Pandemi Döneminde Almanya

Pandemi süreci, tüm dünya genelinde olduğu gibi Almanya üzerinde de etkilerini göstermeye devam ediyor. Almanya ticari gayrimenkul piyasasında 2020 yılına kadar olan dönemde 10 yılı aşkın bir süredir yükseliş yaşanırken pandeminin etkisiyle bir durgunluk ve belirsizlik durumunun hakim olduğunu görüyoruz.

Perakende sektörünün geçirmekte olduğu dijital dönüşüm süreci özellikle cadde mağazacılığının ve alışveriş merkezlerinin aleyhine sonuçlar oluşturuyor.

Bu durumun sonucu olarak özellikle birincil lokasyonlarda kira değerlerinin güçlü bir baskı altında olduğunu görüyoruz.

Ticari gayrimenkullerin içinde bulunduğu belirsizlik nedeniyle, pandemi süreci öncesinde başlayarak, yatırımcıların odak noktasının bu varlık sınıflarından, özellikle perakende parklarına ve gıda sektöründeki anchor uygun mülklere doğru kaydığını görüyoruz. Sonuç olarak, ana cadde lokasyonlarında yer alan alışveriş merkezleri ve cadde mağazalarındaki ticari mülklerin getirileri 2020’de yükselirken, 2021’de ise büyük ölçüde sabit kaldı ve özel nitelikli piyasalar ve perakende parkları için getiri daralması devam etti.

Ofis piyasasını ele aldığımızda ise ilk 8 şehirdeki ofis piyasasının, 2020 yılına kadar boşluk oranlarının düşük olduğunu görüyoruz. Bu dönemde boşluk oranları ortalama %3’ün altına düştü ve uzun süredir yüksek boşluk oranları görülen Frankfurt ve Düsseldorf’ta bile, doluluk oranları 2020 yılına gelirken yavaş yavaş yükseldi. Pandemiyle beraber özellikle 2020 yılında ofis piyasasına olan yatırım ve özellikle kira talebi ciddi oranda darbe yedi. Boşluk oranları arttı, ancak efektif kiralar açıkça baskı altında olsa da nominal kiralar ve getiriler sabit kaldı. 2021 yılının ikinci yarısıyla birlikte özellikle kiralama piyasasında hafif bir toparlanma hissedildi. Bununla birlikte, mevcut pandemi durumunun ne gibi kısa vadeli etkilerinin olacağını göreceğiz.

Orta vadede için yanıtlanması gereken soru ise, gelecekteki ofis çalışma ortamlarının nasıl olacağı ve ofis piyasasının uzun vadede demografik yapıdaki değişim nedeniyle azalan istihdam sayısına bağlı olarak daralan ofis talebine talebe nasıl uyum sağlayacağı.

Konaklama sektörü ise pandemi öncesinde, artan karlılık ve olumlu makroekonomik koşullar nedeniyle krize oldukça sağlam bir şekilde girmiş olmasına karşın pandemi sürecinden diğer sektörlere kıyasla daha da fazla etkilendi. Temel performans göstergeleri düştü ve yaz aylarında küçük kıpırdanmalara rağmen henüz şimdiye kadar tam anlamıyla toparlanamadı. Konaklama sektörünün farklı unsurlarının ise, faaliyet alanları ve konumlarına bağlı olarak birbirlerinden çok farklı şekilde etkilendiği görülüyor. Örneğin, tatil bölgelerindeki iç turizm odaklı oteller krizi oldukça iyi atlatırken, uluslararası ziyaretçilere ve iş ziyaretlerine yönelik çalışan şehir otelleri çok zorlandı.

Almanya gayrimenkul emlak piyasası pandemiden şiddetli bir biçimde etkilenmiş olsa da, daha detaylı incelendiğinde, pandeminin bir oyun değiştirici olarak değil, halihazırda devam etmekte olan veya en azından ortaya çıkmakta olan süreçler üzerinde hızlandırıcı bir faktör olarak etki ettiğini görüyoruz.

Bu durum özellikle de, dijitalleşmenin getirdiği esneklik ve yeni piyasa koşullarında etkisini daha fazla gösteriyor. Ancak, özellikle piyasada birbiriyle rekabet eden ticari gayrimenkuller mevcut olduğunda, gayrimenkulün sürdürülebilirliği konusunun da git gide daha fazla önem kazandığını ve bir rekabet avantajı haline gelmeye başladığını söyleyebiliriz.