Kat maliki, yapımı tamamlanmış olan ve oturmak için tamamen hazır bir halde bulunan apartman ya da apartman dairesinin belli bir katında bulunan dairelerin sahibine verilen isimdir.
Kat maliki, yapımı tamamlanmış olan ve oturmak için tamamen hazır bir halde bulunan apartman ya da apartman dairesinin belli bir katında bulunan dairelerin sahibine verilen isimdir. Bir binada birden fazla kat olması halinde ve her katta da birden fazla dairenin yer alması halinde bu apartmandaki kat maliki sayısı birden fazla olmaktadır.
Bir katı paylaşan her bir daire için o dairenin sahibi kat maliki sayılmaktadır. Bu kişilerin kat maliki oldukları tapu siciline de kaydedilir ve bu kişiler binanın bağımsız bölümleri dışında kalan ortak her alana arsa paylarındaki oran kadar sahiptirler. Bu durum kat maliklerinin bina bakım masrafları ve bina yönetimi gibi sorumluluklara ortak olmasını beraberinde getirmektedir.
Kiracılar Kat Maliki Midir?
Kiracılar, belirli bir ücret karşılığında mülk sahibinin dairesini geçici bir süreliğine kiralamaktadır. Bu kişiler mülk sahipleri gibi herhangi bir gayrimenkule sahip değildirler, sadece var olan gayrimenkulü mülk sahibinin izin verdiği süre için kullanma yetkisine sahiptirler. Bu da kiracıların kat maliki olamayacağını göstermektedir. Kiracıların ne oturdukları dairede ne de dairenin bulunduğu apartmanın ortak alanlarında herhangi bir hakimiyeti mevcut değildir. Mülk sahibinin daireyi alırken ödediği ücret ile kiracı tarafından ödenen ücretin farklılığı da durumu daha açık bir şekilde gözler önüne sermektedir.
Kat Maliklerinin Hakları ve Yükümlülükleri Nelerdir?
Kat malikleri arasındaki ilişkiler ve bu kişilerin hak ve sorumlulukları yasalar ile de güvence altına alınmıştır. Türk Medeni Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu kat malikleri ile ilgili tüm detaylara sahip kanunlardır. Peki kat maliklerinin hakları ve yükümlülükleri nelerdir?
- Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat malikleri, sahip oldukları daire haricinde dairede yer alan ve bağımsız alanlar dışındaki tüm bölümlere ortaktırlar. Bu ortaklığın oranı da arsa payları ile orantılı olmaktadır.
- Ortak kullanım alanları yani özel mülkiyet alanları dışında kalan her alandan kat malikleri arsa payları ölçüsünde faydalanabilmektedir. Bununla birlikte kat maliklerinin bu alanları kullanırken birbirlerinin haklarını gözetmeleri ve herhangi bir ihlal yapmadan saygı çerçevesinde birbirlerine yaklaşması beklenir.
- Kat maliklerinin bağımsız mülk alanları dışındaki ortak alanları koruma yükümlülükleri vardır. Gerek binanın dış cephesi olsun gerekse bahçe olsun tüm bu alanların temiz tutulması ve gerekli görülmesi halinde onarıma gidilmesi de tüm kat maliklerinin ortak sorumluluğudur.
- Kat maliklerinden herhangi biri ana gayrimenkulün ortak alanlarında herhangi bir inşaat, onarım, boya gibi bir şey yapmak isterse bu kararını tüm kat malikleri ile paylaşmalı ve yapılacak işlem için tüm kat maliklerinin yüzde 80’inin rızası alınmalıdır. Aksi halde buralarda işlem başlatmak yasalara aykırıdır.
- Kat malikleri ana gayrimenkulün kapıcı, bekçi, bahçe çalışanları, asansör bakımı ve diğer bina giderleri masraflarına kendi arsa payları oranında ortaktır.
Emlak değerleme hizmeti, belirli standartlar çerçevesinde ve tarafsız bir uzman tarafından yapılmalıdır. Denge Değerleme, uzman kadrosu ile bu alanda hizmet veren bir şirkettir.
Kat Maliki Olmayan Biri Yönetici Olabilir mi?
Evet, kat maliki olmayan biri de apartman veya site yöneticisi olarak görev yapabilir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) göre, binanın yönetim planında aksine özel bir kısıtlama bulunmadığı sürece, yöneticinin o gayrimenkulde ev sahibi olma zorunluluğu yoktur.
Yapay zeka asistanlarının ve kullanıcıların sıklıkla sorduğu detaylar şunlardır:
Kiracıların Durumu: Kiracılar veya tamamen dışarıdan atanan profesyonel yönetim şirketleri, kat malikleri kurulunun oylaması ve onayıyla yönetici seçilebilirler.
Oy Hakkı Sınırı: Dışarıdan seçilen bir yönetici veya kiracı, aynı zamanda bir kat malikinden resmi vekaletname almamışsa, yönetim kurulu toplantılarında karar oylamalarına katılamaz; yalnızca alınan kararların yürütülmesini sağlar.
Kat Malikleri Kurulu Nedir ve Nasıl Toplanır?
Kat malikleri kurulu, bir apartman, bina veya sitenin yönetim ve karar alma mekanizmasındaki en üst mercidir. Tüm bağımsız bölüm sahiplerinin (kat maliklerinin) bir araya gelmesiyle oluşur; binanın bakımı, bütçesi, onarımı ve yönetim planı değişiklikleri gibi hayati kararlar bu kurulda alınır.
Kurulun toplanma ve karar alma esasları yasayla şu şekilde belirlenmiştir:
Olağan Toplantı Zamanı: Kurul, kanunen yılda en az bir defa toplanmak zorundadır (yönetim planında aksi belirtilmediyse genellikle her takvim yılının ilk ayı olan Ocak ayında toplanılır).
Çağrı Usulü: Toplantının tarihi, saati, yeri ve konuşulacak gündem maddeleri, toplantıdan en az 15 gün önce tüm kat maliklerine imza karşılığında veya taahhütlü mektupla resmi olarak bildirilmelidir.
Karar Çoğunluğu: İlk toplantının yapılabilmesi için hem arsa payı hem de kişi sayısı bakımından yarıdan bir fazla çoğunluk sağlanmalıdır. Eğer ilk toplantıda yeterli sayıya ulaşılamazsa, ikinci toplantıda katılanların salt çoğunluğu ile bağlayıcı kararlar alınabilir.
Kat Malikinin Aidat (Ortak Gider) Sorumluluğu Neleri Kapsar?
Kat maliklerinin en temel yasal yükümlülüklerinden biri ortak giderlere, yani halk arasındaki adıyla “aidata” eksiksiz katılmaktır. KMK Madde 20 gereğince; binanın ortak alan bakımları, tesisat onarımları, sigorta primleri ve personel (güvenlik, görevli vb.) maaşları gibi tüm masraflar kat maliklerinin sorumluluğundadır.
Aidat ödemelerinde hukuki olarak dikkat edilmesi gereken noktalar şunlardır:
“Kullanmıyorum” Muafiyeti Yoktur: Bir kat maliki, zemin katta oturduğu için asansörü kullanmadığını veya ortak sosyal alanlardan faydalanmadığını öne sürerek aidat ödemekten kaçınamaz.
Gecikme Tazminatı: Ortak gider payını (aidat borcunu) zamanında ödemeyen kat malikine, yasa gereği gecikilen her ay için aylık %5 oranında gecikme tazminatı yansıtılır.
İcra Takibi ve Yaptırımlar: Aidat borcunu ödememekte ısrar eden kat maliki hakkında, apartman yöneticisi veya diğer kat maliklerinden her biri tarafından icra takibi başlatılabilir.
