Kentsel Dönüşüm Süreci ve Aşamaları

Yaşadığınız bina yıllar önce inşa edildi, belki de o zamanlar zemin etüdü bile yapılmamıştı. Duvarlar çatlıyor, tesisatlar eskimiş, deprem konuşuldukça içinizi bir huzursuzluk kaplıyor. Ama içinizden biri şu soruyu hep soruyor: “Peki biz bu binayı nasıl yenileyebiliriz?” İşte bu noktada devreye kentsel dönüşüm giriyor.

Türkiye gibi deprem riski yüksek ülkelerde, yapı stokunun yenilenmesi sadece konfor değil, can güvenliği açısından da hayati bir konu. Kentsel dönüşüm süreci, riskli yapıları daha dayanıklı hale getirmek için yasal çerçevede tanımlanmış, adım adım ilerleyen bir sistemdir. Ancak çoğu kişi bu sürecin nasıl işlediğini, nereden başlanacağını ve hangi belgelerin gerektiğini tam olarak bilemez.

Kimi zaman “komşularla anlaşamayız”, “çok uzun sürüyor” ya da “müteahhit bulmak zor” gibi düşünceler sizi geri adım atmaya itebilir. Ama aslında işin özünü bildiğinizde, sürecin düşündüğünüzden daha net ilerlediğini göreceksiniz. Üstelik devletin sağladığı kira yardımı, kredi desteği ve çeşitli teşvikler de artık çok daha erişilebilir durumda.

Bu yazıda, kentsel dönüşüm nedir, nasıl başlar, hangi belgeler gerekir, kaç kişiyle karar alınır ve süreç hangi aşamalardan geçer gibi tüm sorularınıza sade ve net yanıtlar bulacaksınız. Eğer siz de yaşadığınız yapının geleceğinden endişe duyuyorsanız, bu rehber sizin için hazırlandı.

Kentsel Dönüşüm Nedir?

Kentsel dönüşüm, en basit haliyle mevcut yapının can ve mal güvenliği açısından riskli bulunması durumunda, o yapının yıkılarak yerine daha güvenli, sağlam ve modern bir yapı inşa edilmesi sürecidir. Ancak bu tanımın arkasında hem hukuki hem de teknik açıdan belirli aşamalar, kurallar ve haklar yer alır.

Türkiye’de kentsel dönüşüm süreci, 2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülür. Bu yasa sayesinde hem bireysel binalar hem de mahalle ölçeğinde riskli alanlar için dönüşüm süreçleri başlatılabilir. Yani yalnızca deprem riski taşıyan binalar değil; altyapısı yetersiz, yaşam kalitesi düşük ya da ömrünü tamamlamış yapılar da bu kapsamda değerlendirilebilir.

Kentsel dönüşüm, sanıldığı gibi sadece yıkım ve yeniden yapım süreci değildir. Aynı zamanda arsa sahiplerinin haklarının korunmasını, yeni yapılacak projelerin planlı gelişmesini ve kamusal güvenliğin sağlanmasını da amaçlar. Bu nedenle süreç, yalnızca teknik değil; hukuki, sosyal ve ekonomik boyutlarıyla da değerlendirilmelidir.

Bugün özellikle büyük şehirlerde dönüşüm sadece riskli binaların yıkılması anlamına gelmiyor. Aynı zamanda arsa üzerindeki yapılaşma hakkının yeniden düzenlenmesi, modern mimariyle buluşturulması ve daha yaşanabilir alanların oluşturulması da bu sürecin bir parçası.

Eğer siz de yaşadığınız yapının risk taşıdığını düşünüyorsanız, süreci başlatmak için ilk adım riskli yapı tespiti yaptırmaktır. Bu işlem sonrası raporunuz onaylanırsa, binanız resmi olarak dönüşüm kapsamına alınır. Tüm bu süreci güvenli bir şekilde yürütmek için uzman desteği şarttır. Dilerseniz Denge Değerleme’nin kentsel dönüşüm hizmetlerine göz atarak, sürecin her aşamasında profesyonel danışmanlık alabilirsiniz.

Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl Başlar?

Kentsel dönüşüm sürecinin ilk adımı, yaşadığınız yapının gerçekten riskli olup olmadığını tespit ettirmektir. Bu işlem, halk arasında “rapor almak” olarak bilinse de aslında resmi bir başvuru ve analiz sürecidir. Ve en önemli nokta şu: Bu başvuru, binadaki kat maliklerinden sadece biri tarafından yapılabilir. Yani tüm komşularla anlaşmadan da süreci başlatmanız mümkündür.

İlk olarak, yapınızın riskli olup olmadığını belirlemek için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş lisanslı bir kurum veya kuruluş ile iletişime geçmeniz gerekir. Bu kurum, binanızda teknik bir inceleme yapar ve zemin etüdünden taşıyıcı sistem analizine kadar birçok unsuru değerlendirir. Bu inceleme sonucunda hazırlanan rapor, yine Bakanlık ya da il müdürlükleri tarafından incelenir ve onaylanır.

Rapor onaylandıktan sonra, binanız resmi olarak “riskli yapı” statüsüne kavuşur. Bu, yasal süreçlerin başlayabilmesi için olmazsa olmaz bir adımdır. Onay sonrasında ilgili tapu müdürlüğü, binadaki tüm maliklere bu durumu tebligatla bildirir. Tebligat alındıktan sonra 15 gün içinde itiraz hakkı vardır. Ancak bu süre zarfında itiraz edilmezse ya da itiraz reddedilirse, süreç resmen ilerlemeye başlar.

Bu aşamadan sonra artık yıkım kararı, kat malikleri kararı, müteahhit seçimi ve yeniden yapılaşma gibi adımlar sırayla devreye girer. Ancak şunu da bilmelisiniz: Süreci başlatmakla yükümlü olan yalnızca bina sakinleri değildir. Bazen belediyeler veya bakanlık da riskli alan ilan ederek toplu dönüşüm süreci başlatabilir.

Eğer binanızda kentsel dönüşüm ihtimali olduğunu düşünüyorsanız, süreci ertelemeyin. İlk adımı atmak düşündüğünüz kadar zor değil. Ve unutmayın, bu süreci doğru yönetmek; hem haklarınızı korumanız hem de projenin sağlıklı ilerlemesi açısından çok önemli.

Kentsel Dönüşüm Aşamaları Nelerdir?

Kentsel dönüşüm süreci birkaç belgeyle başlayıp aylarca süren bir yıkım-yapım maratonuna dönüşebilir. Bu yüzden hangi adımda ne yapılacağını bilmek, sizi belirsizlikten ve hatalardan korur. Aşağıda, dönüşüm sürecinin temel aşamalarını kronolojik sırayla bulacaksınız.

1. Riskli Yapı Tespiti

Kentsel dönüşüm sürecinin resmi olarak başlaması için ilk adım, yapının riskli olduğunun belgelenmesidir. Bu işlem, Bakanlık tarafından yetkilendirilmiş lisanslı kuruluşlar aracılığıyla gerçekleştirilir. Uzman ekipler binada zemin, taşıyıcı sistem ve genel yapı bütünlüğüne dair inceleme yapar. Rapor hazırlanıp Bakanlıkça onaylandığında bina artık “riskli yapı” olarak tescillenmiş olur.

2. Rapor Onayı ve Tebligat

Riskli yapı tespiti onaylandıktan sonra süreç yasal bir zemine oturur. Bu aşamada Tapu Müdürlüğü, ilgili yapıdaki tüm maliklere durumu resmi tebligatla bildirir. Malikler, bu tebligata 15 gün içinde itiraz edebilir. İtiraz yapılmazsa ya da itiraz reddedilirse, süreç yıkım yönünde ilerlemeye başlar.

3. Kat Maliklerinin Karar Süreci

Tebligat sonrası malikler, binanın nasıl yenileneceği konusunda karar vermek üzere toplanır. Bu aşamada en çok sorulan soru şudur: “Tüm kat sahiplerinin onayı gerekiyor mu?”
Cevap: Hayır. Kararın geçerli olması için tapu payı olarak en az %51 çoğunluk yeterlidir. Bu oran sağlandığında süreç devam eder. Eğer anlaşmazlık yaşanırsa, Bakanlık satış ya da kamulaştırma gibi çözümler devreye sokabilir.

4. Yıkım ve Proje Geliştirme

Karar alındıktan sonra bina tahliye edilir ve yıkım işlemi gerçekleştirilir. Bu sırada binadaki eşyaların taşınması, belediyeden alınacak yıkım ruhsatı gibi teknik işlemler yürütülür. Aynı zamanda mimari projeler hazırlanır, yeni yapı planı oluşturulur ve belediyeye ruhsat başvurusu yapılır.

5. Müteahhit Seçimi ve Sözleşme

Yeni yapı için müteahhit firma ile anlaşma yapılır. Bu aşamada dikkatli olmak gerekir çünkü yanlış seçilen bir müteahhit süreci tıkayabilir. Kat karşılığı anlaşma yapılacaksa sözleşmede her bir dairenin hak edişi, bağımsız bölüm numaraları, ödeme planı ve cezai şartlar açıkça belirtilmelidir. Bu sözleşme, ileride doğabilecek anlaşmazlıkların önüne geçer.

6. Yeni Yapının İnşası ve Ruhsat Süreci

Proje ruhsat aldıktan sonra inşaat süreci başlar. Bu aşama artık klasik bir yapım sürecidir ama belediye tarafından düzenli denetim yapılır. İnşaat tamamlandıktan sonra yapı kullanma izni (iskan) alınır, tapular yeni bağımsız bölümlere göre düzenlenir ve mülk sahipleri evlerine yeniden kavuşur.

Bu altı adım, sürecin genel çatısını oluşturur. Her adımda belge trafiği, teknik detay ve yasal yükümlülükler vardır. Bu nedenle profesyonel destek almak hem işinizi hızlandırır hem de hak kaybı yaşamanızı önler.

Kat Maliklerinin Karar Yüzdesi Neden Önemli?

Kentsel dönüşüm sürecinde belki de en çok kafa karıştıran konulardan biri, kaç kat malikinin onayının gerektiği meselesi. Çünkü herkesin farklı çıkarı, farklı beklentisi olabiliyor. Ancak mevzuat bu konuda oldukça net:
Eğer bina resmi olarak “riskli yapı” ilan edildiyse, yeniden inşa kararı alınabilmesi için kat maliklerinin arsa payı bazında %51’inin onayı yeterlidir.

Bu ne demek? Tapudaki hisse oranlarına göre yarıdan bir fazlası onay veriyorsa, kalan malikler istemese de süreç ilerleyebilir. Bu oran sayesinde, “herkesin hemfikir olması” gibi zorlu bir koşul aranmadan dönüşüm adımı atılabiliyor. Ancak bu noktada önemli bir ayrıntı daha var: Bu çoğunlukla alınan karar, sadece “yeniden yapılma” kararını kapsar. Müteahhit seçimi, daire paylaşımı ve sözleşme gibi detaylarda mümkün olduğunca tüm maliklerin uzlaşması süreci kolaylaştırır.

Eğer %51’lik çoğunluk sağlanamazsa ne olur? Böyle bir durumda dönüşüm süreci tıkanır. Hiçbir proje geliştirilemez, ruhsat alınamaz, yıkım gerçekleşemez. Bu nedenle apartmanlarda ilk yapılması gereken şey, tüm maliklerin bilgilendirilmesi ve ortak bir zeminde buluşulmasıdır. Dilerseniz bu konuda Denge Değerleme gibi uzman kuruluşlardan destek alarak, maliklere teknik ve hukuki anlatım yapılmasını sağlayabilirsiniz.

Peki %51 karar verdi ama diğer malikler taşınmazlarını vermek istemedi?
İşte bu noktada, Bakanlık tarafından satış süreci başlatılabilir. Anlaşmaya yanaşmayan maliklerin hisseleri, açık artırma yoluyla satılabilir ve dönüşüm yine de hayata geçirilebilir.

Sonuç olarak, kat maliklerinin oy birliği değil, doğru bilgilendirme ve organize hareket etmesi bu sürecin en temel yapı taşıdır. Aksi halde, zaman uzar, maliyet artar ve dönüşüm hayal olarak kalabilir.

Kentsel Dönüşümde Devlet Destekleri ve Krediler

Kentsel dönüşüm çoğu zaman yüksek maliyetli bir süreç gibi görünse de, devletin sağladığı çeşitli destekler sayesinde bu yük ciddi anlamda hafifletilebiliyor. Özellikle konutunu yenilemek isteyen vatandaşlar için kira yardımı, taşınma desteği ve faiz destekli kredi gibi çeşitli teşvikler mevcut. Üstelik bu destekler her yıl yeniden güncelleniyor ve hak sahiplerine doğrudan sunuluyor.

Kira Yardımı

Riskli yapı tespiti sonrası binanızın yıkımı gerçekleştiğinde, eviniz artık kullanılamaz hale gelir. Bu durumda, kiraya çıkmanız gerekebilir. İşte bu noktada Bakanlık tarafından aylık kira yardımı sağlanır. 2025 yılı itibarıyla İstanbul’da bu rakam 3.500 TL civarındadır. Diğer illerde değişiklik gösterebilir.

Yardım süresi genellikle 18 ay ile sınırlıdır. Ancak yapım sürecinin uzaması gibi durumlarda, haklı gerekçelerle süre uzatılabilir. Kira yardımı almak için bağlı bulunduğunuz il müdürlüğüne başvurarak, yıkım kararı ve tapu belgeleriyle birlikte başvuru yapmanız yeterlidir.

Taşınma Yardımı

Kira yardımına ek olarak bir defaya mahsus olmak üzere taşınma desteği de sağlanır. Bu destek, evi yıkılan malik veya kiracının yeni taşınma sürecini kolaylaştırmak amacıyla verilir. Taşınma desteği genellikle 5.000 TL ile 15.000 TL arasında değişmektedir.

Faiz Destekli Krediler

Eğer kendi yapınızı yenilemek istiyorsanız ve müteahhitle anlaşmak istemiyorsanız, devlet destekli düşük faizli kredi imkanlarından da yararlanabilirsiniz. Konut, iş yeri ya da güçlendirme kredisi olarak 3 farklı başlıkta sunulan bu krediler, bankalar aracılığıyla verilir ve belirli bir faiz oranı devlet tarafından karşılanır.

2025 itibarıyla, maksimum kredi tutarları şu şekilde güncellenmiştir:

Bu kredilerden yararlanmak için banka başvurusuna ek olarak, kentsel dönüşüm projenizin onaylı olması ve riskli yapı tespiti yapılmış olması gerekir.

TOKİ Destekli Projeler

Bazı durumlarda, özellikle büyük çaplı alan dönüşümlerinde TOKİ (Toplu Konut İdaresi Başkanlığı) projeleri devreye girer. Bu projelerde konutlar kura yöntemiyle hak sahiplerine verilir. TOKİ projeleri, müstakil bireysel dönüşümden farklı ilerler; ancak devlet güvencesi ve sabit ödeme planlarıyla daha az risk barındırır.

Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kentsel dönüşüm, sadece bir binayı yıkıp yeniden yapmakla bitmiyor. Yanlış bir karar ya da eksik bir belge tüm süreci kilitleyebilir. O yüzden sürece başlamadan önce ve başladıktan sonra dikkat edilmesi gereken bazı önemli noktaları bilmek gerekiyor.

1. Müteahhit Seçimi Çok Kritik

En sık yapılan hata, sadece daha fazla metrekare ya da cazip vaatlerle anlaşma yapılması. Oysa müteahhit firmanın geçmiş projelerine, mali yapısına ve teknik yeterliliğine bakmadan atılan her adım risklidir. Özellikle imza attığınız sözleşmede net teslim tarihleri, bağımsız bölüm dağılımı, gecikme cezaları gibi detaylar eksiksiz olmalı. Bu sözleşmeyi mutlaka bir hukukçuyla birlikte gözden geçirin.

2. Tapu ve Hisse Uyuşmazlıklarını Başta Çözün

Tapuda görünen hisse oranları, süreçte doğrudan etkili olur. Tapu kayıtları güncel değilse, hissedar sayısı doğru görünmüyorsa ya da veraset işlemleri tamamlanmamışsa dönüşüm başlatılamaz. Bu yüzden başvuru öncesinde tapu üzerindeki tüm verilerin eksiksiz olduğundan emin olun.

3. Anlaşmazlıklar Süreci Kilitleyebilir

Kat maliklerinden biri bile karar sürecine itiraz ederse, iş uzayabilir. Özellikle kira beklentileri, daire büyüklüğü paylaşımı ya da proje hakkındaki görüş ayrılıkları çok yaygındır. Bu yüzden sürece başlamadan önce tüm tarafları bilgilendirmek, ortak toplantılar yapmak ve yazılı anlaşmalarla ilerlemek büyük avantaj sağlar.

4. Riskli Yapı Raporu İtiraz Süresini Kaçırmayın

Yapınız riskli ilan edildikten sonra 15 gün içinde itiraz hakkınız vardır. Eğer bu sürede itiraz edilmezse, yıkım süreci otomatik olarak işlemeye başlar. İtiraz etmek isteyenler için bu süre hayati önemdedir.

5. Belediyeye Ruhsat Başvurusu Detaylı Takip Edilmeli

Proje onay süreci genellikle belediyede gecikmelere sebep olabilir. Bu noktada doğru hazırlanmış projeler, eksiksiz evraklar ve gerektiğinde süreci takip edecek bir danışmanın varlığı çok şey fark ettirir.

6. Geçici Barınma ve Kira Desteği Süresini Planlayın

Kira desteği süresi belirli bir dönemle sınırlıdır. İnşaat uzarsa, mağduriyet yaşanabilir. Bu yüzden sürecin başında hem kira yardım süresini hem de inşaat takvimini netleştirmeniz önemli.

Özetle, kentsel dönüşüm aceleye getirilecek bir iş değil; iyi planlanması, hakların korunması ve doğru kişilerle yürütülmesi gereken bir süreçtir. Bu nedenle tüm teknik ve hukuki detayları uzmanlarla birlikte yönetmek, sizi hem maddi hem manevi kayıplardan korur. Denge Değerleme bu alanda profesyonel destek sağlayarak süreci baştan sona sizin adınıza takip edebilir.

Sık Sorulan Sorular

1. Kentsel dönüşüm için binadaki herkesin onayı gerekiyor mu?

Hayır. Riskli yapı ilan edilen binalarda kentsel dönüşüm kararının alınabilmesi için arsa payı bazında maliklerin %51’inin onayı yeterlidir. Yani tüm daire sahiplerinin onay vermesi gerekmez.

2. Kentsel dönüşümde devlet kira yardımı yapıyor mu?

Evet. Bakanlık, riskli yapıların yıkılması sonrası hak sahiplerine aylık kira yardımı yapar. 2025 yılında bu yardım İstanbul’da 3.500 TL’ye kadar çıkabilmektedir. Yardım süresi genellikle 18 aydır.

3. Kentsel dönüşümde ne kadar süre içinde ev teslim edilir?

Ortalama inşaat süresi projeye ve bölgeye göre değişmekle birlikte 12 ila 24 ay arasında tamamlanır. Ancak ruhsat işlemleri, müteahhit seçimi ve tapu süreçleri süreci uzatabilir. Net tarih için sözleşme önemlidir.

4. Kentsel dönüşüm kredisi almak için ne yapmak gerekir?

Riskli yapı raporu alınmış olmalı ve resmi başvuru yapılmalıdır. Ardından bankalara yapılan kredi başvurusuyla, devlet destekli düşük faizli kredi olanaklarından yararlanılabilir. Faiz desteği doğrudan devletten sağlanır.

5. Kentsel dönüşüm sürecinde malikler anlaşamazsa ne olur?

%51 çoğunluk sağlanmışsa, anlaşamayan hissedarların payları açık artırma ile satılabilir. Bu uygulama, sürecin tıkanmasını önlemek için yasalarla güvence altına alınmıştır.