Hollanda Konut Piyasası  2022 Görünümü

 

2021 Konut Fiyatlarında Tarihi Seviyede Artış Yaşandı

• 35 yaş altı ve ilk kez konut alacak  yatırımcının alım satım vergisinden muaf  tutulması, pandemi döneminde evde  zaman geçirilmesi sonucunda hane  halkının sosyal harcamalarının ve tatil  masraflarının azalması sonucunda konut  satın almak isteyen yatırımcıların  bütçelerinin yükseldiği biliniyor. 
• Hollanda’da konut piyasasının günden  güne mülkiyet odaklı hale geldiğini  görüyoruz. 1970’li yıllarda konutlarda %30  oranında mülk sahipliği, %70 oranında ise  kiracılık görülürken, bugün gelinen  noktada konutlarının yaklaşık %57’sinde  (4.5 milyon konut) mal sahiplerinin,  %43’ünde ise (3.4 milyon konut) kiracıların  oturduğunu görüyoruz. Hollanda İstatistik  Ofisi’nin verilerine göre hali hazırda konut  ihtiyacının mevcut stokun 279.000 adet  üzerinde olduğu görülmekte.
• Tüm bu etkenlerin sonucu olarak,  Hollanda’da konut fiyatları tarihi seviyede  yüksek artış içerisinde. Geçtiğimiz yıl, 1977  yılından bu yana en yüksek artış ile  gerçekleşmiş olup, Hollanda İstatistik Ofisi  verilerine göre 2021 yılında Hollanda  genelinde konut fiyatları ortalama  %20,40 oranında arttı.

Grafik-1: Yıllara Göre Konut Fiyat Artışları 

2021 yılında, Hollanda’da satılan konutların ortalama fiyatının  80.000 Euro arttığı görülürken, 2022 yılında konut fiyatlarının %17,30 oranında artacağı ön görülüyor.

Grafik-2: Ortalama Konut Fiyatının Bir Önceki Yıla Göre Değişimi 

Konut Fiyat Artışı Devam Edecek Mi? 

• Rabobank’ın hazırlamış olduğu Hollanda  Konut Piyasası Görünümü raporuna göre,  yukarıda belirttiğimiz üzere 2022 yılı için  %17,40 oranında fiyat artışı beklenirken,  artışların devam edeceği ancak fiyat  artışlarının daha yavaş bir seyir  göstereceği beklentisi mevcut. 2023 yılına  ilişkin konut fiyat artışı ön görüsü %5,50  seviyesinde. Bunu birkaç ana nedene  bağlamak mümkün. 

• Enflasyon oranının yükselmesi ve buna  bağlı olarak faiz oranlarının artmış  olmasının sonucunda konut kredisi  faizlerinde yıllık 50 baz puanlık (%0,50)  oranında bir artış yaşandı. Bu durumun,  konut satın alma talebini bir miktar  düşüreceği ön görülüyor.  

• Konut alım satım vergisi (muafiyet  grupları hariç) %2’den, %8’e  yükseltileceği için alım-satım maliyetlerini  ciddi oranda arttıracak. 

• İkamet amacı taşımayan, yatırım amaçlı  konut satın alma işlemlerine karşı devletin  almaya başladığı tedbirlerin piyasayı belli  ölçüde frenlemesi bekleniyor. Örneğin,  Hollanda’da nüfusun büyük çoğunluğunun  yaşadığı Amsterdam, Rotterdam, Den  Haag, Groningen, Utrecht, Tilburg gibi  şehirlerde gerçekleştirilen yasal  düzenlemelerle belirli bir tutarın altındaki  konutların (Şehirden şehire farklı tutarlar  geçerli olup, örneğin Amsterdam için  512.000 Euro) satın alındıktan sonra ilk 4  yıl boyunca kiralanması yasak hale  getirildi.  

Benzer bir uygulama olarak, kiralama  amaçlı olarak konut yatırımı yapan özel  şirketlerin Amsterdam, Den Haag,  Rotterdam, Utrecht gibi şehirlerde  gayrimenkul satın almasına yasak  getirildi.  

Kira gelirinden elde edilen verginin  arttırılması ve kira artış oranlarına tavan  seviye uygulaması getirilmesi de güncel  olarak tartışılan seçenekler olarak dikkat  çekiyor.

Kiralamaya İlişkin Genel Durum 

• Satış fiyatlarındaki ciddi artıştan farklı  olarak, kira fiyatları ise daha düşük bir  oranda artış gösteriyor, bu da yatırımın  amortisman süresinin uzamasına yol  açıyor. 

• Öte yandan, belirtilmesi gereken önemli  bir husus ise Hollanda’da kanunların  büyük oranda kiracıdan yana bir yapıya  sahip olduğudur. Kiracıya kira ödemesini  gerçekleştirmeme veya kesintiler yapma  hakkı veren birçok unsur bulunmaktadır.  Mevcut bina stokunun eski olduğu  düşünüldüğünde, birçok yapıda  karşılaşılan yapıyla alakalı sorunlar bu  sorunlar düzeltilene kadar kirayı  ödememe ve tahliye edilememe hakkı  kazandırmaktadır. 

Hollanda kanunlarına göre, kiracıları  tahliye edebilmek neredeyse imkansıza  yakın olarak değerlendirilebilir. 

• Kiralamalarda genel uygulama olarak  kiracılardan 2-3 aylık kira bedeli depozito  olarak talep edilmekte, ayrıca mal  sahipleri kiracılardan aylık kira bedelinin 3  ila 4 katı kadar aylık brüt gelire sahip  olduğunu belgelemesini talep etmektedir. 

• Yabancı ülke vatandaşlarının  gayrimenkul edinmesinin önünde herhangi  bir kısıtlama bulunmamakla birlikte,  gayrimenkul edinimi, oturum izni veya  vatandaşlık gibi bir hak da kazandırmıyor

Tablo-1: Hollanda’nın büyük şehirlerindeki ortalama satış ve kiralama bedelleri, birim  bedelleri ve yıllık kira getiri oranları 

Şehir	Konut Büyüklüğü (m²)	Ortalama Satış Değeri (€)	Ortalama Aylık Kira Bedeli (€)	Yatırımın Kapitalizasyon Süresi (Ay)	Yıllık Getiri Oranı (%)	Birim Satış Değeri (€/m²)	Birim Kira Değeri (€/m²)
Amsterdam	60	480	1.825	263	3,80	8	30,42
Amsterdam	85	655	2.25	291	3,44	7.7	26,47
Amsterdam	105	735	2.475	297	3,37	7	23,57
Den Haag (Lahey)	60	290	1.45	200	5,00	4.8	24,17
Den Haag (Lahey)	85	385	1.85	208	4,81	4.5	21,76
Den Haag (Lahey)	105	440	2.05	215	4,65	4.2	19,52
Rotterdam	60	290	1.2	242	4,13	4.85	20,00
Rotterdam	85	390	1.55	252	3,97	4.6	18,24
Rotterdam	105	450	1.75	257	3,89	4.3	16,67
Utrecht	60	410	1.6	256	3,91	6.8	26,67
Utrecht	85	545	2.1	260	3,85	6.4	24,71
Utrecht	105	630	2.35	268	3,73	6	22,38
Eindhoven	60	240	1	240	4,17	4	16,67
Eindhoven	85	315	1.25	252	3,97	3.7	14,71
Eindhoven	105	370	1.4	264	3,79	3.5	13,33
Groningen	60	230	950	242	4,13	3.8	15,83
Groningen	85	305	1.2	254	3,94	3.6	14,12
Groningen	105	355	1.4	254	3,94	3.4	13,33
Maastricht	60	220	950	232	4,31	3.65	15,83
Maastricht	85	295	1.2	246	4,07	3.45	14,12
Maastricht	105	305	1.4	218	4,59	2.905	13,33

Vergilendirme ve Alım-Satım Masrafları 

• 1 Ocak 2021 tarihinde yapılan yasal  düzenleme ile gayrimenkul alım-satım  vergisi gerek konutlar gerekse ticari  gayrimenkuller için  %2’den %8’e yükseltilmiştir. Ancak, eğer  satın alacak kişi mülkte kendisi ikamet  edecekse alım-satım vergisi %2 olarak  , uygulanmaktadır. Öte yandan  Hollanda’da,  1 Nisan 2021’de yürürlüğe giren kanun ile  35 yaşından küçük,  ilk konutunu edinenler alım-satım  vergisinden muaf tutulmuştur.

• Sıfır konut alımlarında, konut satın alma  bedelinin üzerine %21 KDV ilave  edilmektedir.

• Hollanda’da tapu devir işlemleri noterler  kanalıyla yapılmaktadır. Noter işlemleri  değişkenlik göstermekle beraber, yaklaşık  %1-%1,50 civarı tutmaktadır.  

Emlakçı komisyonları %2, belediyeye kayıt  ve zorunlu sigorta benzeri masraflar da  %1 civarı maliyet yaratmakta olup, tüm  bu masrafların toplamda %6.50-%7,50  civarında olduğu söylenebilir. 

• Yıllık emlak vergisi oranı, konutun bağlı  bulunduğu belediyeye göre değişkenlik  göstermekle beraber, yıllık %0,10-%0,30  aralığındadır.