Emlak Değerleme Neye Göre Yapılır?
Gayrimenkul değerleme işlemi, gayrimenkul ya da emlak değerleme uzmanı kişiler tarafından yapılır. Gayrimenkul değerleme işlemi yapılırken, söz konusu gayrimenkulün sahip olduğu büyüklük, piyasa koşulları, bulunduğu konumu ve diğer birçok özellik göz önünde bulundurulur.
Gayrimenkullerin piyasa değerinin altında satılmaması için gayrimenkul değerlemesi yapılması gerekir. Böylece hem gayrimenkul sahibi yatırım için aldığı evden zarar etmemiş olur hem de alıcı gayrimenkul değerlemesi ile objektif fiyat ile gayrimenkul sahibi almış olur.
Gayrimenkul değerleme işlemi, gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından yapılmalıdır. Bu işlemi yapacak olan şirketlerin ve çalışanlarının sahip olması gereken yetkinlikler ve özellikler, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından belirlenmiş durumdadır. Bugün farklı iş kollarında aranan eleman olarak göze çarpan SPK yetki belgeli gayrimenkul değerleme uzmanları, arsa, bina ya da konutun değerlemesini ve incelemesini tarafsız olarak yapalar. SPK yetki belgesi olmayan kişilerin gayrimenkul değerlemesi yapması yasal değildir. Sadece bilgi amaçlı bir değerleme olabilir. Yasal geçerliliği yoktur.
Gayrimenkul Değerleme Kimler Tarafından Yapılır?
Gayrimenkul değerleme işlemi, gayrimenkul ya da emlak değerleme uzmanı kişiler tarafından yapılır. Gayrimenkul değerleme uzmanı kişiler, bu unvanı alabilmek için SPK tarafından gerçekleştirilen sınavda başarılı olmak zorundadır. Üniversitelerin iktisat, şehir ve bölge planlama, mimarlık, işletme ya da inşaat mühendisliği gibi bölümlerinin birinden mezun olan kişiler Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Sınavı’na başvuru yapabilir. Sınavda başarılı olan kişiler Gayrimenkul Değerleme Uzmanı olarak, bireysel olarak çalışabilecekleri gibi bir firmada da çalışabilir.
Gayrimenkul Değerleme Nasıl Yapılır?
Gayrimenkul alım satım işlemlerinde, gayrimenkul değerleme konusu her zaman gündemde olmuştur. Banka kredisi ile gayrimenkul alınacağı zaman da banka tarafından gayrimenkul değerlemesi yaptırılır. Gayrimenkul değerleme işlemi yapılırken, söz konusu gayrimenkulün sahip olduğu büyüklük, piyasa koşulları, bulunduğu konumu ve diğer birçok özellik göz önünde bulundurulur. Gerekli görülmesi durumunda evin farklı açılardan fotoğrafları da çekilerek, rapora yerleştirilir.
Emlak Değerleme Yöntemleri
Emlak değerleme yapılması esnasında kullanılan 3 farklı yöntem vardır. Bunlar, emsal karşılaştırma, maliyet karşılaştırma ve gelir indirgemedir. Emsal karşılaştırma, adından da anlaşılacağı gibi, gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki aynı büyüklük ve ulaşım kolaylığındaki benzer diğer gayrimenkul fiyatıyla karşılaştırma yapılmasıdır. Buna göre bir fiyat belirlenir.
Maliyet karşılaştırma yöntemi ile yapılan değerlemede ise, konutun yeni inşa edildiği düşünülerek bir değerleme yapılır. Binanın yer aldığı arsa ile bina ayrı ayrı ele alınır. Belirlenen değerden, Resmi Gazete’de yayımlanan bina aşınma payları verisi düşülerek, net sonuç elde edilir.
Emlak değerleme yöntemlerinden sonuncusu gelirin indirgenmesinde ise, gayrimenkulün bir yılda sağlayacağı kira getirisi piyasa koşularına göre bölünerek hesaplanır. Tüm bu hesaplama yöntemlerinden sonra, değerleme uzmanı tarafından, gayrimenkul değerleme raporu hazırlanır. Banka kredi kullandırma işlemlerinde değerleme uzmanı tarafından hazırlanan bu raporu dikkate alır. Konut sahipleri de bu rapora göre satış fiyatı üzerinden satış yapabilir.