Değerleme Nedir ?

By Hakan Uzum 

Değerleme, bir varlığın veya bir işletmenin mevcut (veya öngörülen) değerini belirlemenin analitik sürecidir. Değerleme yapmak için kullanılan birçok teknik vardır. Bir varlığa değer takdir eden bir uzman varlığı meydana getiren birçok parametre ve yanı sıra varlığın bulunduğu piyasanın koşullarını, arz ve talep durumunu analiz ederek sonuca ulaşır. Maddi olan ve olmayan türden birçok varlık değerlemeye konu olabilir.

Gayrimenkul, gayrimenkule ait hak ve faydalar, makine, iş makinesi, ekipman, tesis, demirbaş, işletme(şirket), gemi, taşıt, otomobil, uçak, helikopter, antika eserler, sanat eserleri, marka ve patent hakları, fikri ve sınai haklar vb. tüm maddi ve maddi olmayan varlıklar değerlemeye konu olabilir.

Değerlemenin en yaygın olarak uygulandığı varlıkların başında gayrimenkuller gelir. Gayrimenkul değerlemesi, taşınmaz bir mülkün değerine ilişkin olarak, gayrimenkulün konumu, büyüklüğü, niteliği, fiziksel özellikleri, bulunduğu piyasanın arz ve talep koşulları, genel ekonomik koşullar, yasallık durumu, gelir potansiyeli gibi kriterlere bağlı olarak bir tahmin ve takdir sürecidir.

Gayrimenkul değerlemesinin kapsamına başta arsa, arazi, konut, dükkan, fabrika, hastane, iş merkezi, ofis, depo, turizm tesisi, alışveriş merkezi gibi varlık türleri olmak üzere her türlü mülk tipleri girmektedir. Gayrimenkul değerlemesinin yanı sıra gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi de değerleme süreçlerinin bir parçasıdır.

Gayrimenkul değerlemesine, yalnızca bunlarla sınırlı olmamakla beraber genel olarak aşağıdaki amaçlara yönelik olarak başvurulur:

  • Bankalar ve diğer finansal kuruluşların finansman sağlarken aldıkları teminatın piyasa değerinin ölçülmesinde
  • Özel sektör ve kamu sektöründe gerçek ve tüzel kişilerden alınan teminatların karşılığının tespitinde
  • Uluslararası Finansal Raporlama Standartları ve bağımsız denetim kapsamında şirketlerin aktiflerinde yer alan varlıkların değerinin tespitinde
  • Sermaye Piyasası Kanunu kapsamına giren halka açık olan/olmayan anonim şirketlerin mülkiyetindeki gayrimenkullerin mevzuat gereğince değerinin tespit edilmesi süreçlerinde
  • Gerçek kişilerin alım-satım, mal paylaşımı ve diğer hukuki süreçlerde değerleme raporuna ihtiyaç duyması halinde
  • Ülkemizde 2018 yılında yürürlüğe giren, yabancı ülke vatandaşlarının yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı edinimi ve gayrimenkul alım-satım işlemlerinde
  • Yargı süreçlerinde itilafa konu mülklerin değer takdiri yapılması gerektiğinde

Gayrimenkul değerlemesinin Uluslararası Değerleme Standartları (UDS) hükümleri çerçevesinde bağımsız ve tarafsız bir değerleme uzmanı tarafından yapılması önemlidir. Ülkemizde gayrimenkul değerlemesi hizmeti sunma yetkisi, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından yetkilendirilmiş SPK Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Şirketlerine tanınmış olup SPK lisansına sahip şirketlerden hizmet alınması önerilmektedir.