Gabari farklı sektörlerde ama en çokta inşaat sektöründe kullanılan bir ölçü terimidir. Bir çeşit ölçek olan gabari, bir eşyanın ya da alanın sahip olması gereken boyutları, yan çizim teknikleri kullanılarak çizilmesini ve hazırlanmasını sağlamak için kullanılır. Bina inşasında son derece önemli bir yere sahip olan gabari, özellikle inşaat ve mimarlık üzerine üniversite eğitimi gören öğrencilerin sık sık karşılaştığı sözcükler arasında yer alır.
Gabari Nedir?
Gabari, farklı sektörlerde kullanılan ancak özellikle inşaat sektöründe çok sık karşılaşılan bir terimdir. İlk bakışta farklı bir dilden, dilimize geçmiş izlenimi yaratsa da özellikle inşaat sektörünün taşıyıcı terimleri arasında yer alır. “Gabari nedir” tarzı araştırma yapan kişilerin karşısına farklı tanımlamalar çıksa da bu tanımlar özünde bir nokta da birleşmektedir. Gabari genel olarak bir eşyanın veya alanın sahip olması gereken boyutları, yan çizim tekniği kullanılarak çizilmesini ve hazırlanmasını sağlayan bir ölçektir. Mimarlık fakültelerinde sık karşılaşılan bir terim olan gabari, özellikle boş bir arsa üzerine bina inşa edilmesi planlandığında büyük önem kazanır. Bunun nedeni ise binanın yüksekliği hesaplanırken gabari ölçeğinden yararlanılması. Öte yandan, arsanın yüz ölçümü ve boyu da yine gabari ölçeğinden yararlanılarak hesaplanır. Ayrıca gabari sayesinde birçok farklı emsalden yararlanmak da mümkündür.
Emsal Nedir?
Halk arasında sık sık kullanılan emsal kelimesi farklı anlamlara gelmektedir; ancak emsal kelimesinin inşaat sektöründe kullanımı biraz daha farklıdır. İnşaat sektöründe emsal, inşaatına başlanacak yapıların kesin sınırlarını ve kat sayılarını belirleyen değerdir. Kat alan sayısı ya da kısaltılmış haliyle KAKS olarak bilinen bu değerlerin belirlenmesi ise belediye tarafından gerçekleştirilir. KAKS bilgileri yine belediye tarafından hazırlanan imar durum belgesinde yer alır.
Emsal hesaplanırken arsa üzerinde yer alan tüm alanlar dahil edilmeden hesaplama işlemi yapılır. Bu hesaplama işleminin tam olarak anlaşılabilmesi için öncelikle KAKS sayısı yani emsal üzerinde etkili olan faktörlere bakmak gerekir. Katlar alanı; bodrum kat, asma kat, çatı arası piyesi ve açık/kapalı çıkmalar dahil olmak üzere kullanılabilen tüm katların, katlar alanına dahil edilmeyen alanları çıktıktan sonra kalan toplam alandır. Emsal oranları ise 0.20 – 0.30 – 0.40 – 1.00 – 1.5 – 2.0 – 2.07 – 2.5 ve 3.0 arasında değişkenlik gösterir. İnşaatın yapılacağı arsa için belirlenen emsal oranı ve arsa alanının çarpılması sonucunda ise kat alan sayısı elde edilir. Örneğin emsal değeri 0.3 olan 1000 metrekare arsanın toplam inşaat yapılabilecek alanı 300 metre karedir.
Gabari ve Emsal Nasıl Hesaplanır?
Gabari ve emsal değerlerinin birçok farklı hesaplama formülü vardır. Bu formüller kullanılarak yapılacak hesaplama işleminin ardından ilgili değerlere ulaşılması mümkündür. Gabari ve emsal nasıl hesaplanır sorusuna bazı sabit formüllerle cevap verilebilir. Gabari değerinin hesaplanması için sırasıyla şu adımlar uygulanmalıdır:
- Arsa X emsal değer = toplam inşaat alanı
- Gabari – çatı payı ( 0,5 / 3,3 )
- Kat başına ayrılabilecek olan inşa alanı için toplam inşaat alanı / kat sayısı
Bu şekilde gabari değerlerinin hesaplanması mümkündür. Emsal değerini hesaplamak için ise aşağıkaki formüller kullanılır;
- Gabari formülü ile KAKS (Kat Alanı Kat Sayısı) bulunur.
- İnşaat alanı = arsanın büyüklüğü x KAKS
Formüllerini uygulayarak emsal değerine ulaşabilir. İnşaat alanlarında bu hesaplamaların yapılması projenin sağlıklı ilerleyişi açısından büyük bir önem taşır. Kolayca hesaplanabilen kat alanı kat sayısı ile inşaat alanı içerisinde yapılabilecek kat sayısını hesaplamak mümkündür.
Gabari Değerinin Yer Almadığı Tapularda Hesaplama Nasıl Yapılır?
Bazı tapu senetlerinde gabari değeri yer almaz. “H Serbest“ olarak adlandırılan bu kavram bina yüksekliğinin yani Gabari’nin sınırsız olduğu anlamına gelmektedir. Ancak bu istediğiniz bölgeye istediğiniz yükseklikte bina inşası yapabileceğiniz anlamına gelmez.
Gabari değerinin yer almadığı tapularda hesaplamaiçin 1000 metrekarelik bir arsa için 0,3 emsal ve 300 metrekarelik bir alanın olduğu varsayılırsa imarda gabari değerinin olmaması “H Serbest” durumunu ortaya koyar. Bu durumda 300 metrekarelik alana 150 metrekarelik iki katlı bina inşa edilebildiği gibi aynı bölgeye 60 metrekarelik 5 katlı bir bina da inşa edilebilir. Ancak inşası yapılacak bina 300 metrekarelik sınırı geçemez.
Gabari ve emsal değerleri yalnızca bir inşaatın fiziki sınırlarını değil, aynı zamanda arsa üzerindeki potansiyeli ve yatırım değerini de belirleyen kritik unsurlardır. Bu nedenle, bir taşınmazın gerçek piyasa değerine ulaşmak isteyen yatırımcılar, alıcılar ya da finansal kurumlar için gayrimenkul değerleme sürecinde gabari ve emsal hesaplamaları mutlaka dikkate alınmalıdır. Zira bu iki teknik kavram, sadece bir binanın ne kadar büyüyebileceğini değil, aynı zamanda o arsanın ekonomik değerini, geliştirme kapasitesini ve yasal sınırlarını da ortaya koyar. Özellikle proje geliştirme, kredi teminatı veya satış işlemleri öncesinde yapılan profesyonel değerleme çalışmaları, bu hesaplamaları doğru şekilde yorumlayarak hem riskleri azaltır hem de doğru kararlar alınmasını sağlar.
