ile birlikte, değerleme konusunda bilgi ve birikime sahip, konusunda uzman makine mühendislerince incelenmesi endüstriyel gayrimenkulün değerinin çok daha doğru tespit edilmesini sağlayacaktır.

  1. Giriş

Yardımcı makine ekipmanlar, endüstriyel tesislerin faaliyet gösterdiği gayrimenkullerin tamamlayıcısı olan, söz konusu mülke endüstriyel gayrimenkul olma niteliği kazandıran makine, tesisat ve ekipmanlardır. Endüstriyel gayrimenkullerde yardımcı makineler kapsamında elektrik güç transformatörleri ve elektrik dağıtım panelleri, buhar kazanları, kızgın su kazanları, basınçlı hava kompresörleri, soğuk su üreteçleri (chiller’ler), sıcak su üreteçleri (boyler’ler), enerji tesisleri (enerjisi santrali altyapısı), geri dönüşüm tesisleri v.b. gibi ekipman grupları bulunmaktadır [1].

Yardımcı makine ekipmanların bir kısmı, o endüstriyel tesiste yapılacak faaliyete uygun seçilir. Gayrimenkulün alanı, yüksekliği, inşa özellikleri, konumu dikkate alındığında ancak belirli faaliyetlere için tasarlanmış olan gayrimenkullerin potansiyel alıcısı için gayrimenkulün ayrılmaz parçası niteliğinde olan bu ekipmanlar da önemlidir. Yardımcı makine ekipmanlarının büyük bir bölümünün demonte edilerek farklı bir yerde kullanılması mümkün olmaz ya da demontaj montaj maliyetlerinin yüksek olması nedeniyle farklı bir yerde tekrar kullanılması efektif değildir. Bu nedenle, söz konu makine ekipmanlar gayrimenkul ile satışa konu olurlar ve gayrimenkulün değerini etkilerler. Endüstriyel gayrimenkullere, spesifik bir üretim için tasarlanmadığı ve arz talep dengeleri uyumlu olduğu müddetçe maliyet değerleri esas alınarak değer taktir edilmesi nedeniyle, yardımcı makine ekipmanlar da maliyet değerleri oranında gayrimenkul değerini etkilerler. Yardımcı makine ekipmanların gayrimenkul değerine etkisi belirlenirken yerine koyma maliyetlerinden, fiziksel durumları, ekonomik ömürleri dikkate alınarak belirlenen amortisman oranı düşülmesi ile belirlenir.

Konutların ve ticari binaların akıllı ev sisteminde dizayn edilmesi, elektrik, sıhhi ve havalandırma tesisatının ve kullanılan ekipmanların kalitesi ne kadar önemli ise endüstriyel gayrimenkullerde de yardımcı makine ekipmanlar, üretim devamlılığı ve verimliliği, enerji tasarrufu, üretim maliyetinin azaltılması, çalışan personelin memnuniyeti ve tesisin çevre dostu olması açısından o kadar önem arz etmektedir.

Bu ekipmanların her biri, sürekli veya kesintili çalışan prosesleri desteklemekte ve üretilen son ürün üzerinde kalite, miktar ve verimlilik açısından da etkili olmaktadır. Yardımcı tesislerin denetimsiz, verimsiz ve kalitesiz çalışması sonuç üretim maliyetleri üzerinde ciddi bir etki oluşturmaktadır. Yardımcı tesisleri kendi başına birer üretim ünitesi olarak görebilmek ve bu bakış açısı ile yönetmek tesisin hammadde, yakıt, elektrik sarfiyatı gibi maliyetleri üzerinde önemli tasarruflar sağlayacaktır [1].

Personellerin çalışma ortamı için sağlanan konfor, personel memnuniyetini ve dolayısıyla üretim verimliliğini olumlu ölçüde etkiyecektir. Çalışanların sağlığı ve verimli bir çalışma ortamı için, vücut sıcaklığının normal düzeyde tutulması, havayı kirleten etkenlerin ortamdan uzaklaştırılması ve aydınlatma sistemleri bu anlamda çok önemlidir.

Endüstri devrimi ile birlikte üretim ve tüketimin çevreye etkileri değişmiştir. Kurulan fabrikalar büyük ölçekte üretim yapabilmelerine karşın aynı oranda da atık üreterek çevrenin kirletilmesinde sahip olduğu payı da oldukça arttırmıştır. Çevre kirlilikleri ise iklim değişikliklerini de beraberinde getirmiş ve gelişmiş ülkeleri bu konuda önlemler almaya itmiştir. Tüm gelişmiş ülkeler tarafından çevre duyarlılığı acil konu haline gelmiş, yasalar çıkartılmış, yaptırımlar getirilmiş ve teşvikler sağlanmıştır. Bu konuda hassasiyet ölçüsü ise giderek artmaktadır. Firmaların faaliyet gösterdiği gayrimenkullerin çevre duyarlılığı şartlarını sağlaması ve gelecekte artacak yaptırımları sağlayacak altyapıya sahip olması büyük önem arz etmektedir [2].

Endüstriyel gayrimenkullerde yardımcı makine ekipmanlar üretim devamlılığı ve verimliliği, enerji tasarrufu, üretim maliyetinin azaltılması, çalışan personelin memnuniyeti ve tesisin çevre dostu olmasına sağladığı katkı ölçüsünde gayrimenkullün satış hızını ve değerini etkilemesi kaçınılmazdır.

  1. Yardımcı Makine ve Ekipmanların İncelenmesi

Gayrimenkulün ayrılmaz parçası niteliğinde olan, gayrimenkullerin özellikleri ve üretim cinsi dikkate alınarak üretime destek sağlayan yardımcı makine tesisat ve ekipmanlar genel olarak aşağıdaki gibi sıralanabilir. Bunlar;

  • Elektrik Girişi ve Dağıtımı
  • Su Temini ve İhtiyaca Göre Su Hazırlama Sistemleri
  • Isı Enerjisi Sistemleri Buhar Kazanları, Kızgın Su Kazanları, Kızgın Yağ kazanları
  • Yakıt Depolama ve Dağıtım Sistemleri
  • Soğuk Su Üreteçleri (Chiller’ler)
  • Sıcak Su Üreteçleri (Boiler’ler)
  • Basınçlı Hava Üretim Sistemleri
  • Isıtma, Soğutma ve Havalandırma Sistemleri, Klima Santralleri.
  • Yangın Söndürme Su Depoları ve Basınçlı ve Basınçsız Hidrant Sistemleri
  • Atık Su Arıtma Sistemleri
  • Enerji Santralleri
  • Geri Dönüşüm Tesisleri

 

  • Elektrik Girişi ve Dağıtımı; Tesis kendi ürettiği veya dış kaynak bağlantılı aldığı elektrik enerjisi, tesise ait olan bir veya birkaç transformatör ve bunların arkasındaki ana dağıtım panoları ile elektrik enerjisi tüm sistem beslenmektedir. Tesise elektrik enerjisi sağlanması için gerekli altyapı, transformatörler (Şekil 1), orta ve alçak gerilim panoları, ana kumanda ve kompanzasyon panoları, kablolar, jeneratörler (Şekil 2), aküler v.b. ana ekipmanlardan oluşmaktadır.

Şekil 1: Transformatör

Şekil 2: Acil Durum Jeneratörü

  • Su Temini ve Su Hazırlama Sistemleri; Soğutma, ısıtma devrelerinde, yangın söndürme sistemlerinde her endüstriyel tesisin suya ihtiyacı olup, önemli bir gider kalemi oluşturmaktadır. Endüstriyel tesislerde su, çeşitli amaçlar için çeşitli kalitede depolanmakta ve kullanılan ekipmanlar ve kimyasal maddeler ile istenen şartlara getirilmektedir. Tesisin su ihtiyacının karşılanması için gerekli altyapı, pompalar, hidroforlar, armatürler, boru tesisatları, reverse osmos sistemleri, su yumuşatma sistemleri, filtreler, dozajlama sistemleri vb ekipmanlardan oluşmaktadır.
  • Isı Enerjisi Sistemleri Buhar Kazanları, Kızgın Su Kazanları, Kızgın Yağ kazanları; Endüstriyel tesislerde ısı enerjisinin üretimi ve dağıtımı hemen her proses için gereklidir ve tesisin üretim kabiliyeti için “olmazsa olmaz” bir ihtiyaçtır. Isı enerjisi üretimi ve dağıtımı için kullanılan en önemli akışkanlar buhar, kızgın su ve kızgın yağdır. Sistemlerde katı yakıt olarak kömür, sıvı yakıt olarak, fuel oil, gaz için de LPG veya doğal gaz gibi yakıtlar tercih edilebilmektedir. Sistem, buhar kazanı, brülör, kondens ve degazör tankı, eşanjör, pompalar, armatürler ve boru tesisatı v.b. ekipmanlardan oluşmaktadır.
  • Soğuk Su ve Sıcak Su Üreteçleri (Chiller ve Boiler); Endüstriyel tesislerin üretim sahalarındaki ürün kalitesi ve çalışanların konforu için HVAC (Heating, Ventilation, Air Conditioning) ekipmanları bulunur. Bunlar genellikle kapalı çevrimde çalışan sirkülasyon pompaları ile desteklenen ısıtma ve soğutma bataryalarına sahiptirler. İklimlendirilecek olan ortamın ısı ölçümüne göre klima santrallerindeki bataryalar üzerinden geçirilen hava, bu ortamlara şartlandırılmış olarak sirküle edilir (Şekil 3).

Şekil 3: Soğuk Su ve Sıcak Su Üretim Tesisi Genel Görünüm

  • Basınçlı Hava Üretim Sistemleri; Basınçlı hava, sektör fark etmeksizin kullanılan tüm makinelerde zorunlu ihtiyaçtır. Endüstriyel tesislerde kullanılan makine ekipmanlar pnömatik sistemleri basınçlı hava ile beslenerek çalışması sağlanır. Sistem basınçlı havayı üreten kompresör, havanım nemini alan kurutucu, filtreler tesisat v.b. ekipmanlardan oluşmaktadır.
  • Yangın Söndürme Su Depoları ve Basınçlı ve Basınçsız Hidrant Sistemleri; Endüstriyel tesislerde yangın felaketi can ve mal kayıplarının en üst düzeyde yaşanabilecek bir olaydır. Her hali ile yangın çok yıkıcı ve sonuçları telafi edilmezdir. Üretim sahalarında ve ofislerde çeşitli tipte yangın söndürme sistemleri monte edilir ve algılama sistemleri ile el komutu veya otomatik bir şekilde harekete geçirilirler.
  • Atık Su Arıtma Sistemleri; Endüstriyel tesislerde gerek biyolojik gerekse endüstriyel atıklar her zaman tesis içinde kenarda kalmış ve işletme fonksiyonları açısında göz ardında olan tesislerdir. İşletmeler üretim işlemi sonucu oluşan atıklarını kimyasal ve/veya biyolojik süreçlerden geçirerek çevreye zarar vermeyecek duruma getirilmesi işlemedir. Arıtma sistemleri filtreler, pompalar, dekantörler, çamur çökertme, susuzlaştırma ve yoğunlaştırma havuzları v.b. ekipmanlardan oluşmaktadır (Şekil 4). Artıma tesislerinin minimum enerji sarfiyatıyla çalışması, kullanılan suyun tekrar işletme değerlendirilebilir bir sistemde olması, hatta işletmeye enerji üretimi sağlayacak şekilde tasarlanması o tesisin çevre duyarlı ve enerji tasarrufu açısında önemlidir.

Şekil 4: Atıksu Arıtma Tesisi Örnek Akış Şeması [3]

  • Yenilenebilir Enerji Santralleri; Endüstriyel tesisler gerek çevre duyarlılığı sorumluluklarını yerine getirmek, gerek kendi enerjisi üretmesi nedeniyle maliyetlerinin düşürülmesi açısından önemli bir tesislerdir. Bu tesislere rüzgar elektrik santralleri, güneş enerji santralleri, hidrojen enerjisi santralleri, biyokütle enerji santralleri, jeotermal enerji santralleri örnek verilebilir. Şekil 5’te görüldüğü konumu rüzgar ve güneş enerji üretimine uygun olan endüstriyel gayrimenkullerde üretim enerjisinin tamamı veya bir kısmı bu enerji kaynakları ile desteklenebilmektedir.

 

Şekil 5: Yenilenebilir Enerji Kaynaklarının Endüstriyel Tesislerde Uygulaması [4]

  • Geri Dönüşüm Tesisleri; Endüstriyel tesislerin üretim sonrası oluşan atıkların geri kazanılarak tekrar üretimde kullanılması veya enerji üretimi için kullanıldığı sistemlerdir. Firmaların gerek çevre duyarlılığı sorumluluklarını yerine getirmek, gerekse de üretim maliyetlerinin düşürmesi açısından önemli yatırımlardır.

 

  1. Yardımcı Makine Ekipmanların Üretim Devamlılığı ve Verimliliği, Enerji Tasarrufu, Üretim Maliyetinin Azaltılması Açısından İncelemesi

Bir endüstriyel gayrimenkul satın alınırken gayrimenkulün yardımcı makine ekipmanlarını ihmal edilen bir unsur olmuştur. Endüstriyel tesislerin yardımcı makine ekipmanlarının doğru nitelikte, belirli bir kalitede, teknolojik olması ile gayrimenkule ve o gayrimenkulde yapılacak faaliyetlere uygun seçilmesi, üretim devamlılığı ve verimliliği, enerji tasarrufu sağlanması ve üretim maliyetlerinin azaltılmasını sağlayacaktır. Yardımcı makine ekipmanlarının bazılarının üretim devamlılığı ve verimliliği, enerji tasarrufu sağlanması ve üretim maliyetlerinin azaltılmasını sağladığı katkı ve bununla birlikte gayrimenkul değerine etkisi olacağı açıktır.

Elektrik altyapısı için kullanılan trafolar, tesisat, panoların belirli bir kalite olması ve teknolojik altyapıya sahip olması, enerji tasarrufu, arıza kaynaklı üretim durması ve elektrik kaynaklı yangın risklerinin ortandan kaldırılması açısından önemlidir. Teknolojik altyapıda olan elektrik sistemleri ile tüm sistem SCADA programı ile takibi yapılabilir, böylece tesis içindeki ünite bazındaki tüketim bilgilerine ulaşmak, önemli bir maliyet etkisi olan elektrik giderlerinin denetim altına alınabilir. SCADA sistemleri üzerindeki sürekli kayıtlar, tesisin üretim planlaması ve gelişimi ile maliyet analizi için çok önemli bilgiler içermektedir [1].  Bu nedenle endüstriyel gayrimenkulün elektrik sisteminin teknolojik bir altyapıya sahip olması ve tesisatının kalitesi o gayrimenkule değer katan unsurlardır. Satın alınan gayrimenkulün yeterli kalitede ve teknolojik altyapıya sahip olmaması nedeniyle yenilenmesi durumunda, yenilenme maliyetleri oldukça yüksek olacak, satın alan müşterinin zaman ve maliyet açısından zarara uğramasına neden olacaktır.

Şekil 6: SCADA haberleşme sistemlerinin ülkelere dağılım oranları [5]

Şekil 6’ya göre Shodan arama motorunda SCADA haberleşme protokollerinin kullandığı varsayılan port numaraları taranmış ve bu portların ülkelere göre dağılım oranları alınmıştır. Bu bilgilere göre ABD ve Çin, endüstriyel sistemlerin haberleşmesinde önemli bir dinamo görevi görmektedir [5].

Endüstriyel gayrimenkulün kendi enerjisini üreten bir sisteme sahip olması ihtiyaç duyduğu bir enerjinin bir kısmını veya tamamının bu sistem ile karşılaması ve hatta fazlasını satması üretim maliyetlerinin azaltılmasını sağlayacaktır. Tesisin bu tip sisteme sahip olması değerini etkiyeceği açıktır. Bununla birlikte bu sistemin kurulu olmadığı ama bu sistemlerin en etkin ve verimli şekilde kurulacak altyapıda olması da gayrimenkulün değerini etkileyecek unsurlardan biridir. Konumu ile rüzgar veya güneş enerjisinden sağlayacağı verimlilik, jeotermal enerji kaynaklarına yakınlığı, gayrimenkulün bu tip sistemlerin kurulacak altyapıya sahip olması vb gayrimenkulün değerini etkiyecek bir unsurdur. Satın alınan gayrimenkulün enerji verimliliği açısından uzmanlarca incelenip, fizibilite çalışması yapılması faydalı olacaktır. Böylece gayrimenkulün enerji verimliliği açısından ne kadar bir katma değere sahip olduğu belirlenmiş, gayrimenkulün değeri çok daha doğru analiz edilmiş olacaktır.

Üretim faaliyeti olan endüstriyel tesislerin tamamında su üretim prosesinde kullanılan önemli bir ihtiyaçtır. Ham su ön filtreleme (kum filtreleri), su yumuşatma, ters ozmoz sistemleri (reverse osmosis), aktif reçineli demineralize su hazırlama sistemleri gibi ünitelerden geçirilerek ileri kullanımlar için depolanırlar ve pompalar ile transfer edilirler. Su tesislerin önemli bir gider kalemi olup, suyun da verimli kullanılması üretim maliyetlerini azaltılmasına katkı sağlayacağı açıktır. Son yıllarda endüstrileşmenin ve dünya nüfusunun artışıyla, mevcut su kaynakları hızla tükenmekte ve kirlenmektedir.  Bununla birlikte suya olan talebin de artması, atık su arıtma sistemlerinin kullanılması ile su geri dönüştürme döngüsünün hızlandırılması ihtiyacı doğurmaktadır. Avrupa’da, arıtılmış atık suyun yeniden kullanımına ilişkin yasal düzenlemeler bulunmamaktadır. Birçok ülke suyun yeniden kullanımı uygulamaları için ulusal ya da bölgesel standartlar geliştirmektedir. Özellikle suyun yeniden kullanımı için standartlar geliştiren ülkeler arasında Kıbrıs, Fransa, Yunanistan, İspanya, İtalya ve Portekiz sayılabilir [6]. Yoğun su tüketen tekstil, gıda vb. endüstriyel alanlarda yoğun su ihtiyacı; su kaynakları ve maliyetleri üzerinde önemli bir baskı oluşturmaktadır. Bu nedenle gerek su kaynaklarının korunması gerekse su maliyetlerinin azaltılması açısından endüstride atık suların geri kazanılması ve geri kazanım sistemlerinin kurulması önemli bir ihtiyaç haline dönüşmektedir. 2025 yılı için yapılan araştırmalar göstermektedir ki özellikle Kuzey Afrika, Ortadoğu, Pakistan, Hindistan ve Kuzey Çin’in ciddi su sıkıntısı yaşayacağı öngörülmektedir (Şekil 7).

Şekil 7: 2025 yılı tahmini su sıkıntısı [7]

Endüstride geri kazanılmış su, soğutma kuleleri, kül sulama, radyoaktif atıkların seyreltilmesi, baca gazı yıkama, petrol rafineleri, metal fabrikaları ve kazanlar gibi proseslerde kullanılabilir. Soğutma suları, tek başına en büyük endüstriyel su ihtiyacı oluşturur ve pek çok endüstri için geri kazanılmış suyun en yaygın kullanım yöntemidir. Şekil 8’de görüldüğü gibi atık suyun ileri arıtma uygulamaları ile içme suyu kalitesine getirilebilmektedir. Konvensiyonel atık su arıtımı yöntemi ile kullanılabilir düzeyde su elde edilebilmektedir.  Gri su geri kazanımını firmaların imajını olumlu yönde etkileyecek bir yatırım olarak da görülebilir.  Geri dönüşüme değer veren, yatırım yapan marka olmak dünyanın geleceğine olan bağlılığı gösterir ve bu da pazarda rekabet avantajı da yaratabilir. Her işletmenin suyu olan talep ihtiyacı farklı olmakla birlikte endüstriyel gayrimenkulün yatırım maliyeti yüksek olan ham su filtreleme ve atık arıtma sistemleri altyapısına sahip olması, yoğun su tüketen tekstil, gıda vb. üretim faaliyetlerinin daha fazla olduğu bölgelerde endüstriyel gayrimenkulün değerini ve satılma kabiliyetinin olumlu yönde etkiyecektir.

Şekil 8: Arıtma Suyu ve Diğer Suların Kalite Sınıflandırılması [7]

Isı enerjisi endüstriyel tesislerde hem üretim proseslerde hem de ortam ısıtması için gerekli bir ihtiyaçtır.  Bu ihtiyaç çeşitli enerji kaynakları (doğalgaz, fuel oil, LPG, elektrik) kullanarak sistemler vasıtasıyla ısı enerjine dönüştürülmesi ile sağlanır. Üretim proseslerinde genellikle buhar ve kızgın yağ ısıtma sistemi kullanılırken, ortam ısıtması için sıcak su kullanılmaktadır. Bu sistemler buhar kazanı, brülör, kondens ve degazör tankı, eşanjör, pompalar, armatürler ve boru tesisatı vb ekipmanlardan oluşmaktadır. Söz konusu sistemlerin farklı bir adrese taşınması oldukça maliyetli olması nedeniyle, her üretim prosesinin ihtiyacı olan bu sistemler endüstriyel gayrimenkule değer katacaktır. Kazan dairelerinin ısı ihtiyacı olan bölgelere yakın seçilmesi, tesisatın yalıtım kalitesi, sistemin teknolojik bir otomasyon sistemleri ve ısı geri kazanım sistemleri ile desteklenmesi, ekipmanların kalitesi enerji tasarrufunu arttırıcı etkenler olup, dolayısıyla gayrimenkulün de değerini arttırıcı unsurdur.

Şekil 9: 2017 Yılı Sektörlere Göre Yangın ve Patlama Sayıları [8]

Tehlikenin fazla ve sonuçlarının ise ağır olduğu endüstriyel gayrimenkullerde yangın ile ilgili alınması gereken önlemler zorunludur ve her endüstriyel gayrimenkulde olması gereken sistemlerdir. Şekil 9’da görüldüğü gibi yangın ve patlama sayılarına göre en fazla vaka sayısı yaşanan sektörler tekstil, plastik ve gıdadır. Sistemler elektrikli ve dizel yangın pompaları, tesisat, yangın dolapları, su depoları, hidrantlar, spring tesisatı, yangın alarm, ikaz ve ihbar sistemlerinden oluşmaktadır. Bu sistemlerin doğru kriterlere seçilmiş olup olmadığı, ekipmanların kalitesi, otomasyon sistemleri desteklenmesi çok önemlidir. Gayrimenkulde mevcut sistemlerin yeterli olup olmadığının ve ekstra bir yatırıma ihtiyaç duyulup duyulmayacağının uzman kişilerce incelenmesi faydalı olacaktır.

Endüstriyel gayrimenkuller üretimin gerçekleştiği alanlardır. Üretim devamlılığı ve verimliliği, enerji tasarrufu, üretim maliyetinin azaltılmasını sağlayan yardımcı servis ekipmanları ise firmaların rekabet gücünü arttırabilmesi için önemlidir. Faaliyet gösterilecek gayrimenkul tercih edilirken yardımcı servis ekipmanlarının fiziksel ve teknolojik durumu, faaliyet gösterilecek üretime uygun olup olmadığına dikkat edilmesi gerekir. Yardımcı servis ekipmanları açısında yetersiz bir altyapıya veya yenilenmeye ihtiyaç duyan sistemlere sahip endüstriyel gayrimenkullere sonradan yapılacak bu yatırımlar oldukça maliyetlidir. Aynı şekilde bir endüstriyel gayrimenkulün değeri belirlenirken de, bölgesel üretim faaliyetleri dikkate alınarak, söz konusu gayrimenkulün o bölge faaliyetlerine uygun yardımcı servis ekipmanları ile desteklenip desteklenmediğinin, fiziksel ve teknolojik durumlarının uzman kişilerce incelenmesi gerekir.

  1. Yardımcı Makine Ekipmanların Çevre Duyarlılığına Etkisi Açısından İncelenmesi

Yerleşik hayata geçilmesi ile geçilmesi ile birlikte binalar tarafından tüketilen enerjinin miktarı artmıştır. Hava kirliliğinin %23’ünün, sera gazı salınımının %50’sinin, su ve katı atık kirliliğinin %40’ının bina kaynaklı tüketimden kaynaklanmaktadır [9]. Küresel ısınmanın etkilerin gözle görülür hale gelmesi ve artan enerji maliyetleri yeşil yapılara olan ihtiyacı da arttırmıştır. Yeşil binalar, enerji kullanım verimliliğini artırarak maliyetleri düşürmekte ve binaların çevre üzerindeki olumsuz etkilerini azaltmaktadır. Çevre konularına toplumsal bilincin artmasıyla birlikte yeşil binalara diğer ismiyle sürdürebilir binalara olan talep artmaktadır. Literatürde bulunan çalışmalar da göstermektedir ki sürdürülebilir tasarımlar, inşa edilen yapının değerini de olumlu olarak etkilemektedir [9-12].

Yeşil binalar inşaat maliyeti, tükettikleri enerji miktarı ve kullandıkları enerji kaynaklarına göre üç ana sınıfa ayrılırlar. Bunlar; (i) akıllı binalar, (ii) pasif binalar ve (iii) çevre dostu sosyal binalardır. Akıllı binalarda, gelişmiş bir otomasyon sistemi kullanılmaktadır. Bu tip binalarda enerji verimli kullanılırken daha az karbon salınımı yapar. Kullanıcıya ileri güvenlik ve gelişmiş bir iletişim sistemi sunar.  Pasif binalarda öncelikli amaç, doğaya uyumlu yapılar üreterek enerji tasarrufu sağlamaktır. Pasif binalarda coğrafi konumun doğal olanaklarından yararlanılarak enerji ihtiyacını minimize eder, bazı durumlarda ise sıfır düzeyine kadar indirebilmektedir. Geleneksel binalara göre yatırım maliyeti %10-15 daha fazla olmasına rağmen ekonomik ömürleri boyunca sağladıkları tasarruflar ile bu yatırım maliyetini kısa sürede geri dönüşü sağlar. Çevre dostu sosyal binalar, pasif binalar kadar enerji tasarrufu açısında etkin değildir. Fakat geleneksel binalara göre kıyasla yaklaşık %20 enerji ve %30 su tasarrufu sağlar, bununla birlikte geleneksel binaya göre %2’nin altında ekstra yatırım maliyeti ile inşa edilebilirler. Bu tip binalar düşük yatırım maliyetleri sayesinde tüm topluma yaygınlaştırılıp, enerji tasarrufu sağlamaları ve çevre kirliliği gibi global ölçekteki sorunların hafifletilmesi için en iyi alternatiftir.

Hızla gelişen endüstri ve bunun yarattığı çevresel etkiler, enerji kaynaklarının azalmasına ters orantı olarak talebin giderek artması, yeşil binaları endüstriyel faaliyet alanlarında da zorunlu hale getirmiştir. Endüstriyel binaların da yeşil bina özelliklerini taşımasına konut veya ofis binalarına benzer şekilde yaklaşılmalıdır. Endüstriyel binaların çevre dostu olmasını sağlamak için yeşil bina mimari gereklilikleri tam uyumluluğunu belirleyen özellikler tanımlanmalıdır [12]. Binanın ekonomik ömrü boyunca, üretim süreci veya endüstriyel faaliyetinden kaynaklı oluşacak atıkların (hava, gürültü, su, vb.) imha edilmesi veya geri dönüşümü gibi hususlar göz önünde bulundurulmalıdır. Endüstriyel binaların yeşil bina özelliği dört temel kriter ile belirlenir. Bunlar; fabrikanın yapıldığı yer, enerji tüketimi, su tüketimi ve inşasında kullanılan malzemelerdir. Sanayi tesisleri faaliyet gösterdiği yerde ekolojik sistemde yıkıcı etkiler yapabilmektedir. Bu nedenle, fabrika binası yapılırken bakir toprakların seçilmeyip mevcut sanayi alanlarının yakınlarında planlanması çok önemlidir. Endüstriyel tesislerin faaliyet alanı ne olursa olsun en önemli ihtiyacı enerjidir. Endüstriyel yapıya geri dönüşüm tesisleri kurularak, yardımcı makine ekipmanlar minimum enerji sarfiyatı olacak şekilde tasarlayarak enerji tüketimi azaltılabilir. Coğrafi olarak rüzgar, güneş veya hidroelektrik gibi yenilenebilir enerji üretimine elverişli bölgelere inşaat edilmiş endüstriyel tesisler ise ihtiyaç duyulan enerjinin bir kısmı veya tamamı bu kaynaklardan sağlayabilir. Su, faaliyet alanına göre miktarı değişse de her endüstriyel tesisin ihtiyacıdır. Gelişen endüstri, artan nüfus ve kentleşme hızıyla birlikte su giderek daha değerli ve az bulunan kaynak haline gelmiştir. Bu nedenle doğal çevrenin korunması için tasarruflu kullanılması gereklidir. Endüstriyel gayrimenkullerin atık su geri dönüşüm tesisleri içerecek şekilde tasarlanıp, su tüketimlerini minimize etmeleri de çok önemlidir. Endüstriyel tesisin inşası sırasında büyük miktarlarda yapı malzemeler kullanılmaktadır. Yapı malzemelerinin üretimi nakliyesi ve yerleştirilmesi önemli bir çevresel etki oluşturmaktadır. Dünyadaki tüm CO2 emisyonların % 3 ila 5’ini çimento üreticileri tarafından üretilmektedir. Dahası faydalı ömrü biten binalar moloz haline dönüşmekte olup atılan inşaat malzemelerin yaklaşık % 50 atık haline gelmektedir. Bu neden ilk tasarım aşamasında binaların geri dönüşebilir malzemelerden yapılması da önemlidir.

Yeşil endüstriyel tesisleri tasarımında belirli şartların göz önünde bulundurulması gerekmektedir. Bu nedenle tasarım, materyalizyasyon, kullanım ve yeniden entegrasyon gibi ihtiyaçların karşılanması için çevresel, ekonomik, sosyal, güvenlik, estetik ve fonksiyonel olması gibi gereklilikler bulunmaktadır (Şekil 10)

Şekil 10: Endüstriyel bir yapıda sürdürülebilirlik kavramının sistematik yaklaşımı

Yeşil binaların inşası geleneksel binalara göre daha pahalıya mal olmaktadır. Kats’ın 2003 yılında Amerika’da bulunan 33 binada yaptığı çalışma sonuçları şekil 11’de gösterilmektedir. Bu çalışmaya göre çevre dostu binalar geleneksel binalara göre ortalama % 2 daha maliyetlidir [13].

 

 

Ülkeler gelişmelerine devam ettirirken çevreye zarar vermeyecek şekilde sistemler kullanmak istemektedir. Bu nedenle çevre dostu tasarım kriterleri inşaat faaliyetlerine de dahil edilmelidir. Bir binanın çevresel etkisini değerlendirmek ve doğal kaynakları korunmasında gösterdikleri hassasiyetinin derecelendirmek için yeşil bina sertifika sistemleri kullanılmaya başlanmıştır. Dünyada sıklıkla kullanılan sürdürülebilir bina sertifikalandırma sistemleri içinde yer alan ve İngiltere’de ortaya çıkan Bina Araştırma Kurumu Çevre Değerlendirme Yöntemi (BREEAM) ile Amerika’da kurulan Enerji ve Çevre Dostu Tasarımda Liderlik (LEED) sertifika sistemleridir. Bu sertifika sistemleri dışında, birçok ülkede kendine özgü yeşil bina sertifikalandırma sistemleri bulunmaktadır (Tablo 1). Bu sistemlerin amacı, ilk olarak her ülkenin kendine özgü standartlarını, iklim koşullarını ve yaşamsal konforunu göz önüne alarak özgün bir sistem oluşturmaktır. Çeşitli yeşil bina sertifika sistemleri mevcut olsa da, LEED ve BREEAM dünya genelinde olduğu gibi Türkiye’de de ilgi gören iki sertifika sistemidir [14]. LEED ve BREEAM sertifika sistemlerinin uluslararası geçerlilik sağlaması ile birlikte özgün bir sisteme sahip olmayan ülkeler bu sistemleri kullanmaya başlamışlardır [15].

Tablo 1 Çeşitli ülkelerde kullanılan yeşil bina sertifika sistemleri [16]

Şekil 11: Yeşil sertifikalı binanın geleneksel binaya göre ek maliyeti [13]

Türkiye’de ilk defa Siemens tarafından Gebze Organize Sanayi Bölgesi’nde ofis, üretim ve teshin merkezi olmak üzere toplam yaklaşık 35.000 m2 kapalı alan olarak inşa edilen bina altın sınıfı LEED sertifikasına sahiptir. Bu tesisin yapımında geleneksel binalara göre yaklaşık olarak %1 maliyet artışı ortaya çıkmıştır. Binanın yapılacağı alan, sanayi bölgesinden seçilmiştir. Peyzaj alanında çim yerine yerel bitkiler tercih edilmiştir. Peyzaj alanının sulamasında çatı yağmur suyu ve arıtma sisteminden elde edilen su kullanılmıştır. Böylece peyzaj sulamasında %50 su tasarrufu sağlanmıştır. Düşük debili klozetler, yüksek verimli ve sensörlü bataryalar ile susuz pisuarlar seçilerek bina kullanım suyunda %50 tasarruf sağlanmıştır. Ofislerde gün ışığı ve harekete duyarlı ayaklı armatürler, üretim alanlarında ise dali balastlı (ışık şiddeti ayarlanabilecek şekilde) armatürler kullanılmıştır. Bu sistem sayesinde aydınlatmada yaklaşık %50 tasarruf hedeflenmiştir. Bu kapsamda ofislerde gün ışığını en yüksek seviyede içeriye alacak şekilde giydirme cam cephe, çatıdan zemine kadar bir galeri şeklinde devam eden aynı zamanda iç bahçe görevi gören aydınlık holleri, üretim alanlarında çatıda ışıklıklar yapılmıştır. Dahası soğutma klima yüklerini düşürmek, efektif bir gölgeleme yaparak çalışanların verimini artırmak ve içeriye güneş enerjisinin girmesini engellemek için ofis cephelerinde güneş kırıcılar kullanılmıştır. Binaların soğutma işlemi sırasında chiller gruplarından ortaya çıkan atık ısı ile sıcak su elde edilmiştir. Bu şekilde ısıtıcı kazanlar daha az kullanılarak doğal gaz tasarrufu sağlanmıştır. Üretimde kullanılan basınçlı hava kompresörünün atık ısısı ile sıcak su elde edilmektedir. Bu sistemde de yine aynı şekilde doğal gaz tasarrufu sağlanmıştır. Çatılarda, güneş enerjisinden faydalanılarak sıcak su elde edilmektedir. Böylece bina içlerinde %50 su tasarrufu, %30 enerji tasarrufu sağlanmıştır [17].

Çevre dostu binalar enerji verimliliğin artırılması enerji tüketim masraflarını azaltmaktadır. McKinsey firmasının yaptığı çalışmada ticari binalar 125 milyar dolarlık ilave yatırım yapılması durumunda enerji tüketiminin %29 azalacağı ve 290 milyar dolarlık enerji tasarrufu sağlanacağı öngörülmektedir. Yapılan çalışmalar göstermektedir ki enerji tasarrufu için yapılan yatırımların 5-10 yıl içinde geri dönüşü sağlanmaktadır.

  1. Yardımcı Makine Ekipmanların Personel Memnuniyetine Etkisi Açısından İncelemesi

Gallup, çalışan memnuniyeti ve bağlılığının ticari ve finansal başarıya etkileri konusunda 30 ülke, 23 bin 910 iş yeri ve 17 milyon çalışanla gerçekleştirdiği araştırmaya göre, çalışan memnuniyeti yüksek olan şirketler daha karlı, daha müşteri odaklı, güvenli ve çalışanları bu şirketlerden ayrılmak konusunda daha isteksiz [18].

Bu araştırmaya katılan ciro ve karlılık açısından en başarılı şirketlerde her 9.57 mutlu çalışana 1 mutsuz çalışan, yine araştırmaya katılmış ‘averaj’ başarı gösteren şirketlerde ise her 1.83 mutlu çalışana 1 mutsuz çalışan düşüyor. Çalışan memnuniyeti en yüksek olan şirketlerde averaja göre müşteri odaklılığının %12 oranında, verimliliğin %18 oranında, karlılığın %12 oranında daha yüksek olduğu tespit edilmiş.

En düşük çalışan bağlılığına sahip şirketlerde ise %31 ile %51 arasında değişen ‘turnover’, averaja göre %51 envanter ve stok kaybı, %62 oranında daha fazla iş kazası görülmüş. Bu çalışmada çalışan bağlılığının düşük olmasının çalışanların verimliliğine, kazalara, envanterde azalmalara, çalışanların kısa süre çalışıp iş değiştirmesi ve buna istinaden ek maliyetler ve bilgi/tecrübe kaybına neden olduğu gözlenmiştir [18].

Fiziksel çalışma ortamının personel memnuniyetinde etkisi çok yüksektir. Sağlıklı ve iyi bir çalışma ortamında çalışan personeller iş yerinde daha mutlu olacaktır. Bu ortamı sağlayamayan tesislerde ise personel sirkülasyonun fazla olacağı, iş kazalarına daha açık bir ortamın olacağı, verimliliğin düşeceği de açıktır. Endüstriyel gayrimenkulün ayrılmaz parçası olan iklimlendirme sistemleri, aydınlatma sistemleri, asansör sistemlerin çalışan konforunu dikkate alarak  tasarlanmalıdır.

İklimlendirme sistemleri, ısıtma, soğutma, nemlendirme ve bazı durumlarda ise kirli havanın temizlenmesi işlevlerini birlikte yerine getirilmesidir. İklimlendirme sistemlerinin ortak elemanları: Isıtma ve soğutma ünitesi, su veya soğutucu gaz, elektrik veya diğer yakıt sistemleri, nem kontrol ünitesi, direk su buharı enjeksiyonu, yoğunlaştırılma üniteleri, katı madde tutucu üniteleri sıralanabilir. Çalışanların sağlığı ve verimli bir çalışma ortamı için, vücut sıcaklığının normal düzeyde tutulması ve havayı kirleten etkenlerin ortamdan uzaklaştırılması gerekmektedir. Bu gereklilik, işyeri ortamında uygun ve yeterli havalandırma yapılarak sağlanır. Havalandırma, çalışma ortamının çalışan vücut sıcaklığının istenilen seviyede tutulması sağlayarak ve çalışma ortam havasında bulunan kirletici etkenlerin ortamdaki seviyesini azaltarak, çalışanları sıcaktan, soğuktan ve ortam havasını kirleten etkenlerden kaynaklanan olumsuz etkilerden korunmasını sağlar. Havalandırma; ısıtma, soğutma ve nemlendirme özellikleriyle birlikte değerlendirildiğinde iklimlendirmenin de önemli bir parçasıdır. İklimlendirme çalışma ortamının, üretim, ürün, çalışanların termal konforu yönlerinden tatmin edici olmasını sağlamaktadır. Son dönemde yaşanan Covid-19 salgını iklimlendirme sistemlerinin önemini daha da arttırmıştır. Havalandırma sistemlerinin %100 taze hava ile çalışan sistemler olması zorunluluk haline gelmiştir.

İş yerlerinde güvenli bir çalışma ortamı sağlanmasında, görsel işlerin kolaylıkla yapılmasında ve uygun bir görüş alanı oluşturulmasında en önemli faktörlerden biri aydınlatmadır. Güvenli çalışma ortamının sağlanması en önemli önceliklerden biridir ve iş güvenliği koşullarının iyileştirilmesi iş yerindeki tehlikelerin görünür kılınması ile sağlanır. Aydınlatmanın görsel etkisinin yanında çalışanın kendini iyi hissetmesi, moralinin yüksek olması ve yorgunluk hissetmemesi gibi biyolojik ve psikolojik etkileri de bulunmaktadır [19].

İşyerlerinde aydınlatma da iş verimini de çok büyük ölçüde etkilemektedir. Aydınlatma öncelikle, yapılan iş ve işlemlerde tüm detayın görülebilmesi için gereklidir. İş sağlığı ve güvenliği açısından ise aydınlatmanın işin uygulanan kalite standartlarının gerektirdiği şekilde yapılmasını ve hata oranlarının azaltılmasını sağlamasının yanında iş kazalarının önlenmesinde de büyük bir etkisi bulunmaktadır. Aydınlatma açısından uygun çalışma ortamı sağlanırken mümkün olduğu ölçüde gün ışığından faydalanılmalı, ancak bunun mümkün olmadığı durumlarda aydınlatma kriterlerine uygun bir yapay aydınlatma sistemi kurulması gerekir.

İşyerinde aydınlatma ve iş kazaları aydınlatma şiddeti ve işyerindeki dağılımının çalışanın görsel bir işi ne kadar hızlı, güvenli ve rahat algılayıp gerçekleştirdiğinde büyük bir etkisi vardır. Aydınlatma şiddeti arttıkça yapılan işin ince detaylarının fark edilmesi o kadar kolay olmaktadır. Bu konuda yapılan çalışmalar, yüksek aydınlatma şiddetinin konsantrasyon ve motivasyonunun artmasına ve bunun çalışanın performansının %50 oranında artmasına sebep olduğunu göstermektedir. Çalışanın hata yapma oranı azaldığı için, yüksek aydınlatma şiddeti olan işyerlerinde iş kazaları da azalmaktadır. İş kazalarının büyük bir oranı aydınlatma şiddetinin 200 lüks den az olduğu işyerlerinde gerçekleşmektedir. Amerikan Ulusal Güvenlik Konseyinin raporuna göre kötü aydınlatma tüm iş kazalarının %5’inin sebebidir ve bu oran kötü aydınlatmadan kaynaklanan göz yorgunluğu ile birlikte değerlendirildiğinde iş kazalarının %20’sine ulaşmaktadır. Aydınlatma şiddeti ve verimlilik bir noktaya kadar doğru orantılı olmakla beraber 1000 lüksün üzerindeki aydınlatmalarda yansımalar, koyu gölgeler aşırı kontrast ve göz kamaşması oluşumu nedeniyle bu değerin üzerindeki aydınlatma şiddetinin olumsuz etkilere sebep olduğu bilinmektedir. Çalışanların en çok tercih ettiği aydınlatma şiddeti değeri 400-850 lüks arasındadır. Benzer çalışmalar İngiltere, Fransa, Almanya ve diğer başka ülkelerde yapılmıştır. Aydınlatma şiddetindeki artış sonucunda verimlilikte artma, hatalı ürünlerde ve iş kazalarında azalma görülmüştür [19].

Endüstriyel aydınlatma için LED, büyütme ışıkları, floresan lambalar, halojen makinesi gibi çok çeşitli elektrikli aydınlatma armatürleri kullanılabilir. Endüstriyel aydınlatma, kullanıldığı tesise göre değişiklik gösteren özelliklere sahip olmalıdır. Örneğin, bir gıda tesisinde gıda yönetmeliğinin ön gördüğü standartlara sahip armatürler kullanılmalıdır. Benzer şekilde, ilaç tesislerinde de gıda tesislerindekine benzer armatürlerin ve lambaların kullanılması gerekmektedir. Bir başka örnek de tekstil tesislerindeki endüstriyel aydınlatma unsurlarına yönelik olarak verilebilir. Bu tesislerde aydınlatmanın etkinliğini artırmak için armatürlerin alçak biçimde konumlandırılması gerekmektedir. Örneğin kâğıt tesislerinde nem yüksektir ve yanıcı maddenin çok olması nedeniyle yangın riski de oldukça yüksektir. Bu nedenle, bu tip tesislerde koruma sınıfı yüksek armatürler tercih edilmelidir [20].

Endüstriyel aydınlatmada yüksek kaliteyi sağlamak için mekâna uygun sanayi tipi aydınlatma tesisatı gereklidir. Herhangi bir mekândaki endüstriyel aydınlatmanın arzulanan gereksinimleri karşılayabilmesi için dikkat edilmesi gereken hususlar şu şekilde sıralanabilir.

  • Işık şiddeti
  • Işığın göz kamaştırmaması
  • Işığın dağılımı
  • Işık gölgesi
  • Aydınlatmanın eşit olması

Endüstriyel aydınlatma armatürleri seçilirken göz önünde bulundurulmasında yarar görülen bir başka husus da aydınlatılması hedeflenen yerden başka yerlerin de aydınlatılmasının neden olduğu enerji kaybıdır. Aydınlatmanın otomasyon sistemle desteklenmesi hem enerji verimliliği sağlar hem de aydınlatma seviyesinin bölgelere tercihen değiştirme olacağını sunar.

Aydınlatma sistemi altyapısı, havalandırma sistemi altyapısı iyi olan ve ihtiyaçları karşılayacak asansör sistemlerine sahip olmayan endüstriyel gayrimenkullere sonradan bu sistemlerin kurulması yüksek yatırım maliyetleri gerektirir. Bu sistemlerin kalitesi endüstriyel gayrimenkulün değerinin belirlenmesin de öneme sahiptir.

  1. Yardımcı Makine Ekipmanların Gayrimenkul Değerine Etkisi

Endüstriyel gayrimenkuller spesifik bir üretim için tasarlanmadığı ve arz talep dengesi uyumlu olduğu müddetçe genellikle maliyet değerleri esas alınarak değer taktir edilir. Endüstriyel gayrimenkullerin ayrılmaz parçası niteliğinde olan ve o gayrimenkul ile birlikte satışa konu olacak yardımcı makine ekipmanlara da maliyet değer yaklaşımı kullanılarak değer taktir edilir ve gayrimenkul değerine etkisi belirlenir. Faaliyet alanına ve tesisin kapasitesine göre endüstriyel gayrimenkullerin yardımcı makine ekipman parkuru değişkenlik göstermekte ve gayrimenkul değerine etkisi de farklılık göstermektedir. Tablo 2’de Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasının farklı sektörlerde yapmış olduğu değerleme çalışmalarında toplam yardımcı makine ekipmanların maliyet değerlerinin yapı değerine yüzdesel dağılımı incelenmiştir.

Tablo 2: Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasının farklı sektörlerde yapmış olduğu değerleme çalışmalarında toplam yardımcı makine ekipmanların maliyet değerlerinin toplam yapı değerine yüzdesel dağılımı

 Gıda TesisiPlastik TesisiTekstil Tesisi
Elektrik Girişi ve Dağıtımı5,1%11,5%5,9%
Su Temini ve İhtiyaca Göre Su Hazırlama Sistemleri2,3%0,7%0,7%
Basınçlı Hava0,9%2,3%1,5%
Isı Enerjisi Sistemleri Buhar Kazanları, Kızgın Su Kazanları, Kızgın Yağ kazanları1,8%9,7%
Sıcak Su Üreteçleri (Boiler’ler)1,2%
Soğuk Su Üreteçleri (Chiller’ler)11,1%6,4%
Isıtma, Soğutma ve Havalandırma Sistemleri, Klima Santralleri.6,9%2,3%
Yangın Söndürme Su Depoları ve Basınçlı ve Basınçsız Hidrant Sistemleri2,8%0,6%0,5%
Atık Su Arıtma Sistemleri0,7%
Geri Dönüşüm Tesisleri6,7%
Bina İnşa Maliyeti59,1%75,1%74,2%
Yardımcı Makineler/ Toplam Yapı Değeri30,9%24,9%

 

25,8%

 

Yardımcı makine ekipmanların gayrimenkul değerine etkisi incelenirken, gayrimenkulün hangi sektörler için kullanıma uygun olduğuna ve bölgesel sektör ağırlığına da dikkat edilmeli. Örneğin; tekstil sektörü için tasarlanmış ve o sektöre uygun bir yardımcı makine ekipman parkuruna sahip bir endüstriyel gayrimenkul, o bölgede tercih edilen bir faaliyet alanı ise, o faaliyete uygun tasarlanmış yardımcı makine ekipmanlar gayrimenkul değerini maliyet değeri oranında etkileyecektir. Ancak farklı sektörlerde faaliyetlere gösteren firmalara da satışa konu olabilecek gayrimenkullerde bazı yardımcı makine ekipmanların gayrimenkul değerine etkisi olmayabilir.

Endüstriyel gayrimenkullere enerji tasarrufu ve geri dönüşüme yönelik yapılan yatırımlar, yeşil sertifika alması için yapılan yatırımlar, yatırım maliyetinden daha çok sağladığı katkı oranında gayrimenkul değerini etkileyebilir. Örneğin rüzgar elektrik santraline sahip olan ve ihtiyaç duyduğu enerjiyi buradan sağlayan endüstriyel gayrimenkulde, söz konusu yatırımın sağladığı enerji tasarrufu nedeniyle sağladığı faydanın incelenmesi gerekir.

Yardımcı makine ekipmanların değeri belirlenirken uzman makine mühendislerince tespitlerinin yapılması, kalitesi ve fiziksel durumunun incelenmesi, bölgesel analizler yapılarak bölgesel faaliyet alanlarına göre tercih edilebilirliğinin belirlenmesi, enerji tasarrufu, teşvikler v.b. sağladıkları katkıların incelenmesi gerekir.

  1. Sonuç

Bir endüstriyel gayrimenkulün değerini konumu, yapıların alanı, fiziksel durumu ve özellikleri, gayrimenkule endüstriyel nitelik kazandıran yardımcı makine ekipmanların özellikleri, fiziksel durumu ve nitelikleri belirler. Yardımcı makine ekipmanlar ve tesisatlar, endüstriyel gayrimenkulün tasarlandığı sektöre göre değişkenlik göstermekle birlikte toplam yapı değerinin %25-30’unu kapsamaktadır. Gelişen teknoloji ile birlikte konutlarda da olduğu gibi endüstriyel gayrimenkullerinde akıllı bina özellikleri kazandırma ihtiyacı, çevre duyarlılığı konusunda ülkelerin getirmiş olduğu yaptırımların giderek artması, azalan enerji ve su kaynaklarının kullanımında tasarruf önlemleri daha da önem kazanması, çevresel farkındalık ve enerji tasarrufları nedeniyle endüstride yeşil bina sayısının artacak olması, firmaların sürdürebilirliği ve devamlılığı nedeniyle üretim verimliliğinin ve maliyetlerinin düşürmek için yeni teknolojilerden yararlanma ihtiyaçları, çalışan sağlığı, güvenliği ve memnuniyetinin her geçen gün daha önem kazanması dikkate alındığında endüstriyel gayrimenkullerde yardımcı makine ekipmanların önemi ve gayrimenkul değerine etkisi daha da artacaktır. Yardımcı makine ekipmanların değeri belirlenirken uzman makine mühendislerince tespitlerinin yapılması, kalitesi ve fiziksel durumunun incelenmesi, bölgesel analizler yapılarak bölgesel faaliyet alanlarına göre tercih edilebilirliğinin belirlenmesi, enerji tasarrufu, teşvikler v.b. sağladıkları katkıların incelenmesi endüstriyel gayrimenkul değerinin doğru belirlenmesi ve doğru yatırımcılar ile buluşturulmasını sağlayacaktır.

 

 

Kaynaklar

  • http://www.emo.org.tr/ekler/600e06fe9350b62_ek.pdf (20.05.2020)
  • http://ekolojist.net/endustri-devriminin-cevresel-etkileri/ (25.05.2020)
  • Çevre ve Şehircilik Bakanlığının ÇED Alanında Kapasitesinin Güçlendirilmesi için Teknik Yardım Projesi, (2017), Su Arıtma Tesisleri
  • https://www.adenergy.solutions/case/case-study-2/ (01.06.2020)
  • Erkek İ., (2018), Modbus Temelli Scada Sistemlerinin Siber Güvenliği İçin Yeni Bir Yaklaşımı, Gazi Üniversitesi, Yüksek Lisans Tezi
  • Demir Ö, Yıldız M., Sercan Ü., Arzum C.Ş., (2017), Atıksuların Geri Kazanılması ve Yeniden Kullanılması, Harran Üniversiresi Çevre Mühendisliği Bölümü, Mühendislik Dergisi
  • Ergüder T.H., Doğal Arıtma Sistemleri, Atık Suyun Geri Kazanımı ve Yeniden Kullanımı, Ortadoğu Teknik Üniversitesi, Sunum
  • TMMOB Kimya Mühendisleri Odası, (2017), Endüstriyel Yangınlar ve Patlamalar Raporu
  • Clements-Croome DJ (2004) Intelligent Buildings: Design, Management & Operation. Thomas Telford Ltd, London.
  • Thompson B, Jonas D (2008) Workplace design and productivity: Are they Inextricably Interlinked? Property in the Economy Report, RICS:4-41.
  • Newell G (2009) Developing a socially responsible property investment index for UK property companies. Journal of Property Investment & Finance 27(5):511-521.
  • San-José Lombera J-T, Garrucho Aprea I (2010) A system approach to the environmental analysis of industrial buildings. Build Environ 45:673–83.
  • Kats G., (2003) Green Building Costs and Financial Benefits, Boston Massachusetts Technology Collaborative.
  • Yüksel, T. ve Acarkan, B. (2013) Yeşil binalar ile aydınlatma için tüketilen enerjideki tasarruf potansiyelinin ve ekonomik katkıların belirlenmesi, Elektrik Mühendisleri Odası V. Enerji Verimliliği ve Kalitesi Sempozyumu, 2324 Mayıs 2013, Kocaeli, Türkiye.
  • Erdede, S.B. ve Bektaş, S. (2014) Ekolojik Açıdan Sürdürülebilir Taşınmaz Geliştirme ve Yeşil Bina Sertifika Sistemleri, Harita Teknolojileri Elektronik Dergisi. 6(1), 1-12.
  • Kobaş, B., (2011) Oluşturulmakta Olan Türk Yeşil Bina Değerlendirme Sisteminin Malzeme Kategorisi İçin BREEAM ve LEED Örneklerinin İncelenmesi, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Teknik Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü. İstanbul, 97 s.
  • Yaman, C.( 2009) Siemens Gebze Tesisleri Yeşil Bina; IX. Ulusal Tesisat Mühendisliği Kongresi, İzmir.
  • Erdoğdu, M.M., Karaca, C., Çamlıbel, M.E., Alhanlıoğlu, G., Akgün, Y. ve Uğurlu, D. (2015) Enerji tasarrufu perspektifinden çevre dostu sosyal binalar ve yaygınlaşmasına hizmet edebilecek maliye politikaları, Türkiye Maliye Sempozyumu, 20-24 Mayıs 2015, Antalya, Türkiye, s 30..
  • San-José JT, Garrucho I, Losada R, Cuadrado J. (2007) A proposal of environmental indicators towards industrial building sustainable assessment. Int J Sust Dev World Ecol 14(2):160–73
  • Kalay P. , (2014), Çalışan mutluluğu ve bağlılığı neden önemli?, HRdergi, Makale
  • Kürkçü E.A., Çakar İ., Zeyrek S., İşyerlerinde Aydınlatma, İş Sağlığı ve Güvenliği Uzmanı, İş Sağlığı ve Güvenliği Merkezi Müdürlüğü
  • Sektörüm Dergisi, (2020), Endüstriyel Aydınlatma
Menü