Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, diğer bir deyişle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; sözleşme konusu gayrimenkul (arsa) sahibinin, arsanın belli bir payını müteahhite (yükleniciye) devretmesi, müteahhitin de bunun karşılığında söz konusu arsa üzerine inşa ettiği belli sayıda bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmesini konu alan iki taraflı bir sözleşmedir.
Kat (Arsa Payı) Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği
Arsa sahibi için; kontrat kapsamında yargı dibine alınan arsa payını müteahhitte, temel üzeri ruhsat alındığında veya kat irtifakı kurulduğunda tapuda devredilmesi, müteahhit için ise; kararlaştırılan bağımsız bölümleri mimari projeye müsait yaptıktan sonra, arsa sahibine devretmesi borcu dibine girmesi itibari ile tam iki tarafa borç yükleyen karma bir sözleşmelerdir.
Kat Karşılığı inşaat sözleşmelerinde tarafların borçlarına baktığımızda, ifanın niteliği taşınmaz dönemi olduğu için, şu demek oluyor ki Arsa oranı karşılığı inşaat sözleşmesi bununla beraber bilahare bir taşınmaz dönemi taahhüdü ihtiva ettiği için, noterlik kanunun 60. Maddesi kapsamında resmi halde yapılması zorunludur. Resmi yapılmamış kat karşılığı inşaat sözleşmeleri kaide olarak geçersizdir ve tarafların verdikleri sadece TBK. Sebepsiz zenginleşmeye ilişkin hükümleri gereği geri istenebilir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Çeşitleri
Uygulama açısından farklılık arz etmesine karşın biçim anlamında değişim meydana gelmemektedir. Uygulama açısından genel anlamda üç tür Kat karşılığı inşaat sözleşmesi mevcuttur; arsanın tamamı yada belli bir kısmı güvence ipoteği karşılığında müteahhitte devredilmesi durumudur. Buna müteakip yüklenici de, inşaatı belli bir seviyeye getirdikçe ipotek(güvence) kısım kısım kaldırılır. Bir diğer tür, arsa paylarının devri bir öteki adıyla Arsa payları karşılığı inşaat sözleşmesidir ve inşaatın beli aşamalarında arsa kısım kısım devredilmektedir. Uygulama da en çok karşılaşılanı ise kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve bununla birlikte satış vaadi sözleşmesinin birlikte yapılmasıdır. Bu çeşit arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde hem taşınmaz satış vaadi, hemde inşaat yapımı aynı sözleşmede bir arada düzenlenmektedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Unsurları
Arsa sahibi arsa paylarını devir borcu altına girer. Sözleşme ile arsa sahibi, inşaat sonrası kendisine devredilecek daire veya daireler karşılığı arsa payını yükleniciye devretme borcu altına girer. Sözleşme gereği mülkiyeti devredilecek arsanın tapulu olması zorunlu değildir. Arsanın sözleşmede ifade edilen ve taraflarca üzerinde anlaşılan amacın hayata geçirilmesine hukuken ve fiilen uygun olması yeterlidir.
Yüklenici inşaat yapma borcu altına girer. Yüklenici sözleşme gereği mülkiyeti kendisine devredilen arsada bağımsız bölüm (daire) yapma ve sözleşme gereği ilgili bağımsız bölüm ya da bölümlerin mülkiyetini devretme borcu altına girer.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Tarafların Sorumlulukları
Yüklenici kontrat kapsamında üstlendiği yükümlülükler arasında asli edim, kararlaştırılan bağımsız bölümlerin tamamlanıp eksiksiz teslim edilmesidir. İnşaatın süresi içinde tamamlanıp teslim edilmesi arsa sahibinin hukuken korunan menfaatini kapsadığı için, müteahhitin bu husustaki yükümlülüklere aykırı davranışı, borçlunun temerrüdü hükümleri kapsamında kanuni yaptırıma tabi kılınmıştır. Borçlu temerrüdü; asli edimin, tarafların kendi aralarındaki anlaşması çerçevesinde ifa edilmemesi sonucudur. Burada müteahhitin asli edimi, söz konuş inşaatı zamanında ve eksiksiz bitirip arsa sahibine teslim etmektedir. İnşaatın kararlaştırılan müddette tamamlanması tek başına edimin ifası için yeterli değildir. Asli edimin ifası için aynı vakit de eksiksiz bir halde teslim edilmesi gerekmektedir. Burada eksiksizden kasıt sözleşmenin teknik şartlarıyla birlikte kararlaştırılan şekilde teslim edilmesidir.Böylece müteahhitin ifasıyla sorumlu olduğu iki asli edim mevcuttur; bir eserin meydana getirilmesi ve bu eserin teknik sözleşmeye uygun olarak teslim edilmesidir. Bununla birlikte yüklenicinin bu asli edimleri yanında birde yan borçları vardır bunlar TBK.’nın Eser sözleşmeleri başlıklı 471. Maddesi gereği sadakat yükümlülüğü, özen gösterme borcu, işi bizzat kendi yapma yada kendi nezareti altında yaptırma, araç ve gereç sağlama borcu, inşaatı yaparken emniyet sağlama borcu ve diğer çok sayıda yan edimi mevcuttur.
Arsa payı sahibi, inşa edilecek binanın kendine devredilecek olan bağımsız bölümleri karşılığında ücret olarak arsa paylarını devretmeyi taahhüt eden kişidir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Dikkat Edilecek Konular
Sözleşmeye konu inşaatın başlayabilmesi, inşaat projesi çizilerek belediyeye tasdik ettirilmesine bağlıdır. Sözleşmede ayrıca bir düzenleme bulunmuyorsa, belediyeye başvurma yükümlülüğü arsa sahibine düşer. Ruhsat alınması müteahhide bırakılmış ise bu hususun da ayrıca sözleşmede belirtilmiş olması ve arsa sahiplerinden gerekli vekaletlerin alınmış olması gerekmektedir.
Sözleşmeye göre ya başlangıçta bir bölüm arsa tapusunun inşaat şirketine devri yapılır veya inşaatın belli aşamalarında müteahhide kat irtifaklı tapu ile daire verilmesi mümkün olabilir.Sözleşme hükümlerinde kat irtifakı tesisinin, ne zaman ve sözleşmenin hangi taraf tarafından yapılacağı, bununla ilgili harç ve masrafların kime ait olacağı açık olarak belirtilmelidir. Yine inşaat süresince emlak vergilerinin kim tarafından ödeneceği, SGK primlerinin kime ait olacağı, iş kazası durumunda arsa sahibinin sorumluluğa ortak olup olmayacağı gibi hususlar da sözleşmede yer almalıdır.
Sözleşmede yapılacak inşaatın kalitesi, kullanılacak malzeme, ortak yerler ve arsa sahibine ait dairelerin ne şekilde inşa edileceği ayrıntılı şekilde açıklanmalıdır.
Sözleşmenin fesih edilmesi, inşaatın yarım kalması halinde arsa sahibinin hakları, inşaat şirketinin yapılan inşaata ilişkin arsa sahibinden ne alabileceği, başka bir müteahhitle inşaata nasıl devam edileceği kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ayrıntılı olarak düzenlenmelidir.
Yıkılan binaya ilişkin ve inşaat süresince yapılacak kira yardımlarına ilişkin teminat verilmesi veya alınması da bu tip sözleşmelerdeki en önemli konulardandır.
Mutlaka sözleşmeye yönetim planının taraflarca birlikte hazırlanacağı yönünde düzenleme konulması ve yönetim planı için konunun uzmanlarından yardım alınması gereklidir.