Tapu işlemleri, son derece titiz yürütülmesi gereken bir konudur. Bu yüzden hem tapudan önce hem de tapudan sonra yapılması gereken işlemlere dikkat edilmelidir.

Ev, arsa, iş yeri, dükkan ve ofis gibi gayrimenkullerin kimlik belgesi tapulardır. Son derece önemli olan bu resmi evrak tapu, taşınmaz üzerindeki hak sahipliğinin kime ait olduğuna dair bilgi de vermektedir.

Tapu Nedir?

Tapu en basit tanımı ile arazi ya da gayrimenkullerin kimliği niteliğindedir. İllerdeki tapu sicil müdürlükleri tarafından verilen tapular, söz konusu bağımsız bölüm ya da gayrimenkul için en resmi belge olmakla birlikte, aksi ispat edilene kadar geçerliliğini korur. Halk arasında bu belgeye tapu senedi de denilmektedir.

Tapu kendi içinde üç gruba ayrılır. Kat mülkiyetli tapu, kat irtifaklı tapu ve hisseli tapu olarak sınıflandırma yapılır.

Kat mülkiyetli tapu: İnşaatı tamamlanan ve iskan belgesi alınan binalara verilen tapudur. Burada her bağımsız bölümün hak sahiplerinin ayrı ayrı kayıtlı tapuları bulunur.

Kat irtifaklı tapu: İnşaatı tamamlanamamış ya da eksikleri dolayısı ile iskan belgesi alınamayan binalara kat irtifakı tapusu verilir. Kat irtifaklı tapu ile arsa üzerindeki hak sahiplerine arsa payları kadar hisse verilir. Bu tapu türünde de dairelerin kime ait olduğu bellidir.

Hisseli tapu: Bir arsa ya da gayrimenkul üzerinde payı bulunan hissedarların sayısı ve isimlerinin yazılı olduğu tapudur. Gayrimenkulde herkesin payı eşit miktarda bulunur. Hangi dairenin kimin olduğu belli değildir, hak sahipleri kendi aralarında bu taksimi yaparlar.

Tapu İşlemleri Nasıl Yapılır?

Tapu işlemleri, son derece titiz yürütülmesi gereken bir konudur. Bu yüzden hem tapudan önce hem de tapudan sonra yapılması gereken işlemlere dikkat edilmelidir.

Tapu işlemi yapılmadan önce yapılması gereken işlemler;

• Emlak vergisi ve tapu harcının kim tarafından ödeneceği önceden belirlenmeli.
• Tapu masrafı, emlakçı komisyonu, dosya masrafı gibi giderler için ek bütçe ayrılmalı.
• Kredi kullanılmak isteniyorsa, bankalar ile görüşme yapılıp, onay alınmalı.
• DASK yani Zorunlu Deprem Sigortası yapılması unutulmamalı.
• Satışı yapılacak konutun bulunduğu belediyeden rayiç bedel öğrenilmeli, bunun üzerinden emlak vergisi ödenmeli.
• Tapu sahibi ya da vekili, tapu müdürlüğüne randevu için başvuruda bulunmalı.
• Tapu harç ücreti ödenmeli.

Tapu günü yapılması gereken işlemler;

• Randevu saati geldiği zaman tapu müdürlüğünde bulunulmalı.
• Ödenen tapu harcının dekontu, memura verilmeli.
• Satış evrakları her iki taraf arasında imzalanmalı.
• Kredi kullanılması durumunda, bankadan kredi açılış evrakları imzalanabilir.

Tapu Harcı Nasıl Hesaplanır?

Halk arasında tapu masrafı olarak da adlandırılan tapu harcı, satışı yapılan mal için beyan edilen satış fiyatının yüzde 4’ü üzerinden hesaplanmaktadır. Bu ücret, tapu alım satımı sırasında bir defaya mahsus ödenir. Basit bir hesap ile 1.000.000 TL’ye bir ev aldığınız zaman bu tutarın yüzde 4’ü üzerinden yani 40 bin TL tapu harcı, ödemeniz gerekir.

Tapu Masrafını Kim Öder?

Alıcı ve satıcı arasında tapu masrafını kimin ödeyeceği her zaman dile getirilen bir sorun olmuştur. Tapu masrafı ödenmesi hususu mevzuat ile açıkça belirtilmiştir.  Burada toplam fiyat üzerinden ödenecek olan yüzde 4’lük masraf eşit bir şekilde ödenir. Hem alıcı hem satıcı yüzde 2’lik ödeme ile tapu masrafını ödemiş olur. Ancak yapılacak pazarlık ve anlaşma ile tapu masrafını tek bir taraf ta ödeyebilir. Burada yasal bir engel bulunmuyor.

2025 Yılında Tapu Masrafı Ne Kadar?

2025 yılı itibarıyla tapu harcı oranı satış bedeli üzerinden %4 olarak uygulanmaya devam ediyor. Bu oran, yasal düzenlemelere göre alıcı ve satıcı arasında eşit paylaşılıyor (%2 + %2). Ancak taraflar kendi aralarında farklı bir paylaşım yapmayı tercih edebilir.

Tapu masrafını hesaplarken yalnızca tapu harcı değil, aynı zamanda döner sermaye bedeli (ortalama 2.000 – 3.000 TL) ve diğer küçük işlem masrafları da dikkate alınmalıdır.

Tapu Harcı Ne Zaman Ödenir?

Tapu harcı, tapu müdürlüklerinde yapılan başvurunun ardından ödenebilir. Yaptığınız başvuru sonrası ödenecek olan tutar ve süre ile ilgili telefonunuza mesaj gelecektir. Bu mesaj doğrultusunda ödemenizi yapabilirsiniz.

Tapu Harcı Nereye Ödenir?

Tapu harcını bankalar üzerinden kolayca ödeyebilirsiniz. Yine Gelir İdaresi Başkanlığı sitesi üzerinden Tapu ve Kadastro Harcı Sorgulama sayfası üzerinden de ödemenizi banka kartınız ya da kredi kartınız ile gerçekleştirebilirsiniz.

Tapu İşlemleri İçin Gerekli Belgeler Nelerdir?

Tapu devir işlemlerinde hem alıcıdan hem de satıcıdan farklı evraklar istenir. Bu evraklar şunlardır:

Satıcıdan istenen evraklar;

• Tapunun aslı veya fotokopisi
• 1 adet vesikalık fotoğraf
• Nüfus cüzdanı aslı ve fotokopisi
• Vergi borcu yoktur kağıdı
• Tapu işlemi emlakçı üzerinden yapılıyorsa vekaletname.

Alıcıdan istenen evraklar;

• 2 adet vesikalık fotoğraf
• Nüfus cüzdanı aslı ve fotokopisi
• Tapu işlemi emlakçı üzerinden yapılıyorsa vekaletname.

Alıcı ya da satıcı tüzel kişilik ise, o zaman da aşağıdaki evrakların bulundurulması zorunludur: 

• Vergi levhası aslı ve fotokopisi
• Şirket yetkisi imza sirküleri
• Belediyeden alınacak borcu yoktur kağıdı ve rayiç değer bilgisi
• DASK sigortası

Sık Sorulan Sorular

Tapu harcı ne kadar, yüzde kaç?

2025 yılı itibarıyla tapu harcı oranı, satış bedeli üzerinden %4 olarak uygulanıyor. Yasal düzenlemelere göre bu oran alıcı ve satıcı arasında eşit şekilde paylaştırılıyor. Yani:

• Alıcı: %2
• Satıcı: %2

Örneğin 2 milyon TL değerinde bir ev satışı yapılacaksa toplam harç 80.000 TL olur. Bu durumda alıcı 40.000 TL, satıcı 40.000 TL öder. Ancak tarafların kendi aralarında anlaşarak bu yükü farklı şekilde paylaşmaları da mümkün.

Tapu harcı dışında ayrıca döner sermaye bedeli ve küçük işlem masrafları bulunduğunu unutmamak gerekir.

1 milyonluk evin tapu masrafı ne kadar çıkar?

2025 yılında 1 milyon TL değerinde bir evin tapu masrafı, satış bedelinin %4’ü üzerinden hesaplanır. Bu da toplam 40.000 TL eder. Uygulamada bu tutar alıcı ve satıcı arasında eşit olarak paylaştırılır:

• Alıcı: 20.000 TL
• Satıcı: 20.000 TL

Buna ek olarak yaklaşık 2.000 – 3.000 TL döner sermaye bedeli ve tapu müdürlüğü işlem harçları da bulunur. Dolayısıyla 1 milyonluk bir evin toplam tapu masrafı, tüm ek giderlerle birlikte yaklaşık 42.000 – 43.000 TL seviyesine çıkar.

2025 yılında 2 milyonluk bir evin tapu masrafı ne kadar?

2025 yılı itibarıyla 2 milyon TL değerinde bir evin satışında ödenecek tapu harcı, satış bedeli üzerinden %4 oranında hesaplanır. Bu da toplam 80.000 TL eder.

Normal durumda bu masraf alıcı ve satıcı arasında eşit olarak paylaştırılır:

• Alıcı: 40.000 TL
• Satıcı: 40.000 TL

Buna ek olarak ortalama 2.000 – 3.000 TL döner sermaye bedeli ve diğer küçük işlem masrafları da ödenir. Dolayısıyla 2 milyon TL’lik bir ev için toplam tapu masrafı yaklaşık 82.000 – 83.000 TL civarında olur.

3 milyonluk evin alım satım vergisi ne kadar?

2025 yılında 3 milyon TL değerinde bir evin alım satımında ödenecek tapu harcı, satış bedeli üzerinden %4 oranında hesaplanır. Bu da toplamda 120.000 TL eder.

Normal uygulamaya göre:

• Alıcı: 60.000 TL
• Satıcı: 60.000 TL

Bunun üzerine yaklaşık 2.000 – 3.000 TL döner sermaye bedeli ve ek masraflar eklenir. Dolayısıyla 3 milyonluk bir evin alım satımındaki toplam tapu masrafı yaklaşık 122.000 – 123.000 TL civarında olacaktır.

1. derece yakına tapu devri masrafı ne kadardır?

Anne, baba, çocuk veya kardeşe yapılan devirlerde de aynı oran geçerlidir: %4 tapu harcı. Örneğin 1 milyon TL’lik evin devrinde toplam 40.000 TL harç ödenir. Taraflar bu tutarı kendi aralarında paylaştırabilir.

Not: İşlem bağış olarak yapılırsa ayrıca veraset ve intikal vergisi doğabilir

Tapu devri ücreti ne kadar?

Tapu devri ücreti, 2025 yılında da satış bedeli üzerinden alınan %4’lük tapu harcı ve ek masraflardan oluşuyor. Bu oran, mevzuata göre alıcı ve satıcı arasında %2 + %2 şeklinde bölünüyor. Ancak tarafların kendi aralarında anlaşarak farklı paylaşım yapmaları mümkün.

Tapu harcı dışında ödenmesi gereken sabit kalemler de var:

• Döner sermaye bedeli (ortalama 2.000 – 3.000 TL)
• Evrak ve işlem harçları

Özetle, bir gayrimenkulün devrinde tapu ücreti; satış bedeline göre değişiyor. Küçük bir daire için toplam birkaç on bin TL iken, yüksek değerli mülklerde yüz binlerce TL’yi bulabiliyor.