Her sektörün kendine özgü terimleri ve uygulamaları vardır. Arsa ve konut sektörünün de kendine özgü terimleri vardır. Bunların içerisinde en fazla kullanılan terimlerin başında TAKS ve KAKS gelmektedir. İnşaat sektöründeki mimarlar, mühendisler ve emlakçılar tarafından çizimsiz kavramlar olarak da adlandırılan bu iki terimin neler olduğunu detayları ile anlatmaya çalışalım.
TAKS Nedir, Nasıl Hesaplanır?
TAKS: Tabanı Alanı Katsayısı demektir. TAKS, arsa üzerine yapılacak olan konut, dükkan, fabrika gibi gayrimenkulün taban alanının, arsa alanının ne kadarına yapılabileceğini gösteren orandır. İnşaatın oturması gereken maksimum taban alanı, arsa imar planı üzerinde yazan TAKS değerinin ve arsa metrekaresinin çarpımı ile hesaplanır. Genel olarak yüzde olarak söyleyen ‘bu arsanın yüzde 40’ına konut yapılabilir’ ibaresi buradaki TAKS ile ilgilidir.
TAKS değeri hesaplamayı bir örnek ile anlatacak olursak, 1000 metrekare büyüklüğündeki bir arsanın TAKS değeri 0.40 ise, bu arsaya yapılabilecek konutun taban alanı, arsa büyüklüğü ve TAKS değeri çarpımı ile bulunacaktır. Bu da 0.40*1000= 400 metrekare çıkmaktadır. Yani inşaatın maksimum taban alanı 400 metrekare olmalıdır. Bu büyüklüğün üzerine çıkamaz.
Taban alanına dahil edilmeyen alanlar:
Taban alanına nelerin dahil edilmeyecek alanlar olduğu, yönetmelik ile belirlenmiş durumdadır. Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğinin 14. maddesinin 1. Fıkrasında yasal olarak sınırları çizilen taban alanına dahil edilmeyen alanlar, binanın bahçede yapılan eklenti ya da müştemilatının zemin üzerinde kalan kısmındadır. Genel olarak şu yapılar taban alana dahil edilmemektedir: Ana yapının dışında kalan trafolar, akaryakıt pompaları, toprağa dayalı asansör boşlukları, zemine oturan avlular, iç bahçeler, açık havuzlar, kameriye, üstü açık ya da kapalı zemin terasları, bahçe duvarı, istinat duvarı, güvenlik kulübesi, açık ve kapalı otoparklar, sığınaklar, yangın merdivenleri, ana binadan ayrı toprağın altında kalan su depoları, su toplama havuzları.
KAKS (Emsal) Nedir, Nasıl Hesaplanır?
KAKS: Kat Alanı Katsayısı demektir. İnşaat terimleri arasında yer alan emsal ile aynı anlamdadır ve emsal olarak da kullanılmaktadır. KAKS yani emsal, inşaatın kat alanı kat sayısını ifade eder. Arsaya imar planı kuralları çerçevesinde en fazla yapılabilecek net metrekare inşaat alanını hesaplamada kullanılır. KAKS oranları, 0.20 – 0.30 – 0.40 – 1.0 – 1.5 – 2.0 – 2.07 – 2.5 – 3.0 arasında değişkenlik gösterir. İnşaat emsal hesabı bu oranlar üzerinden yapılır.
1000 metrekarelik bir arsaya 2.5 emsal oranı ile konut yapılacağı varsayıldığında, arsa büyüklüğü ile emsal oranı çarparak, net inşaat alanını elde ederiz. Buradaki arsaya 2500 metrekare net inşaat alanı yapılabilmektedir. Bu net alan KAKS hesaplamasına dahil edilmeyen ortak alanların çıkarılması sonrası elde edilmektedir.
Kat alanına dahil edilmeyen alanlar:
Konutlarda bulunan yangın merdivenleri, koridorlar, yangın güvenlik holünün 6 metrekaresi, bahçe içerisindeki açık otopark, çatı katında bulunan teraslar, merdivenler, sığınaklar, bacalar, asansör boşlukları, ışıklıklar, şaftalar, jeneratör ve enerji odası, kapıcı daireleri, yakıt ve su depoları, konutlarda ortak alan olarak yapılan mescitlerin ve müştemilatların 150 metrekaresi, konut dışında 300 metrekaresi ile binanın mimari projesinde gösterilen kullanım alanları, KAKS hesabına dahil edilmez.
TAKS ve KAKS oranları, arsaların bulunduğu ilçe belediyeleri tarafından belirlenmektedir. Belediyeden öğrenebileceğiniz TAKS ve KAKS oranları ile hangi büyüklükte, kaç katlı, binanın oturum alanı ne kadar büyüklüğe sahip olacak gibi teknik konular ışığında bir konut projesi yapabilirsiniz.
