İnşaat Alanı Nedir?

İnşaat alanı herhangi bir binanın arsa içindeki inşaatının kurulum alanını belirlemeye yarar. Alıcı, satıcı veya müteahhit olun inşaat alanını bilmeniz dairelerin yani yaşam alanının kaç metre kare olacağını bilmek çok önemlidir. İnşaat alanının nasıl hesaplandığını bilmek ve bu hesabı kullanmak binanın maliyetlerini önceden bilmenizi sağlar. Ne kadar hafriyat alınacağını, ne kadar demir kullanacağınızı ve ne kadar beton kullanacağınızı önceden hesaplayabilirsiniz. Ayrıca bu hesap sayesinde hem inşaat alanı zemininin hesabını hemde dikilecek binanın kaplayacağı metrekare bilgisini verir. Temelde öncelik, hem yapının konumlandığı parselin hem de üzerine getirilecek yapının hesaplanmasıdır. Hesaplamalar için emsal değerinde bilinmesi gerekir. Yakın çevredeki diğer binaların boyutları, oranları ve genişlikleri genel görünüm hakkında ön bilgi sağlar. Ruhsat sürecinin düzgün bir şekilde ilerlemesi için projede binanın alacağı metrekare hakkında bilgi verilmelidir.

İnşaat Alanı Nasıl Hesaplanır?

İnşaat alanını hesaplamadan önce ölçüm prosedürlerini bilmek çok önemlidir. Bu yüzden bir binanın inşaat alanı hesabı için bir mimarlık ofisi ile çalışmalısınız. Mimarlar dijital ortamda AutoCAD ve Netcad yardımıyla inşaat alanının son halini hazırlar ve bu işlemden sonra inşaat alanına uygulanır. Ayrıca Netcad yardımıyla hafriyat hesabı da yapabilirsiniz. İnşaat alanı hesabında öncelikle görmek istediğiniz alanları belirlemelisiniz.

• Duvar alanı
• Kat ve teras
• Çatı alanı
• Balkon
• Bodrum kat veya kot
• Veranda
• Koridor alanı
• Giriş holü
• Merdiven ve merdiven örtüsü
• Kaldırma için kaldırma şaftı
• Banyo ve lavabo
• Mutfak ve kiler
• Depolama alanı
• Kiler
• Sıhhi tesisat için şaft alanı
• Biçimli zemin
• Garaj alanı

Bina alanı hesaplanırken bahçe gibi alanlar dahil edilmez. Hesaplamanın doğru bir şekilde yapılabilmesi için TAKS ve KAKS verilerinin de bilinmesi gerekir. TAKS hesabı, oturum alanının arsa alanı ile çarpılmasıyla bulunur. KAKS ise 1000 metrekarelik bir arsa üzerine inşa edebileceğiniz en büyük net inşa edilebilir alanı temsil etmektedir. Parsel üzerindeki inşa edilebilir alan, KAKS ve TAKS değerlerinin çarpılması ile ölçülmektedir.

İnşaat Alanı Hangi Alanları Kapsar?

İnşaat alanı, bir yapının inşa edilecek tüm katlarının toplam kapalı alanını ifade eder ve belirli yapı bileşenlerini kapsar. Bu alanın hesabında; katlar, bodrum katları, çatı katı (eğer kullanılıyorsa), merdiven boşlukları, koridorlar, asansör boşluğu, hol, tuvalet, banyo, mutfak, kiler, depo, ıslak hacimler, sığınak, kapalı otopark, teknik hacimler ve tesisat alanları gibi birçok unsur dahil edilir. Kısacası, binanın içinde yaşama, kullanıma ya da teknik işlevlere ayrılan kapalı alanların tamamı inşaat alanı hesabına girer. Bu unsurların doğru şekilde sınıflandırılması, ruhsat alma süreci ve maliyet tahminleri açısından büyük önem taşır.

Ayrıca, çıkma yapan katlar (belirli ölçüler dâhilinde), kapalı balkonlar ve kapalı teraslar da bu alana dâhil olabilir. Ancak bu alanların hangi koşullarda inşaat alanına dahil edilip edilmeyeceği, imar yönetmeliklerinde ve ilgili belediyenin uygulama esaslarında net olarak tanımlanmıştır. Dolayısıyla, proje geliştirme aşamasında yapılacak doğru inşaat alanı hesaplaması hem yasal yükümlülüklerin karşılanması hem de maliyet kontrolü açısından kritik rol oynar. Özellikle büyük ve karmaşık projelerde, lokasyon analizi gibi ön hazırlık çalışmaları, doğru inşaat alanı planlamasına ciddi katkı sağlar.

Balkonlar İnşaat Alanına Dahil mi?

Balkonların inşaat alanına dahil edilip edilmediği, balkonun niteliğine ve yerel imar yönetmeliklerine göre değişkenlik gösterir. Genel uygulamada, açık balkonlar inşaat alanı hesabına dahil edilmezken, kapalı balkonlar (camla kapatılmış ya da duvarla çevrelenmiş) inşaat alanına dahil edilebilmektedir. Ancak bu ayrım her belediyede farklı yorumlanabileceğinden, proje geliştirme sürecinde mutlaka ilgili belediyenin yapı ruhsat yönetmelikleri dikkate alınmalıdır.

Ayrıca, bazı özel durumlarda balkonların belirli bir yüzdesi inşaat alanı içinde kabul edilebilir. Örneğin, bazı belediyeler açık balkonların yalnızca belli oranını (örneğin %50’sini) inşaat alanına dahil eder. Bu gibi durumlarda projenin ruhsatlandırılmasında ve kat irtifakı kurulmasında sürprizlerle karşılaşmamak için, hesaplamalar net olarak yapılmalıdır. 

İnşaat Alanı Hesabında Ortak Alanlar Nasıl Değerlendirilir?

Ortak alanlar, bir binada tüm kat maliklerinin kullanımına açık olan bölümleri kapsar. Merdivenler, asansör boşlukları, sığınak, yangın merdiveni, kat koridorları, otopark, sosyal tesis alanları gibi alanlar bu kapsama girer. Bu alanların inşaat alanı hesabına dahil edilip edilmeyeceği, belediyelerin imar yönetmeliklerine ve proje türüne göre değişkenlik gösterir. Örneğin bazı yönetmeliklerde sığınak ve teknik hacimler inşaat alanına dahil edilmezken, bazı durumlarda brüt alan hesabına katılabilir. Bu durum projelendirme sürecinde dikkatle analiz edilmelidir. Ortak alanların doğru beyan edilmemesi, ruhsat alma sürecinde gecikmelere yol açabilir.

İnşaat Alanına Neler Dahil Değildir?

İnşaat alanı hesaplanırken her yapı öğesi bu alana dahil edilmez. Yönetmeliklerde ve imar mevzuatında belirtilen bazı bölümler inşaat alanı dışında tutulur. Bu ayrım, arsa üzerindeki yapılaşmanın sınırlarını netleştirirken aynı zamanda hak sahiplerine projelerini planlarken esneklik sağlar. Genellikle bahçe alanları, açık otoparklar, su deposu, yangın merdiveni, güneş panelleri, ve çatı arası kullanılmayan boşluklar inşaat alanı hesaplamasına dahil edilmez. Ayrıca, asansör boşlukları, ışıklıklar ve havalandırma boşlukları gibi teknik zorunluluklar için ayrılan alanlar da belirli şartlarda inşaat alanı dışında bırakılabilir. Bununla birlikte, bazı istisnai durumlarda bu alanların projede nasıl gösterildiği, belediyenin veya ilgili idarenin imar uygulamalarına göre farklılık gösterebilir. Özellikle arsa sahiplerinin ve yatırımcıların bu alanları doğru değerlendirmesi, olası ruhsat sorunlarını ve maliyet sürprizlerini engeller. Projeye özel değerlendirme yapılması gereken durumlarda, alanında uzman bir teknik ekipten destek almak oldukça önemlidir. İnşaat seviyesi ilerleme takibi gibi hizmetlerle bu süreci daha kontrollü şekilde yönetebilirsiniz.

TAKS Nedir?

Taban alanı katsayısının kısaltmasıdır. Parsel üzerine yapılabilecek bina veya yapıların toplam yaşam alanının aynı parselin büyüklüğüne bölünmesiyle elde edilen katsayıdır. TAKS değeri genellikle 0.10 – 0.15 – 0.40 – 0.50 – 0.60 – 0.80 arasında değişen bir değere sahiptir. Örneğin 1.000 m2’lik bir arsa üzerine 500 m2’lik bir yapı inşa edilebiliyorsa, o parselin TAKS değeri 500/1.000 = 0,5 olarak hesaplanır.

KAKS Nedir?

Kat alan katsayısının kısaltmasıdır. Bir arsanın toplam inşa edilebilir alanının aynı arsanın büyüklüğüne bölünmesiyle elde edilen katsayıdır. KAKS değeri genellikle 0.20 – 0.30 – 0.40 – 1.0 – 1.5 – 2.0 – 2.07 – 2.5 – 3.0 oranları olarak belirlenir. Örneğin 1.000 m2 büyüklüğündeki bir parselde 2.000 m2 inşaat yapılabiliyorsa, bu parselin KAKS değeri 2.000/1.000 = 2,0 olarak hesaplanır.

TAKS ve KAKS Değerleri Nereden Öğrenilir?

TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı) ve KAKS (Kat Alanı Kat Sayısı) değerleri, imar planları doğrultusunda belirlenen ve arsa üzerine yapılabilecek yapının sınırlarını çizen temel imar parametreleridir. Bu değerleri öğrenmek isteyen kişiler, ilgili arsanın bağlı bulunduğu belediyenin imar müdürlüğüne başvurabilir. Belediyeler genellikle bu bilgilere erişimi kolaylaştırmak adına dijital imar planlarını da e-Devlet üzerinden veya kendi web siteleri aracılığıyla sunmaktadır. Bunun yanı sıra tapu ve kadastro müdürlüklerinden alınacak çap belgesi veya imar durumu belgesi de TAKS ve KAKS değerlerini içerebilir. Eğer bir yatırım yapılması planlanıyorsa, bu bilgileri netleştirmek için uzman bir gayrimenkul değerleme firmasından profesyonel destek alınması oldukça faydalıdır. Zira sadece teknik verilerle yetinmek değil, aynı zamanda o arsanın çevresel potansiyeli, değer artış öngörüleri ve yapılaşma olanakları da değerlendirilmelidir. Denge Değerleme’nin sunduğu lokasyon analizi gibi hizmetler, bu tür yatırımlar öncesinde kapsamlı bir bilgi edinme süreci sunar.

İnşaat Alanı Hesabı Nasıl Yapılır?

İnşaat alanı hesabı, bir yapının projelendirme sürecinde en temel adımlardan biridir. Bu hesaplama, sadece yapının fiziksel büyüklüğünü değil, aynı zamanda ruhsat, maliyet ve yatırım kararlarını da doğrudan etkiler. İnşaat alanı hesaplanırken genellikle yapıdaki tüm katların brüt alanları dikkate alınır. Bu alana balkon, teras, merdiven, asansör boşluğu, depo, otopark gibi yapıya dâhil bölümler eklenir; bahçe, açık otopark, açık teras gibi alanlar ise hariç tutulur. Brüt alan, duvarlar dahil olacak şekilde ölçülür ve toplam inşaat alanı bu brüt değerlerin toplanmasıyla bulunur. Elbette bu hesaplama yapılırken belediyenin onayladığı imar planı ve yönetmelikler çerçevesinde belirlenen TAKS ve KAKS değerleri de göz önünde bulundurulmalıdır. Hesabın doğruluğu ve geçerliliği için bir mimar ya da şehir plancısıyla çalışmak oldukça önemlidir. Günümüzde AutoCAD, Netcad ve benzeri yazılımlar yardımıyla bu ölçümler dijital ortamda yapılmakta, görselleştirilmekte ve resmi belgelere dönüştürülmektedir. Ayrıca şantiye süreci boyunca inşaat alanının planlara uygun ilerleyip ilerlemediği de ölçülmeli ve inşaat seviye ilerleme takibi gibi hizmetlerle denetlenmelidir. Böylece hem doğru metrekare tespiti yapılır hem de yatırımın yasal zeminde ilerlemesi sağlanır.

Emsal Hesabı Nedir ve İnşaat Alanını Nasıl Etkiler?

Emsal hesabı, bir parsel üzerine ne kadar yapı inşa edilebileceğini belirleyen imar hakkını ifade eder. Teknik olarak, KAKS (Kat Alanı Kat Sayısı) değeriyle doğrudan ilişkilidir. Örneğin, 1000 m² arsa için emsal (KAKS) değeri 2,0 ise, bu parselde 2000 m² toplam inşaat alanı oluşturulabilir. Emsal, yapılaşma sınırlarını belirlediği için mimari projelerin temel çerçevesini çizer. Fazladan alan kazanmak isteyen müteahhitler için emsalin doğru hesaplanması kadar, plan notlarında yer alan istisnaların da dikkatle değerlendirilmesi gerekir.

İnşaat Alanına En Fazla Kaç Kat İnşa Edilir?

Parsel hesaplandıktan sonra maksimum yükseklik sınırını geçmeyecek şekilde sitede yapılabilecek maksimum kat sayısı belirlenir. Bu durum, toplam inşaat alanının taban alanına bölünmesiyle hesaplanır. Taban Alan Katsayısı, yani TAKS bina oturum alanını verir. 0.10 – 0.15 – 0.40 – 0.50 – 0.60 – 0.80 arasında değişen bir değere sahip olan TAKS değerini arsa alanı ile çarparsanız zemin için yapabileceğiniz alan bilgisine ulaşırsınız. 0.20 – 0.30 – 0.40 – 1.0 – 1.5 – 2.0 – 2.07 – 2.5 – 3.0 oranları olarak belirlenen KAKS yani kat alanı kat sayısı ile de arsaya yapıyı kaç kat yapabileceğinizi öğrenmiş olursunuz.

Örneğin asgari ölçüde alan hesaplaması için, KAKS 1,5 TAKS 0,20 olsun; 2000 m² x 0,20 = 400 m² 2000 m² x 1,50 = 3000 m² 2000 metrekare arazi için 3000 : 400 = 7,5 kat yapabilirsiniz.

Örneğin daha basit şekilde 2.000 m2 toplam inşaat alanına sahip bir parselde 400 m2 taban alanına sahip 2.000/400 = 5 katlı bir bina inşa edilebilmek mümkündür.

Sıkça Sorulan Sorular

İnşaat Brüt Alan ile Net Alan Arasındaki Fark Nedir?

İnşaat projelerinde sıkça karşılaşılan kavramlardan biri de brüt alan ile net alan arasındaki farktır. Brüt inşaat alanı, duvar kalınlıkları, kolonlar, balkonlar, merdivenler, asansör boşlukları gibi yapının tamamını kapsayan alandır. Yani bir dairenin veya katın dıştan dışa ölçülen toplam alanını ifade eder. Buna karşılık net alan, sadece yaşam alanı olarak kullanılan; duvarlar arası ölçülen, odalar, mutfak, banyo gibi iç mekanları kapsayan alandır. Özellikle alıcılar açısından net alan daha önemlidir çünkü doğrudan kullanılabilir metrekareyi ifade eder. İnşaat maliyetleri ve satış stratejileri açısından ise genellikle brüt alan üzerinden değerlendirme yapılır.

İnşaat Alanı Hangi Aşamada Belirlenir ve Değişebilir mi?

İnşaat alanı hesabı, mimari projelerin ilk çizim aşamasında yapılır ve yapı ruhsatı sürecinin temel girdisidir. Proje tasarımı, imar planına ve emsal değerlerine uygun olarak hazırlanır ve ilk etapta çizimlerde net bir inşaat alanı tanımlanır. Ancak bu alan, proje sürecinde bazı nedenlerle değişebilir. Örneğin arsa birleşmesi, fonksiyon değişikliği, yönetmelik değişiklikleri veya kullanıcı ihtiyaçlarına bağlı olarak revizyon yapılabilir. Bu durumda yapı ruhsatının yenilenmesi veya tadil projelerinin hazırlanması gerekebilir. Proje yöneticileri ve mimarların bu değişiklikleri doğru zamanda ve doğru belgelerle beyan etmeleri önemlidir.

Yüzde 30 İnşaat Alanı Ne Demek?

Yüzde 30 inşaat alanı ifadesi, bir arsa üzerine yapılacak yapının, arsanın yüzölçümünün yüzde kaçını kapsayacağını belirtir. Bu oran genellikle TAKS (Taban Alanı Katsayısı) üzerinden belirlenir ve yapının zemin katta kaplayabileceği maksimum alanı ifade eder. Örneğin, 1.000 metrekarelik bir arsa için yüzde 30’luk bir inşaat izni varsa, zemin katta en fazla 300 metrekarelik bir yapı inşa edilebilir. Bu oran, yapılaşma yoğunluğunu düzenlemek, çevresel faktörleri ve kentsel dokuya uyumu sağlamak amacıyla belediyeler ve ilgili idareler tarafından imar planlarıyla belirlenir. Yüzde 30’luk oran genellikle düşük yoğunluklu yerleşimlerde, daha fazla yeşil alan ve nefes alan bir yapılaşma hedeflenen bölgelerde tercih edilir. Bu sınırlama sadece zemin kattaki yapı oturumunu kapsar; yapının toplam kat sayısına bağlı olarak, katlar arttıkça toplam inşaat alanı da artabilir. Örneğin üç katlı bir yapı, zemin katta 300 metrekare ise toplamda 900 metrekareye kadar inşaat alanına ulaşabilir. Ancak toplam inşaat alanının da KAKS (Kat Alanı Katsayısı) değerine uygun olması gerekir. Bu nedenle hem TAKS hem de KAKS birlikte değerlendirilerek inşaat projesi planlanmalıdır.

İnşaat Alanı Hesabı Neden Değerleme Sürecinde Önemlidir?

İnşaat alanı, bir gayrimenkulün değerlemesinde en kritik girdilerden biridir. Brüt ve net inşaat alanlarının doğru şekilde hesaplanması, maliyet analizlerinin, satış fiyatlarının ve kira değerlerinin sağlıklı belirlenmesini sağlar. Özellikle gayrimenkul değerleme hizmetlerinde, yapı kullanım türüne göre (konut, ticari, sanayi) metrekare bazlı değerleme yapılır ve bu değerlemelerin dayanağı inşaat alanıdır. Ayrıca projede planlanan alanla gerçekleşen alan arasındaki farklar, değer üzerinde doğrudan etkili olabilir. Bu nedenle değerleme uzmanları, sahada ve belgelerde inşaat alanına dair bilgileri detaylıca inceler.

İnşaat alanı kavramı, yalnızca bir yapının fiziksel boyutlarını belirlemekle kalmaz, aynı zamanda projenin ruhsat süreçlerinden maliyet hesaplamalarına kadar pek çok aşamasını etkiler. TAKS ve KAKS değerlerinin doğru hesaplanması, projenin yasal sınırlar içinde kalmasını sağlarken; balkon, bodrum, ortak alan gibi detayların nasıl değerlendirileceği de toplam inşaat alanını doğrudan etkiler. Bu nedenle hem yatırımcıların hem de projeye yön veren mimar ve mühendislerin hesaplamalarda hassas davranmaları gerekir. Lokasyonun da yapı üzerindeki etkisi göz önünde bulundurularak lokasyon analizi gibi hizmetlerden faydalanılması, sürecin daha sağlıklı ilerlemesini sağlar. Eğer inşaat alanı hesaplamalarında teknik destek almak ya da projenizi daha profesyonel bir şekilde yönlendirmek isterseniz, iletişim sayfamız üzerinden bizimle doğrudan irtibata geçebilirsiniz. Uzman ekibimiz, projenizin her aşamasında yanınızda olmaktan memnuniyet duyacaktır.