Ofisten Konuta Dönüşe Talep Az
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ofislere konuta dönüştürme imkanı sunarken, sektör temsilcilerine göre henüz bu uygulamayla konuta dönüş başlamadı.
Leyla İLHAN
Her yıl 1,5 milyon yeni konut üretimine ihtiyaç duyulan Türkiye’de, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, 18 Ağustos’ta Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde değişiklik yaparak Ticaret + Konut kullanımlı parsellerde yapılmış ofislere konuta dönüştürme imkanı sundu. Sektör temsilcilerine göre uygulamayla henüz konuta dönüş başlamadı. Ancak süreçte yasa gereği zorunlu olarak ofis yapılan projeler ile yapım aşamasındakilerde konuta geçiş yaşanacağı belirtiliyor.
Denge Değerleme’den yapılan açıklamaya göre henüz ofis alanlarını konuta çevirmeyi düşündüğünü belirten yahut uygulamaya geçen herhangi bir proje bulunmadığı belirtildi. Ancak süreçte Batı İstanbul’da Basın Ekspres ve Doğu İstanbul’da Kartal bölgelerinde üretilen ofis projelerinin bu uygulamadan daha yoğun faydalanması ihtimali olabileceği kaydedildi. Bu bölgelerdeki ofis projelerinin kurumsal ve prestijli firmaların talep ettiği ofis kalifiyesini ve alan ihtiyacını karşılayamadığı, orta ölçekli firmaların da kira fiyatlarını yüksek bulduğu aktarılırken, “Dolayısıyla, bu bölgelerde kiralanamayan ofis açığı oluşuyor. Bu nedenle, bu bölgelerde de uygulamadan faydalanmak isteyen inşaat firmaları olabileceği söylenebilir” yorumu yapıldı. Tamamlanmamış projelerin bu yönetmelikten daha avantajlı olarak yararlanabileceği gibi bitmiş projelerin de dönüştürülmesinin söz konusu olabileceği belirtilirken, “Bu uygulamalarda inşaat maliyetinden ziyade dönüşüm maliyeti diye bir olgu ortaya çıkıyor” açıklaması yapıldı.
“Mecburiyetten ofis yapılmış projeler için doğru”
Ofis olarak yapılmış bir projenin konuta dönüşümünün fizibil olmadığını belirten İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Nazmi Durbakayım, “Ancak bu hem ofis olur hem de konut olur zihniyeti ile yapılmış, aslında yüzde 100 konut yapılmak istenmiş ancak imar planlarının zorlaması nedeniyle belli bir kısmı ofis olarak yapılmış olan projelerde bu dönüş daha kolay olacak ve onlar için bir piyango olacak. Nerdeyse projenin yapım maliyetinin yüzde 30 ila 40 kadar bir harcama getirebilir. Bundan dolayı verimli değil” değerlendirmesinde bulundu.
İstanbul’da çok büyük bir ofis stoku olmadığını büyük bir bölümünün eridiğini kaydeden Kuzeybatı Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Murat Ergin, “ Nitelikli ofisin konuta çevrilmesine hem gerek yok hem de çok masraflı olur. Halihazırda metrekaresi 13 bin TL’ye ofis yapılabiliyor. Ayrıca metrekare başına 3 bin ila 3500 TL para harcasın ki konuta dönüşsün. Ancak bu oran sıfırdan konuta yapmaktan daha pahalı. Henüz şu anda yapalım ya da yapmayalım diye soran olmadı ancak İstanbul’da bu yöntemle en fazla 10 bin konut kazandırılabilir” diye konuştu.
İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık AŞ Kurucu ve Yönetici Ortağı Ahmet Büyükduman, “Ofisim var ve yılladır satamıyorum, ofis olarak satsam metrekaresi 20 bin, konut olarak satsam metrekaresi 30 bin TL edecek. Metrekaresi 5 bin TL’den dönüşürse yine 5 bin TL artıdasın. O zaman gönül rahatlığıyla yapılır. Dönüştürme maliyetinden daha yüksek bir değer getirmesi halinde konuta dönüşüm olacak. Öte taraftan ofis piyasasında bir hareketlilik var gibi. Bundan dolayı ofis fiyatları da yükselince ofisi konuta dönüştürmede istekli olmayabilirler” değerlendirmesinde bulundu.
Piyasaya uygun konut sağlayacak
Türkiye Müteahhitler Birliği (TMB)Başkanı Erdal Eren, boşa yapılmış yatırımların bir şekilde değerlendirilmesini olumlu bir adım olarak niteledi. Eren şöyle konuştu: “Bir şekilde ekonomiye katılmayan, bu yapıların piyasada arz sorunun yaşandığı bu dönemde, ofislerin ufak tadilatla dönüştürülmesiyle piyasaya uygun fi yata konut sunulması sağlanacak. Bu yapılacak değişim harcamaları yeniden bir konut yapmanın maliyetine çıkmayacağını düşünüyorum. Dolayısıyla ekonomik olarak da daha uygun olacaktır.”
Evlerde oda oda kiralama dönemi!
İstanbul gibi büyük kentlerde aylık 10 bin TL’ye yaklaşan kiralar ve her yıl artan üniversiteli öğrenci sayısı, evlere yönelik oda kiralama talebini yükseltti. Taleple birlikte bazı şehirlerde evler kiralık odaya uygun inşa edilmeye başlandı.
Leyla İLHAN
İstanbul’da ortalama 10 bin TL’lere varan kiralık konut fiyatları ve artan üniversiteli öğrenci sayısı oda kiralamaya dayanan paylaşımlı ev modelini Türkiye’de yaygınlaştırıyor. Taleple birlikte eskiden yüzde 5 gibi oranlarda seyreden paylaşım modeli yüzde 10’lara çıktı. Oda kiralama aileler için de ek gelir olarak görülmeye başladı. Özellikle İstanbul, Bursa ve İzmir gibi kentlerde uygulanan ve öğrencilerin tercih ettiği model, barınma sorununun çözülmesine kısmi de olsa katkı sağlıyor. Hatta Bursa’da üniversiteye yakın bölgelerde oda sistemine uygun salonsuz projelerin de inşa edilmeye başladığı belirtiliyor.
“Oda kiralamayı daha fazla konuşacağız”
Paylaşımlı evde talep artışı olduğuna dikkat çeken emlakjet. com CEO’su Tolga İdikat, “Ayrıca aileler de oda kiralamaya başladı. Artışa rağmen henüz ABD ve Avrupa ülkeleri seviyesinde değiliz. Ancak bir trend, bir arayış olduğu belli. Örneğin Bursa’da üniversiteye yakın bölgede yapılan bazı projelerde artık salon yapılmıyor. Yurt mantığıyla 2+0 şeklinde evler yapılıyor. Oda kiralama sistemi artıyor, dolayısıyla yakında bunu daha fazla konuşacağız” dedi.
“Aileler için gelir kaynağı”
Maddi açıdan zorlanan ailelerin de oda kiralayarak bu şekilde gelir yaratmaya çalıştığını anlatan İdikat, şöyle konuştu: “Böylece ekstra bir ev almadan kira geliri oluşturmuş oluyorlar. Zaten öğrencilerin de ihtiyacı var. Böyle olunca yakın zamanda bunlar daha da artacak” görüşlerini dile getirdi. İdikat, sistemin İstanbul, Bursa, İzmir, Eskişehir gibi öğrencinin yoğun olduğu ve fiyatların yüksek olduğu bölgelerde uygulandığına vurgu yaptı.
Kadıköy, Beşiktaş gibi merkezi semtlerde ev paylaşma modelinin yaygınlaşmaya başladığını söyleyen İstanbul Emlak Brokerleri Kulübü (İSTEB) Başkanı Ulvi Özcan, “Hatta bir yeri komple kiralayıp öğrenciye oda oda kiraya verenlerin sayısı artmaya başladı” dedi. Modelin öğrenci için de sosyal bir otel anlamına geldiğini aktaran Özcan, öğrencilerin önceliklerinin yurt olması gerektiğini söyledi. “Bakana göre yurt açığı yok deniliyor. Bu nedenle öğrenciler önce yurda baksınlar. Geçen yılki ön kabulle yurt aramaya yönelmezlik yapmasınlar” diyen Özcan, “Öğrenciler genelde yurdu sevmez ancak bugün o gün değil, bulabiliyorlarsa gitsinler. Yoksa da bunu kabul edecekler” önerisinde bulundu.
“Geçim sıkıntısı aileleri paylaşıma yönlendiriyor”
İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizamettin Aşa, evinin bir odasını kiraya vermenin eskiden beri uygulanan bir model olduğunu ancak geçim sıkıntısından dolayı son yıllarda ailelerin de bu modeli seçmeye başladığına dikkat çekti.
Diğer taraftan kiracıların da yanına alt kiracı almaya başladığını aktaran Aşa, “Müşterek tutmak yerine yanına almaya başladı. Genellikle merkez ilçelerde daha yaygın. Öğrenci için de fiyatlar daha uyguna geliyor. Bu nedenle yüzde 5’ten yüzde 10’a çıktı. Bu uygulama bir müddet daha devam eder” yorumunu yaptı.
“Villalar oda oda kiraya veriliyor”
Realtyplus Türkiye Kurucu Ortağı Özhan Carda da, evlerde oda oda kiralama sisteminin giderek daha fazla görülmeye başladığını belirterek, “Örneğin ofisimizin olduğu Kavacık’ta üniversitelere yakın birçok villa alt katlarını oda oda öğrenciye kiralıyor. Ev sahipleri için çok mantıklı, böylece ihtiyaç fazlası odalarını değerlendirebiliyorlar” dedi.
“Kira sözleşmeleri de gündem olacak”
Yakın zamanda bu evlerin kira sözleşmeleriyle ilgili konuların gündeme geleceğini aktaran Tolga İdikat, “Ev sahibi olarak kim kime karşı ne kadar sorumlu, çünkü evi paylaşan kişiler birbirini tanımıyor da olabilir. Faturalar, aidatları kim ödeyecek gibi problemler var. Dolayısıyla önümüzdeki dönem gayrimenkul sektörü bunlarla da uğraşıyor olacak” diye konuştu.
Kaynak: https://www.dunya.com/sektorler/emlak/ofisten-konuta-donuse-talep-az-haberi-667994