Gayrimenkul değerleme, bir taşınmazın belirli bir tarihteki muhtemel piyasa değerinin tarafsız ve objektif ölçütlerle tespit edilmesi sürecidir. Değer takdiri yapılırken konum, büyüklük, fiziki durum, kullanım amacı, yapı özellikleri, bölgesel arz talep dengesi, makro ekonomik koşullar, yasal mevzuata uyum, gelir yaratma potansiyeli ve benzeri kriterler birlikte değerlendirilir. Süreç konut, arsa, arazi, dükkan, iş merkezi, ofis, depo, fabrika, hastane, alışveriş merkezi ve turizm tesisi gibi tüm taşınmaz türlerini kapsar. Çalışma ulusal ve uluslararası standartlara uygun biçimde, ölçülebilir veri ile desteklenerek yürütülür ve bir değerleme raporu ile sonuçlandırılır.
Değerleme Hangi Amaçlarla Yapılır
Gayrimenkul değerleme raporları bireylerin ve kurumların çok farklı karar süreçlerinde resmi dayanak oluşturur. Başlıca kullanım alanları aşağıdadır:
Bankalar ve finansal kuruluşlar için teminat değerinin belirlenmesi
Özel ve kamu tüzel kişiliklerinde alınan teminatların karşılığının tespiti
UFRS ve bağımsız denetim kapsamında bilançolardaki varlıkların gerçeğe uygun değerinin saptanması
Sermaye Piyasası Kanunu kapsamındaki halka açık veya kapalı anonim şirketlerin mevzuat gereği yaptırdığı değerlemeler
Gerçek kişilerin alım satım, miras paylaşımı, mal rejimi tasfiyesi gibi hukuki işlemlerinde ihtiyaç duyulan değer tespiti
2018 yılında yürürlüğe giren yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı ve yabancıya satış işlemlerinde gerekli değerleme raporları
Yargı süreçlerinde ihtilafa konu taşınmazların değer takdiri
Vergilendirme, sigorta tazminatı ve kamulaştırma gibi kamusal işlemler için değer belirleme
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Kimdir
Gayrimenkul değerleme uzmanı, taşınmazların değerini bilimsel yöntemlerle ve bağımsızlık ilkesiyle tespit eden profesyoneldir. Uzmanlar çoğunlukla konut veya ticari gayrimenkul alanlarında uzmanlaşır. Her raporda tek bir taşınmaza odaklanarak genel ve özgün nitelikleri bir arada ele alır, yerinde inceleme yapar ve uygun karşılaştırmalarla analizi derinleştirir. Görev ve sorumlulukların temel unsurları şunlardır:
Tapu sicil müdürlüğü kayıtlarının incelenmesi ve yasal durumun doğrulanması
Belediyedeki imar ve ruhsat kayıtlarının detaylı değerlendirilmesi
Arazinin veya yapının fiili kullanımının yerinde tespiti ve gerektiğinde kroki ya da diyagram hazırlanması
Benzer taşınmazların yakın dönem satış veya kira verilerinin toplanması ve uygun düzeltmelerin hesaplanması
Piyasayı, fiziksel yıpranmayı, fonksiyonel ve dışsal etkileri dikkate alan yöntem seçimi
Bulguların şeffaf biçimde belgelenmesi ve değerleme raporunun düzenlenmesi
Yerel yönetimler vergileme amacıyla, bankalar kredi süreçlerinde, sigorta şirketleri hasar ve teminat incelemelerinde, emlak aracılık şirketleri de danışmanlık hizmetlerinde değerleme uzmanlarından yararlanır.
Gayrimenkul Değerleme Şirketi Nedir ve Nasıl Çalışır
Gayrimenkul değerleme şirketleri, SPK lisanslı uzmanlar aracılığıyla taşınmazların değer tespitini bağımsız bir yapıda yürütür. Sunduğu hizmet sadece bir rakam vermekle sınırlı değildir; hukuki uygunluk, piyasa analizi ve risk göstergelerini içeren kanıtlanabilir bir çalışma sunar. Tipik iş akışı aşağıdaki adımlardan oluşur:
Ön inceleme ve veri toplama
Tapu, takyidat, imar ve ruhsat kontrolleri
Yerinde inceleme, fotoğraf ve ölçüm çalışmaları, gerektiğinde plan diyagramları
Emsal satış ve kira araştırması, maliyet verisi ve gelir verisinin derlenmesi
Uygun yöntem veya yöntem kombinasyonunun seçilmesi ve değer hesapları
Bulguların tutarlılık kontrolü ve nihai değerin takdiri
Raporun standartlara uygun biçimde tamamlanması ve teslimi
Değerleme Nasıl Yapılır Yöntemler ve Yaklaşımlar
Değerleme yöntemi, taşınmazın tipi, kullanım şekli ve veri erişilebilirliğine göre seçilir. Üç temel yaklaşım aşağıda ayrıntılarıyla açıklanır.
Gelir Yaklaşımı
Gelir yaklaşımı özellikle ticari ve kiraya konu taşınmazlarda kullanılır. Esas fikir, taşınmazın gelecekte yaratacağı net gelirin bugünkü değerinin bulunmasıdır. Uygulama adımları:
Konu taşınmaz ve benzer mülkler için gelir gider tablolarının toplanması ve Net İşletme Geliri (NOI) tahmini
Piyasada yakın zamanda satılmış benzer gelir üreten taşınmazlardan hareketle uygun kapitalizasyon oranının belirlenmesi
Basit kapitalizasyon yoluyla değer hesaplanması veya kira büyümesi, boşluk oranları ve yatırım süresi gibi değişkenleri içeren indirgenmiş nakit akımı analizi
Satış Karşılaştırma Yaklaşımı
Bu yaklaşım, konu taşınmaz ile yakın dönemde satılan benzer taşınmazların fiyatlarını kıyaslar. Emsaller konum, metrekare, kullanım, oda sayısı, bina yaşı, fiziksel durum, cephe ve arsa payı gibi nitelikler açısından seçilir. Hiçbir iki taşınmaz birebir aynı olmadığı için farklılıklar için ayarlamalar yapılır. Ayarlamalar konum üstünlüğü, büyüklük farkı, kalite, tadilat durumu ve satış koşulları gibi unsurları kapsar.
Maliyet Yaklaşımı
Maliyet yaklaşımı, taşınmazın değerini arsa bedeli ile yapının yeniden inşa maliyetinin toplamından fiziksel ve fonksiyonel amortismanların düşülmesiyle hesaplar. Satışı zor, nadir ve özel kullanım taşınmazlarında tercih edilir. Uygulama:
Arsa değerinin satış karşılaştırma yaklaşımı ile tahmini
Yeniden yapım veya ikame maliyetinin güncel inşaat maliyetleri üzerinden hesaplanması
Fiziksel yıpranma, fonksiyonel ve dışsal ekonomik yıpranma etkilerinin belirlenmesi
Gayrimenkulün Değerini Belirleyen Faktörler
Değer; ekonomik, fiziksel, hukuki ve çevresel birçok unsurun bileşkesidir. Verdiğin listeyi koruyup açıklayıcı şekilde genişletiyorum:
Arz ve talep dengesi bölgede stok seviyesi, yeni projeler ve alıcı iştahı
Rekabet benzer nitelikteki projelerin fiyat ve kalite etkisi
İkame alıcıların aynı ihtiyacı karşılayan alternatiflere yönelme eğilimi
Denge arsa ve yapı bileşenlerinin en verimli kullanım düzeyine erişmesi
Katkı yapılan her yatırımın toplam değere marjinal katkısı
Artık performans projede gelirden arsa ve yapı maliyetleri çıktıktan sonra kalan değer
Uygunluk taşınmazın çevresi, imar durumu ve kullanımının birbirini desteklemesi
Bölgesel gelişmeler ulaşım, altyapı, kamusal yatırım ve dönüşüm projeleri
Fiziksel durum yapı kalitesi, yaş, bakım durumu, tadilat geçmişi
Gelir potansiyeli kira düzeyi, doluluk, sözleşme koşulları ve kiracı profili
Yasal durum takyidatlar, ipotekler, imar kısıtları ve ruhsat uygunluğu
Değerleme Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
Etik ve metodolojik ilkelere tam uyum esastır. Aşağıdaki kontroller sürecin güvenilirliği için kritik öneme sahiptir:
Tapu kayıtlarında mülkiyet, takyidat ve şerhlerin eksiksiz incelenmesi
Belediyede imar planı, yapı ruhsatı, iskan ve imar uygulamalarının doğrulanması
Arsa üzerinde yapı olup olmamasına göre farklı hukuki ve teknik değerlendirme yapılması
Kullanılan veri kaynaklarının, varsayımların ve yöntemlerin raporda açıkça belirtilmesi
Bağımsızlık, tarafsızlık ve gizlilik ilkelerinin gözetilmesi
Gayrimenkul Değerleme Raporu Ne Amaçla Kullanılır
Raporun kurumsal ve bireysel kullanım alanlarını, verdiğin ikinci metindeki kapsamla birleştirerek sistematik özetliyorum:
Satıcıların doğru fiyattan pazara çıkması ve alıcıya rasyonel ikna zemini sunması
Alıcıların pazar değerinden işlem yapması ve tapu ile belediye kayıtlarındaki olası olumsuzlukları işlem öncesi fark etmesi
Borca karşılık taşınmaz devri işlemlerinde alış ve satış bedellerinin belirlenmesi
Kurumsal kiralama süreçlerinde aylık ve yıllık kira değer tespiti
Şirket birleşme ve devralmalarında durum tespiti çalışmaları
Gayrimenkul danışmanlarının satış ve kiralama süreçlerinde güven sorunlarını azaltan tarafsız referans üretmesi
Vergi dairelerine teminat gösterimi veya SGK borç yapılandırması gibi resmi işlemler
Banka kredilerinde teminat değerinin belirlenmesi, sigorta tazminat süreçleri ve yargı süreçlerinde bilirkişilik dayanağı
Sonuç
Gayrimenkul değerleme, yatırım, finansman ve hukuki kararların omurgasını oluşturan analitik bir süreçtir. Doğru yöntem seçimi, sağlam veri ve şeffaf raporlama ile desteklendiğinde hem riskleri görünür kılar hem de karar kalitesini yükseltir. Kurumsal kullanıcılar için UFRS ve SPK çerçevesinde güvenilir bir dayanak, bireyler içinse işlem güvenliği ve değer farkındalığı sağlar.
