Kentsel dönüşüm, en basit haliyle kentlerin dönüşümünü ifade eder. Bu dönüşüm sosyal, ekonomik ve mekansal unsurları içermektedir. Bu faktörler göz önüne alındığında kentte yaşayan insanların ve yaşam alanlarının daha yaşanabilir hale gelmesi, sağlıksız yapıların yıkılıp yeniden yapılması anlamına gelmektedir. Kentsel dönüşümün en önemli aşamalarından biri kentsel dönüşüm raporudur. Kentsel dönüşüm raporu sonucunda binanın riskli veya risksiz yapı olup olmadığı görülmektedir. Riskli yapılar kentsel dönüşümün getirdiği bütün kazanımları kullanmaya hak kazanırlar. Bu yüzden çok önemlidir. Aşağıda kentsel dönüşüm raporunun içeriğini inceleyeceğiz.
1-) Takyidat analizi
Bağımsız kısım veya ana gayrimenkul üzerindeki haciz bilgileri raporda gösterilir ve yasal düzenlemeler çerçevesinde olumlu/olumsuz yönleri kontrol edilir.
2-) Konum ve Çevre İncelemeleri
Kentsel dönüşüm raporu, mülkün ulaşım özelliklerini, önemli noktalara mesafesini, ikamet profilini, iş potansiyelinin olumlu ve olumsuz yönlerini inceler.
3-) Resmi Kurum İncelemeleri
Kentsel dönüşüm raporunda bahsi geçen konutun detaylı imar durumu, plan notlarına göre hükümler, varsa yola terk miktarı, kısıtları ve imkanları gibi durumları belediyeden öğrenilerek raporda bu durumlara yer verilir. Aynı zamanda talep doğrultusunda parsel üzerinde mevcut olan veya yıkılmış olan yapıya ait ruhsat ve iskân belgeleri ile kurum izni doğrultusunda yapı tatil tutanakları, encümen kararları da incelenerek Kentsel dönüşüm raporunun içine ilave edilebilir. Ayrıca belediye arşivlerinden projesi incelenirken bağımsız bölüm veya birimlerin brüt alanları belirlenir ve aynı zamanda bağımsız bölümlerin kat ve kattaki konumu teyit edilir.
4-) Ana Taşınmaz ve Bağımsız Bölüm İncelemeleri
Kentsel dönüşüm raporunda bahsi geçen taşınmaz üzerindeki binalar veya bunlarda yer alan bağımsız birimler yerinde incelenerek ölçüleri alınır, ana binanın iç özellikleri ve binanın bağımsız bölümleri belirlenir ve fotoğraflanır. Ruhsatsız alanlar ve yapılar tespit edilir. Bu tespitlere raporda yer verilir.
5-) Değerleme Yaklaşımları
Kentsel dönüşüm raporunda bahsi geçen taşınmazın, yakın çevresinde bahsi geçen taşınmaza benzer özelliklere sahip satılmış veya satılık taşınmazlar incelenir ve taşınmazın üzerindeki her bir yapının birim metrekare değeri hesaplanır. İkinci bir yöntem olarak, bölgedeki sınırlı arazi stokunun oluşturabileceği spekülatif piyasa koşulları nedeniyle, bu analiz çerçevesinde değerleme yapılacak arazinin yapısal koşullarının işaret edildiği proje geliştirme analizi kullanılır. Plan ve ilgili mevzuat hükümlerine göre en etkin ve verimli şekilde, fiziki ve mali açıdan mümkün olan en verimli proje tasarlanır.
6-) SWOT (Strengths Weaknesses Opportunities Threats) Analizi
Kentsel dönüşüm raporunda bahsi geçen taşınmazın güçlü ve zayıf yönleri, bölgesel durumu ve gelişme potansiyeli dikkate alınarak, olası ekonomik ve proje ile ilgili fırsatlar ve riskler analiz edilmekte ve raporda kullandıkları bir stratejik planlama yöntemi özetlenmektedir.
7-) Değer Takdiri
Kentsel dönüşüm raporunda bahsi geçen taşınmazın yakın çevresinde bahsi geçen taşınmaza benzer özelliklere sahip satılmış veya satılık taşınmazların analizi ve proje geliştirme analizi birlikte değerlendirilerek arsa değeri ve arsa payı değeri rapora eklenir.
8 -) Sonuçlar ve Rapor EKleri
Kentsel dönüşüm raporunda bahsi geçen taşınmazın değerleme raporu edinilen bilgi ve belgeler ile sonuçların özetlendiği bir bölüm ile biter. Raporun sonunda rapor boyunca bahsi geçen resmi evraklar, projeler, mahallindeki durumu gösterir fotoğraflar, CBS (Coğrafi Bilgi Sistemleri) görüntüleri, krokiler ve Tapu Kayıt (TAKBİS) belgeleri raporun eki olarak sunulur.
Ayrıca rapora duruma göre sonradan şerefiye analizleri, arsa pay/payda analizleri, hak dağılımı analizleri, fizibilite raporları da dahil edilebilir.
