Alım Satım Sözleşmesinin Hukuki Dayanağı
Alım satım sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu, Medeni Kanun ve Tapu Kanunu hükümlerine dayanan resmi nitelikli belgelerdir. Gayrimenkul satışının geçerli olabilmesi için mutlaka tapu siciline tescil edilmesi gerekir. Tarafların kendi aralarında imzaladığı belgeler ya da yalnızca noter huzurunda yapılan sözleşmeler mülkiyet devrini sağlamaz. Noterde düzenlenen “satış vaadi sözleşmesi” ise yalnızca taraflara ileride tapuda satış yapılacağına dair taahhüt niteliği taşır. Bu nedenle asıl mülkiyet devri ancak tapu dairesinde, tapu memuru önünde düzenlenen alım satım sözleşmesi ile gerçekleşir.
Hukuki dayanak, tarafların haklarını korumak açısından da önemlidir. Örneğin tapuda yapılan satış resmi bir işlem olduğundan, taraflardan biri sözleşme hükümlerine aykırı hareket ettiğinde diğer taraf hukuki yollara başvurabilir. Ayrıca sözleşmede yer alan maddeler yalnızca tarafların anlaşmasıyla değil, ilgili mevzuatın izin verdiği çerçevede geçerlidir. Dolayısıyla, emlak alım satımında hukuki güvence sağlamak için işlemlerin mutlaka resmi prosedürlere uygun şekilde yapılması gerekir.
Satış Vaadi Sözleşmesi ile Alım Satım Sözleşmesi Arasındaki Fark
Gayrimenkul işlemlerinde en çok karıştırılan konulardan biri, satış vaadi sözleşmesi ile alım satım sözleşmesinin aynı şey sanılmasıdır. Oysa bu iki sözleşme farklı işlevlere sahiptir. Satış vaadi sözleşmesi, alıcı ve satıcı arasında gelecekte yapılacak satışa dair bir taahhüttür. Taraflar, belirli bir gayrimenkulün belirlenen şartlarda satılacağını önceden kabul eder. Bu sözleşme noter huzurunda yapılır ve alıcıya, satışın ileride tapuda gerçekleştirilmesini talep etme hakkı verir. Ancak tek başına mülkiyet devrini sağlamaz.
Alım satım sözleşmesi ise doğrudan mülkiyetin devrini sağlayan resmi işlemdir. Tapu müdürlüğünde, tapu memuru tarafından düzenlenir ve satış işlemi anında gerçekleşir. Yani satış vaadi sözleşmesi bir ön sözleşme niteliği taşırken, alım satım sözleşmesi mülkiyetin el değiştirmesi anlamına gelir. Örneğin, satış vaadi sözleşmesi yapıldıktan sonra taraflardan biri cayarsa, diğer taraf noter onaylı belgeye dayanarak dava açabilir. Ancak fiili satış yapılmadığı sürece mülkiyet alıcıya geçmez. Bu nedenle yatırımcılar ve alıcılar için iki sözleşmenin farkını bilmek, ileride yaşanabilecek mağduriyetlerin önüne geçmek açısından kritik öneme sahiptir.
Alım Satım Sözleşmesinde Dikkat Edilecek Hususlar
Emlak alım satım sürecinde sözleşmenin içeriği, tarafların haklarını doğrudan etkiler. Bu nedenle sözleşmede yer alacak bilgilerin eksiksiz ve doğru olması çok önemlidir. Öncelikle gayrimenkule ait bilgilerin (ada, parsel, tapu türü, imar durumu gibi) resmi belgelerden teyit edilmesi gerekir. Tapu kayıtlarında ipotek, haciz ya da şerh gibi kısıtlamaların olup olmadığı kontrol edilmeden sözleşme imzalanmamalıdır. Çünkü bu tür yükümlülükler, alıcının mülkiyet hakkını kısıtlayabilir.
Bir diğer önemli unsur, satış bedeli ve ödeme planının net biçimde yazılmasıdır. Ödeme peşin mi yapılacak yoksa taksitlendirme mi olacak, kaparo ne kadar verilecek gibi detaylar açıkça belirtilmelidir. Ayrıca, tapu harcı ve diğer masrafların kimin tarafından karşılanacağı sözleşmede yer almalıdır. Böylece ileride doğabilecek ihtilafların önüne geçilir.
Son olarak, tarafların imzaları ve kimlik bilgileri eksiksiz şekilde yazılmalıdır. Eğer taraflardan biri vekil aracılığıyla işlem yapıyorsa, noter onaylı vekaletnamenin ibraz edilmesi gerekir. Sözleşmeye, tarafların anlaşmasıyla eklenen özel şartlar (örneğin teslim tarihi ya da tadilat yapılması gibi) da mutlaka yazıya dökülmelidir. Çünkü sözlü olarak belirtilen koşullar, hukuki açıdan geçerlilik taşımaz.
Kaparo, Cayma ve Tazminat Koşulları
Emlak alım satım sözleşmelerinde en kritik konulardan biri kaparo ve cayma koşullarıdır. Kaparo, alıcının satın alma niyetini teyit etmek için ödediği bir miktar paradır. Türk Borçlar Kanunu’na göre kaparo ödendiğinde, taraflar sözleşmeyi ciddiyetle uygulama taahhüdü altına girmiş olur. Ancak kaparo farklı şekillerde yorumlanabilir. Bağlama parası, yalnızca tarafların niyetini gösterirken; cayma parası olarak ödendiğinde, alıcı vazgeçerse kaparo yanar, satıcı vazgeçerse kaparoyu iade edip aynı miktarı tazminat olarak ödemek zorunda kalır.
Sözleşmeden cayılması halinde uygulanacak cayma bedeli de genellikle sözleşmede belirtilir. Bu bedel, tarafların anlaşmasına göre değişiklik gösterebilir. Örneğin, bazı sözleşmelerde ilk birkaç ay için daha düşük oranda, ilerleyen aylarda ise daha yüksek oranda cayma bedeli öngörülür. Bu uygulama, alım satım sürecinin ilerlemesine paralel olarak tarafların yükümlülüklerini artırmayı amaçlar.
Taraflardan biri sözleşmeye aykırı hareket ettiğinde yalnızca kaparo değil, tazminat yükümlülüğü de gündeme gelebilir. Örneğin alıcı ödeme yapmazsa ya da satıcı mülkü vaat edildiği gibi devretmezse, karşı taraf uğradığı maddi zararı mahkeme yoluyla talep edebilir. Bu nedenle, kaparo ve cayma koşullarının sözleşmede açık ve net şekilde yazılması, tarafların ileride yaşayabileceği hukuki ihtilafları önlemek açısından hayati önem taşır.
Emlakçı ile Yapılan Sözleşmelerin Önemi
Gayrimenkul alım satım sürecinde emlakçılar aracılığıyla işlem yapılması oldukça yaygındır. Ancak emlakçılarla yapılan sözleşmelerin hukuki geçerliliği konusunda dikkat edilmesi gereken önemli noktalar vardır. Öncelikle, emlakçının yetki belgesine sahip olup olmadığı mutlaka kontrol edilmelidir. Türkiye’de emlak danışmanlığı yapabilmek için mesleki yeterlilik belgesi ve bağlı olunan ticaret odasına kayıt şartı bulunmaktadır. Yetki belgesi olmayan kişilerle yapılan sözleşmeler ileride ciddi hukuki sorunlara yol açabilir.
Emlakçılarla yapılan sözleşmeler, genellikle aracılık ve komisyon bedeline ilişkindir. Bu sözleşmeler satıcının ya da alıcının sorumluluklarını belirlemekle birlikte, gayrimenkulün mülkiyet devrini sağlamaz. Yani emlakçı huzurunda yapılan sözleşmelerin tapuda resmi satış işlemiyle desteklenmesi zorunludur. Aksi takdirde, yalnızca emlakçı şahitliğinde imzalanan belgeler mülkiyet hakkı doğurmaz.
Ayrıca, emlakçıya ödenecek hizmet bedeli ve komisyon oranı sözleşmede açıkça yazılmalıdır. Belirli oranların üzerinde alınan komisyonlar yasal değildir ve tarafların mağduriyetine neden olabilir. Bu nedenle alıcı ve satıcı, emlakçıyla imzalayacakları sözleşmenin yalnızca aracılık hizmetini kapsadığını, mülkiyet devri için ise tapu müdürlüğünde resmi sözleşmenin yapılması gerektiğini bilmelidir.
Alım Satım Sözleşmesinde Masraflar
Emlak alım satım sözleşmesi yapılırken yalnızca satış bedeli değil, işlemlere bağlı ortaya çıkan masraflar da tarafların dikkat etmesi gereken konular arasındadır. Bu masraflar genellikle tapu harcı, döner sermaye bedeli, damga vergisi ve KDV gibi kalemlerden oluşur. Tapu harcı, satış bedelinin binde 20’si oranında hesaplanır ve yasal olarak hem alıcı hem de satıcıya eşit şekilde paylaştırılır. Ancak taraflar aralarında anlaşarak bu yükümlülüğü tek tarafın üstlenmesini de kararlaştırabilir.
Bunun yanında, her satış işleminde ödenen döner sermaye bedeli sabit bir miktardır ve tapu dairesi tarafından belirlenir. Ayrıca bazı durumlarda, özellikle ticari gayrimenkuller için KDV de söz konusu olabilir. Satışın niteliğine göre damga vergisi de ortaya çıkabilir. Tüm bu masrafların, sözleşmede kimin tarafından ödeneceğinin açıkça belirtilmesi, ileride yaşanabilecek anlaşmazlıkların önüne geçer.
Masraflar yalnızca resmi harçlarla sınırlı değildir. Emlakçıya ödenecek komisyon, ekspertiz raporu ücreti, banka kredi masrafları gibi ek maliyetler de sözleşme sürecinde gündeme gelebilir. Bu nedenle alıcı ve satıcı, toplam maliyeti doğru hesaplamak için yalnızca satış bedeline değil, ek masraflara da dikkat etmelidir. Böylece gayrimenkul alım satımı sürecinde finansal planlama daha sağlıklı yapılabilir.
Alım Satım Sözleşmesi İptal Edilebilir mi?
Alım satım sözleşmeleri resmi nitelikli belgeler olduğundan, iptal edilmesi belirli şartlara bağlıdır. Taraflardan birinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde, diğer taraf sözleşmeyi feshetme hakkına sahip olabilir. Örneğin, alıcı sözleşmede belirtilen taksitleri ödemediğinde veya satıcı mülkü sözleşmede belirtilen şartlarda devretmediğinde, karşı taraf sözleşmeyi iptal ettirebilir. Bu durumda sözleşmede yer alan cayma ve tazminat hükümleri devreye girer.
Bunun dışında, tarafların karşılıklı anlaşarak sözleşmeyi feshetmeleri de mümkündür. Taraflar, tapu müdürlüğüne başvurarak satış işlemini iptal edebilir ve mülkiyetin devrini engelleyebilirler. Ancak tek taraflı fesih, sözleşmeye uygun gerekçeler olmadan yapılamaz. Hukuki açıdan geçerli bir sebep sunulmadan iptal edilen sözleşmeler, tarafı haksız duruma düşürebilir ve tazminat ödemesiyle sonuçlanabilir.
Bazı durumlarda ise sözleşmenin hukuken geçersiz sayılması söz konusu olabilir. Örneğin, sahte belgelerle yapılan satışlar, ayıplı malın gizlenmesi veya tarafların ehliyetsizliği gibi durumlarda sözleşme baştan hükümsüz kabul edilir. Bu nedenle iptal sürecinde yalnızca tarafların iradesi değil, ilgili mevzuatın hükümleri de belirleyici rol oynar. Sonuç olarak, alım satım sözleşmesinin iptali ancak haklı gerekçelerle ve yasal prosedürlere uygun şekilde mümkün olabilir.
Yabancıların Gayrimenkul Alım Satımı
Türkiye’de yabancıların gayrimenkul satın alması, hem yatırım hem de ikamet amacıyla oldukça yaygındır. Ancak yabancı uyruklu kişilerin mülk edinmesi belirli yasal sınırlamalara tabidir. Öncelikle, yabancıların satın alabileceği taşınmazların askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgeleri dışında olması gerekir. Ayrıca bir yabancı gerçek kişi, Türkiye genelinde en fazla 30 hektar taşınmaz edinebilir.
Yabancıların gayrimenkul alım satımı sürecinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’ndan izin alınması gerekebilir. Tapu devri sırasında alıcı ve satıcıyla birlikte, yabancı alıcı için yeminli tercüman da hazır bulunur. İşlemlerde pasaport, vergi kimlik numarası ve eğer varsa Türkiye’deki ikamet izni belgeleri ibraz edilmelidir.
Ayrıca yabancıların kredi kullanarak mülk edinmeleri de mümkündür. Ancak bankalar, kredi değerlendirmesinde ek belgeler talep edebilir. Bu nedenle yabancıların gayrimenkul alım satımı, yerli alıcılara kıyasla daha fazla prosedür içermektedir. Özellikle yatırım amaçlı alımlarda, vatandaşlık ve oturum izni avantajları da söz konusu olabilir. Yabancı yatırımcıların hem mülkiyet haklarını güvence altına almak hem de yasal süreçleri doğru yürütmek için profesyonel danışmanlık alması büyük önem taşır.
Uygulamada Sık Yapılan Hatalar
Gayrimenkul alım satım sürecinde yapılan hatalar, tarafların hem maddi hem de hukuki açıdan ciddi kayıplar yaşamasına neden olabilir. En sık karşılaşılan hataların başında, gayrimenkul üzerindeki ipotek, haciz veya şerhlerin kontrol edilmeden satışa konu edilmesi gelir. Tapu kayıtları incelenmeden imzalanan sözleşmeler, alıcıyı ileride büyük sorunlarla karşı karşıya bırakabilir. Bu nedenle tapu ve belediye kayıtlarının işlem öncesinde titizlikle kontrol edilmesi gerekir.
Bir diğer sık yapılan hata, eksik veya yanlış beyanlarla sözleşme imzalanmasıdır. Gayrimenkulün net alanı, kullanım amacı veya imar durumu gibi kritik bilgiler, satış bedeli üzerinde doğrudan etkilidir. Bu bilgilerin sözlü beyanlara dayanılarak kabul edilmesi, ileride ciddi anlaşmazlıklara yol açabilir. Tüm detayların resmi belgelerle teyit edilmesi önemlidir.
Ayrıca taraflar arasında yapılan ancak noter veya tapu müdürlüğü huzurunda resmileştirilmeyen sözleşmeler, geçersizdir. Alıcı ve satıcının yalnızca şahit huzurunda imzaladığı belgeler hukuken mülkiyet devri sağlamaz. Son olarak, kaparo ödemelerinin elden yapılması ve belgelendirilmemesi de sık görülen bir yanlıştır. Bu durumda taraflar cayma veya fesih durumunda haklarını ispatlamakta zorlanabilir. Tüm bu hataların önüne geçmek için işlemlerin resmi kanallardan yürütülmesi ve uzman desteği alınması büyük önem taşır.
Güncel Mevzuat ve Değişiklikler
Gayrimenkul alım satım sözleşmeleri, teknolojik gelişmeler ve mevzuattaki düzenlemelerle birlikte her geçen yıl daha pratik hale gelmektedir. Son yıllarda dijitalleşme, tapu işlemlerinde önemli kolaylıklar sağlamıştır. Artık alıcı ve satıcılar, tapu devri için gerekli başvuruları e-Devlet üzerinden başlatabilmekte, işlem sırasını internetten alarak tapu dairesindeki bekleme süresini en aza indirebilmektedir. Bu uygulama, işlemlerin daha şeffaf ve hızlı yürütülmesine katkı sağlamaktadır.
Bunun yanında, Web-Tapu sistemi sayesinde taraflar tapu belgelerini çevrim içi olarak görüntüleyebilir ve gerekli evrakların büyük bölümünü elektronik ortamda hazırlayabilir. Ayrıca noterler için devreye alınan dijital imza uygulamaları da, ilerleyen dönemde gayrimenkul alım satımında daha geniş bir kullanım alanı bulacaktır. Bu gelişmeler, özellikle yurt dışında yaşayan vatandaşlar ve yabancı yatırımcılar için büyük kolaylık sağlamaktadır.
Öte yandan, son yıllarda gayrimenkul piyasasında değerleme raporu zorunluluğu da gündeme gelmiştir. Özellikle banka kredisi kullanılan satışlarda, SPK lisanslı ekspertiz raporu olmadan tapuda işlem yapılamamaktadır. Bu düzenleme, alıcıların yanıltıcı bilgilerle mağdur edilmesini önlemeyi amaçlamaktadır. Dolayısıyla gayrimenkul alım satım sürecinde mevzuatı yakından takip etmek, hem alıcı hem de satıcı açısından güvenli bir işlem için kritik öneme sahiptir.
Gayrimenkul Alım Satım Sözleşmesi Örneği
CİNSİ :
İLİ :
İLÇESİ :
MAHALLESİ :
SOKAĞI :
KAPI NO :
PAFTA NO :
ADA NO :
PARSEL NO :
ALICI ……………..………….ile SATICI ………………………yukarıda kayıtlı emlağın aşağıda belirlenen koşullarda satılması için anlaşmışlardır.
1 – SATICI, sahibi bulunduğu yukarıda kayıtlı emlağını (yıllık brüt stopaj dahil) ……….……TL’dan satmayı kabul etmiştir.
2 – Satış bedeline mahsuben, alıcıdan …………..…TL kaparo alınmıştır.
3 – Satış bedelinin ……………….TL’sı peşin, geri kalanı da ………….sürede taksitlerle ödenecektir.
4 – Bu sözleşme imzalandıktan sonra, Borçlar Kanunu’nun 156/2 maddesine göre, taraflardan alıcı, bu emlağı almaktan vazgeçtiği taktirde, verdiği kaparoyu geri alamayacaktır. Satıcı bu emlağı satmaktan vazgeçerse, kaparoyu iade edecek ve kaparo miktarı kadar daha tazminat ödeyecektir.
5 – Anlaşmazlık halinde haksız olan taraf, bu sözleşmede yazılı tazminatlarla birlikte diğer tarafın maruz kalacağı her türlü zarar, ziyan, mahkeme ve icra masrafları ile vekalet ücretini de ödeyecektir.
6– Bu sözleşmenin uygulanmasından doğacak her türlü uyuşmazlığın giderilmesinde ………….………. Mahkemeleri ve icra daireleri yetkilidir……/……/20…
Alım Satım Sözleşmesi Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Emlak alım satım sözleşmesi, ilk defa gayrimenkul alacak olan kişiler tarafından özellikle araştırılmaktadır. En sık rastlanılan sorular ise şunlardır:
Alım Satım Kaç Yıl Geçerliliğini Korur?
Tapuda gayrimenkule 5 yıllık şerh konulmaktadır. Emlak alım satım sözleşmesinin de geçerlilik süresi bu yüzden 5 yıldır. 5 yıl içerisinde alım satım gerçekleşmezse, tapu üzerindeki yasal şerh kalkar. Bu durumda taraflar tapu müdürlüğüne giderek, sözleşmenin iptal edilmesini isteyebilir.
Alım Satım Sözleşmesi Nasıl Bozulur?
Alıcı taraf, ödemelerini sözleşmedeki maddelere uygun yapmadığı takdirde, satıcı sözleşmeyi tek taraflı feshetme yetkisine sahiptir.
Emlakçıda Yapılan Sözleşme Geçerli Midir?
Emlak alım satım sözleşmesinin resmi olarak geçerli sayılabilmesi için tapu müdürleri önünde yapılması gerekir. Emlakçılarda ya da kişilerin kendi aralarında şahit göstererek yaptıkları sözleşmeler, notere sadece imza için getirilse bile geçerli değildir.
Alım Satım Sözleşmesi Şarta Bağlanabilir Mi?
Alıcı ve satıcı, sözleşmeye eklenecek maddelerde kendi aralarında anlaştıkları takdirde, bu maddeler sözleşmeye eklenebilir. Sözleşmenin feshedilmesi durumunda alıcının ve satıcının yerine getireceği sorumluluklar sözleşmenin altına şartlı maddeler olarak yazılabilir.
Alım Satım Sözleşmesinden Cayma Bedeli Nedir?
Taraflardan alıcının ya da satıcının sözleşmeden cayması durumunda ödemekle yükümlü olduğu bedel, sözleşmede yazılıdır. Cayma bedeli ile ilgili uygulanan oranlar, genel olarak şu şekildedir: Satıştan vazgeçilmesi halinde, ilk üç ay için sözleşme bedelinin yüzde 2’si oranında, 3 ila 6 ay arasında yüzde 4 oranında, 6 ila 12 ay arası yüzde 6 oranında, 12 ila 24 ay arası için yüzde 8 oranında cayma bedeli belirlenmiştir. Gayrimenkul alım satım sözleşmesinden satıcı caymış ise, alıcıya iade edilmesi gereken her türlü kaparo, belge ve sözleşmenin dönme bildiriminin, satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç 180 gün içinde alıcıya geri ödenmesi gerekir.
