Gayrimenkul Alırken Dikkat Etmemiz Gerekenleri Biliyor Muyuz?

Gerçekleştirmek üzere olduğunuz yatırımın hukuki durumunun ne olduğu, sizi gelecekte neler beklediği, satın aldığınız gayrimenkulün ne gibi hak ve yükümlülükler doğuracağını biliyor musun? Tüm cevaplar Denge Değerleme’nin kapsamlı analizinde…

Gayrimenkul, gerek barınma, gerek ticari ve endüstriyel faaliyetlerin gerçekleşeceği mekan ihtiyaçlarının karşılanması gerekse ülkemizde her dönemde en çok güvenilen ve tercih edilen yatırım aracı olması sebebiyle hepimizin hayatında önemli yer kaplayan bir varlık türü.
Bununla birlikte, gayrimenkul satın alırken, olumlu-olumsuz sürprizlere karşı dikkat edilmesi gereken önemli hususlar var. Peki ana başlıklarıyla bu hususlar neler?

Tapu Kayıtlarının İncelenmesi
Satın alınacak gayrimenkulün tapu kayıtlarının incelenmesi ve tapu kayıtlarının yorumlanması gayrimenkulün mülkiyetiyle ilgili olarak var olan müspet/menfi etkenlerin yorumlanmasına ilişkin çalışmaların başında gelmektedir. Bu bilgilerin tespiti ve varsa yorumlanması, yatırımcıların doğru biçimde karar almasına ışık tutacak çalışmaların başında gelmekte.

Proje Uyumluluğu
Satın alınacak gayrimenkule ait mimari proje ve ilgili resmi kurumlarda incelenmesi ve varsa aykırılıkların tespiti önem arz eden diğer bir konu. Bu aşamada gerçekleştirilmesi gereken kontrollerden biri, satın alınacak konutun, satıcı tarafından beyan edilen alana sahip olup olmadığı.
Örneğin, satın aldığınız konutun bir kısmı ya da bir parçası, binaya ait bir ortak alandan konutunuza katılarak oluşturulmuşsa, bu durum ileriye dönük olarak size, diğer bina sakinleriyle problem yaşatabilir. Benzer biçimde, bahçe kullanımı olan bir konut satın aldığınızda, size ait bir teras alanı olduğu ifade edilerek satılan bir konutun teras alanının projede ve yönetim planında size tahsisi yapılmamışsa, bu durum ileriye dönük olarak sizin açınızdan olumsuz sonuçlara yol açabilir.

Resmi Durum Tespiti
Satın alınacak gayrimenkule ilişkin belediye imar arşiv dosyasının incelenmesi de yatırımınızı güvenle yapmanız konusunda öne çıkan konulardan biridir. Bu çalışma sayesinde, satın alınacak gayrimenkulün ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi (iskan) olup olmadığı, varsa bunların iptal edilip edilmediği, geçerli olup olmadığı, hakkında açılmış herhangi bir dava olup olmadığı, herhangi bir yıkım kararı veya para cezası uygulaması olup olmadığı, imar barışı kapsamında yer almışsa imar barışı sürecinin kanuna uygun biçimde işleyip işlemediği, yapı kayıt belgesinin geçerlilik durumu gibi konular bu noktada gerçekleştirilebilecek tespitlerin başında gelmektedir.

İmar Durumu Araştırması
İmar durumunun irdelenmesi, yatırımınızın mevcut durumu ve olası riskleri hakkında önemli bilgi sağlayacak konulardan biridir. Satın alacağınız gayrimenkulün imar planlarındaki yapılaşma durumu ve yapılaşma hakkının tespiti, yol, yeşil alan gibi yapılaşmayı kısıtlayıcı etkenlerden etkilenip etkilenmediği, kamulaştırmaya konu olup olmadığı, Kentsel Dönüşüm Yasası kapsamında riskli alan içerisinde yer alıp almadığı, Kentsel dönüşüm durumunda mevcut kullanımınızı ne kadar koruyabileceğinizin tespiti başlıca önemli konulardır. Ayrıca, ileriye dönük olarak fırsatların değerlendirilmesi açısından, hali hazırda geçerli olan imar durumunun mevcut yapıya ilave yapı yapılmasına müsaade edip etmediği, imar durumundaki yapılaşma haklarının mevcut yapıyı koruyup korumadığı, yapı yıkılıp yapılırsa mevcut imar planıyla hangi koşullarda yeni yapı yapılabileceğinin tespiti yatırımınıza yön verecektir.

Kentsel Dönüşüm Durumu
Kentsel dönüşümün, önümüzdeki 10 yıllık dönemde, ülkemizde inşaat sektörünün ilk gündem maddesi olacağını söylemek yerinde olacaktır. Satın alınacak gayrimenkulün kentsel dönüşüme konu olup olmayacağının tespiti, kentsel dönüşüme konu olması halinde karşılaşılması muhtemel tablo, sahip olunan arsa payının kentsel dönüşüm sonrasında ne büyüklükte bir konut getirebileceğine ışık tutulmaktadır.

Arsa Payı Etüdü
Arsa payı, gerek satın almayı planladığınız gayrimenkule bağlı hakların temsilinde, gerekse kentsel dönüşüm süreçlerinde oluşacak yeni durum üzerinde doğrudan etkiye sahiptir. Bu sebeple, satın alınacak gayrimenkulün arsa payının doğru olup olmadığının tespiti, arsa payı değişiminin hali hazırdaki mülkiyet hakları üzerindeki etkisi, arsa payı hatalıysa bunun olası sonuçları ve nasıl düzeltilebileceğine ilişkin profesyonel destek alınmasında fayda bulunmaktadır.

Depremsel Risk Durumu
Ülkemizin önemli bir kısmının deprem kuşağında yer alması ve mevcut yapı stokunun deprem yönetmeliği öncesi inşa edilmiş yapılardan meydana gelmesi nedeniyle;
– Binamız hangi depremsellik bölgesinde kalmaktadır?
– FEMA standardına göre bina tipi nedir?
– Olası sismik tehlikeler için binanın sonuç skoru nedir?
– Büyük hasar olma olasılığı nedir?
Bunlara benzer sorularınızın cevabını bulabileceğiniz hızlı tarama(ön değerlendirme) raporu alınması binanın deprem riskine ilişkin yol gösterici olacaktır.

Asgari Emlak Beyan Değeri ve Yıllık Emlak Vergisi Tutarı Araştırması
Satın alınacak gayrimenkulün asgari emlak beyan değerinin ilgili belediyede araştırılması, alım-satım işlemi esnasında ortaya çıkacak tapu harcı tutarı, yıllık emlak vergisi bedeli hesabı, satın alınacak gayrimenkulün Değerli Konut Vergisine tabi olup olmadığı gibi hususların dikkate alınması da gerçekleşecek yatırımın değerlendirilmesi aşamasında incelenmelidir.

Bölgede Kira Bedellerinin Araştırılması
Satın alınacak gayrimenkulün mevcut piyasa koşullarındaki kira değerinin ve yatırımın kendini amorti etme süresinin hesaplanması da yatırım kararına kılavuzluk edecek önemli kriterlerden biri olarak ön plana çıkmaktadır.