Gayrimenkul değerleme, gayrimenkulün konumu, büyüklüğü, durumu, fiziksel özellikleri, piyasadaki arz ve talep koşulları, genel ekonomik koşullar, yasallık, gelir potansiyeli gibi kriterlere göre gayrimenkulün değerinin tahmin edilmesi ve değerlendirilmesi sürecidir. Gayrimenkul değerlemesinin kapsamına başta arsa, arazi, konut, dükkan, fabrika, hastane,
iş merkezi, ofis, depo, turizm tesisi, alışveriş merkezi gibi varlık türleri olmak üzere her türlü mülk tipleri girmektedir.
Gayrimenkul değerlemesine, yalnızca bunlarla sınırlı olmamakla beraber genel olarak aşağıdaki amaçlara yönelik olarak başvurulur:
-Bankalar ve diğer finansal kuruluşların finansman sağlarken aldıkları teminatın piyasa değerinin ölçülmesinde
-Özel sektör ve kamu sektöründe gerçek ve tüzel kişilerden alınan teminatların karşılığının tespitinde
-Uluslararası Finansal Raporlama Standartları ve bağımsız denetim kapsamında şirketlerin aktiflerinde yer alan varlıkların değerinin tespitinde
-Sermaye Piyasası Kanunu kapsamına giren halka açık olan/olmayan anonim şirketlerin mülkiyetindeki gayrimenkullerin mevzuat gereğince değerinin tespit edilmesi süreçlerinde
-Gerçek kişilerin alım-satım, mal paylaşımı ve diğer hukuki süreçlerde değerleme raporuna ihtiyaç duyması halinde
-Ülkemizde 2018 yılında yürürlüğe giren, yabancı ülke vatandaşlarının yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı edinimi ve gayrimenkul alım-satım işlemlerinde
-Yargı süreçlerinde ihtilafa konu mülklerin değer takdiri yapılması gerektiğinde
Gayrimenkul Değerleme Uzmani Kimdir?
Bir gayrimenkul değerleme uzmanı, genellikle mülkiyet değişikliğinden önce mülk değerlerini değerlendirir. Çoğu değerleme uzmanı, konut veya ticari mülklerde uzmanlaşmıştır. Her iki durumda da, işleri binaları ve boş veya işlenmemiş araziyi içerir.
Emlak değerleme uzmanları görevlerini yerine getirirken tek bir mülke odaklanır. Mülkün hem genel hem de benzersiz özelliklerini dikkate alarak saha ziyaretleri gerçekleştirirler. Gayrimenkul değerleme uzmanları daha sonra bu özellikleri benzer mülklerle karşılaştırır. Analizleri, mülkün mevcut piyasa değerinin doğru bir tahminini verir.
Yerel yönetimler genellikle vergilendirme amacıyla mülk değerlendirmeleri yapmak için değerleme uzmanları tutar. Diğerleri bağımsız olarak veya emlak acenteleri veya aracı kurumlar için çalışır. Bu uzmanlar, bir ev satmak veya satın almak isteyen müşteriler için değerlendirmeler yapar.
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Ne Yapar?
Emlak değerleme uzmanları, bir mülkün değerine ilişkin tarafsız ve bağımsız değerlendirmeler yapar. Bu değerlendirmeler genellikle mülkün listelenmesinden veya satışından önce gelir. Yerel yönetimler, sigorta şirketleri, bankalar ve emlak acenteleri gibi diğer kuruluşlar da değerlendirmeler düzenler. Bu durumlarda, değerlendirmenin amacı:
– Vergi amaçlı mülk değerinin değerlendirilmesi
– Bir sigorta talebinin parçası olarak bir değerlendirme yapmak
– Mülkün geliştirme veya yeniden geliştirme için hazırlanması
– Bir kurumsal birleşme veya devralma öncesinde durum tespiti
Gayrimenkul Değerleme Şirketi Nedir?
Bir gayrimenkul değerleme şirketinin uzmanlık alanı arazi ve binaların değerlemesidir. Başka bir deyişle, bir değerleme uzmanı bağımsız bir değerlendirme yapar ve alım veya satım için gayrimenkul veya ticari binaların değerini tahmin eder. Gayrimenkul değerleme, insanlar bir ev veya iş yeri satın aldıklarında, yeni bir ipotek için başvurduklarında veya mevcut bir ipotek için başvuruda bulunduklarında, sigorta nedenleriyle bilgiye ihtiyaç duyduklarında ve boşanma veya ölümden sonra mülklere yerleştiklerinde kullanılır. Bu konularda değerleme şirketleri içlerinde barındırdıkları uzmanları ile değerleme yaparlar.
Şirkete bağlı değerleme uzmanları mülkün yazılı bir tanımını hazırlar, diyagramlar çizer ve ardından değeri tahmin eder. Ayrıca, mülkün yasal tanımlarını şehir veya ilçe kayıtları ile doğrularlar. Gerçeğe uygun değer, mülkün durumu, değerlemesi yapılan eve çok yakın olan evlerin değerleri, bina yenileme maliyetleri ve profesyonel değerleme kılavuzlarına ve maliyet tahmincilerine dayalı değerlemelere göre belirlenir.
Gayrimenkul Değerleme Nasil Yapilir?
Bir mülk değerlemesi genellikle profesyonel bir sertifikalı değerleme uzmanı tarafından yapılır, ancak bir gayrimenkul yatırımcısı kendi mülk değerlemesini yapabilir. Aşağıda mülk değerlemesi için en yaygın üç yöntemi bulabilirsiniz.
1- Gelir Yaklaşımı
Gelir yaklaşımı, özellikle ticari gayrimenkul ve kiralık mülklerde yaygın olan bir mülk değerleme yöntemidir. Gelir yaklaşımının arkasındaki ana fikir, bir gayrimenkulün bugünkü değerini, yarattığı net gelirin kapitalizasyon oranına bölünmesiyle hesaplamaktır.
Başlangıç olarak, değerleme uzmanının net işletme gelirini tahmin etmek için konu gayrimenkul ve aynı bölgedeki benzer mülkler için gelir ve gider tabloları toplaması gerekir.
Bir sonraki adım, uygun bir üst sınır oranı seçmek olacaktır. Bir gayrimenkul yatırımcısı veya bir mülk değerleme uzmanı, yakın zamanda satılan karşılaştırılabilir mülklerin piyasa satışlarını kullanarak üst sınır oranını tahmin eder.
2- Satış Karşılaştırma Yaklaşımı
Adından da anlaşılacağı gibi, satış karşılaştırma yaklaşımı, bir gayrimenkulün değerini tahmin etmek için satış fiyatlarının piyasa verilerini kullanır. Bu yöntemde mülk değerlemesi, bir mülkü yakın zamanda satılan diğer benzer mülklerle karşılaştırarak yapılır. Karşılaştırılabilir mallar olarak da bilinen karşılaştırılabilir mülkler, söz konusu mülkle belirli özellikleri paylaşmalıdır. Bunlardan bazıları; metrekare, oda sayısı, binanın durumu ve yaşı gibi fiziksel özellikleri; Ancak, en önemli faktör şüphesiz mülkün konumudur.
Hiçbir iki özellik tam olarak aynı olmadığından farklılıkları hesaba katmak için genellikle ayarlamalar gerekir. Gayrimenkul değerleme uzmanları, mülkleri karşılaştırırken uygun ayarlamalar yapmak için karşılaştırılabilir mülkler arasındaki farkları ve bu farklılıkları nasıl değerlendireceklerini bilmelidir.
3- Maliyet Yaklaşımı
Maliyet yaklaşımı, bir mülkün değerini arsa maliyeti artı mülkün yenilenmesi maliyeti (inşaat maliyetleri) eksi fiziksel ve işlevsel amortisman olarak kabul eden bir gayrimenkul mülk değerleme yöntemidir. Bu yaklaşım en çok okullar, hastaneler ve devlet binaları gibi kolay satılamayan gayrimenkuller için kullanılmaktadır.
Değerleme konusu mülke yakın olan arazilerin son satışları incelenerek satış karşılaştırma yaklaşımı kullanılarak arazi maliyeti tahmin edilebilir ve bu satışlar büyüklük ve konum olarak karşılaştırılabilir olmalıdır.
Gayrimenkul Değerlemede Dikkat Edilmesi Gerekenler
Gayrimenkul değerlemede belirlenen etik kurallara kesinlikle uyulmalıdır. Gayrimenkul değerleme süreci, bir gayrimenkul projesinin veya mevcut bir gayrimenkulün gelecekteki değerinin etik kurallarına bağlı kalınarak ve verilerle birlikte gerçekleştirilir.Bu süreçteki adımlar mülke göre değişir.Ancak genel olarak durum aynıdır.Öncelikle taşınmazın tapu sicil müdürlüğü kayıtlarının incelenmesi gerekmektedir. Bu incelemeler doğrultusunda arsa üzerinde yapı olması, arsa üzerinde yapı olmaması durumları incelenir. Sonra taşınmazın belediye kayıtları detaylıca incelenir. Yine aynı şekilde arsa üzerinde yapı olması ya da olmaması durumlarına bakılır.