Kentsel dönüşüm, afet riski altındaki alanların yaşanılabilir hale getirilmesi amacıyla mekânsal ve toplumsal koşulların dikkate alınarak ıslah edilmesidir.
Kentsel dönüşüm, şehirleşmenin getirdiği olumsuz etkiler sonucunda riskli bölgelerde yer alan ve bir afet durumunda risk teşkil edecek yapıların, güvenli bir şekilde yeniden inşa edilmesidir. Devlet destekli dönüşüm kredisi, kira yardımı ve vergi masraf indirimi gibi imkanlardan yararlanarak yeniden yapılaşmayı hedefleyen bir dönüşüm sürecidir. 30 Mayıs 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca uygulanan bir süreçtir ve bu kanun Türkiye sınırları içerisindeki riskli yapı sayısını minimize ederek yaşanabilecek kayıpları azaltmayı amaçlar. Aslında Kentsel dönüşümün temel amacı afetlere karşı dayanıklı bir şehir oluşturmak ve sosyal gelişmeyi desteklemektir.
Kentsel Dönüşüm Şartları
Kentsel dönüşümün uygulanabilmesi için bazı şartlar mevcuttur. Öncelikle bir yapının kentsel dönüşüm kapsamında yıkılıp yeniden inşa edilebilmesi için o yapının risk teşkil etmesi ve ”riskli yapı” raporunun bulunması gerekmektedir. Riskli yapı, ömrünü tamamlamış olan, yıkılma veya hasar görme ihtimali teknik değerlendirmeler sonucunda tespit edilen yapıyı ifade eder.
Riskli yapı raporu alabilmek için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş bir kuruluşa başvurmak gerekmektedir. Başvuruyu binada ikamet eden bir gayrimenkul sahibi kimlik fotokopisi ve tapu ibrazı ile yapabilir. Ancak eğer idare gerek görürse, herhangi bir başvuru olmasa dahi kendiliğinden tespit yapabilir. Bu kuruluşun görevlendirildiği bir uzman tarafından yapının farklı bölgelerinden ama özellikle taşıyıcı kolonlarından karot örneği alınır. Yapının gerçekten risk teşkil ettiği uzman raporuyla tespit edildikten sonra bu raporun kesinleşmesi gerekmektedir. Rapor, kat maliklerine tebligatla bildirilir. Maliklerin riskli yapı raporuna itiraz etmek için 15 günlük bir zamanları vardır. Eğer herhangi bir itiraz gelmezse rapor kesinleşmiş olur.
Kentsel Dönüşüm Projelerinin Amaçları Nelerdir?
Ülkemizin yüzde 71’i deprem bölgesinde bulunduğu için kentsel dönüşüm faaliyetleri kaliteli bir yaşam açısından önem arz etmektedir. Kentsel dönüşüm projelerinin en temel amacı, riskli yapıların ve riskli bölgelerin tespit edilip iyileştirilerek daha sağlıklı, dayanıklı ve yaşanabilir hale getirilmesidir.
6306 sayılı Afet Riskli Yapıların Yenilenmesi Hakkında Kanuna göre Türkiye’de bulunan tüm şehir ve köylerdeki ömrü sona ermiş yapıların, devletin sağladığı bazı yardım ve avantajları kullanarak yeniden yapılanmasını içermektedir.
Özet olarak kentsel dönüşüm projeleriyle birlikte kaçak yapılaşmanın önüne geçmek, depreme dayanıklı binalar yaratmak, ve doğal afetler sonucu oluşabilecek can veya mal kayıplarını en aza indirmek amaçlanmaktadır.
Kentsel dönüşüm projeleri, yeniden yapılanma planlarına ek olarak, yerleşim yerlerini kültür merkezleri, park veya eğlence alanları gibi günümüz modern ihtiyaçlarını karşılayan tesislere dönüştürmeyi de amaçlamaktadır.
Kentsel Dönüşüm Faaliyetlerini Kimler Yapabilir?
Ülkemizde kentsel dönüşüm faaliyetlerini yürüten kurum Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’dır. Bu kuruma ek olarak yerel belediyelere de kentsel dönüşüm faaliyetleri için çeşitli yetkiler verilmiştir.
Yap-işlet-devret şeklinde adlandırılan kamu-özel ortak çalışmalarıyla da kentsel dönüşüm gerçekleştirilmektedir. Ek olarak kat malikleri de dönüşüm faaliyetleri gerçekleştirebilirler ancak mali yükünün fazla olması nedeniyle çok fazla karşılaşılan bir durum değildir.
Kentsel Dönüşümde Değerleme Nedir?
Kentsel dönüşümde değerleme, dönüşümü planlanan yapılarda maliklerin adil bir paylaşım yapabilmeleri için faydalanabilecekleri bir hizmettir. Bu kapsamda yıkım kararında anlaşmış olan kat malikleri, yapı için bir değerleme raporu hazırlar ve bu rapor ile tüm gayrimenkul hakları tespit edilir.
Yapılacak kentsel dönüşüm değerlemesi yasa gereği mutlaka SPK Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Şirketleri tarafından yapılmalıdır ve değerleme raporunda binanın mevcut durumu ve değeri ile birlikte arsa payı değerleri yer almak zorundadır.
Kat malikleri kendi aralarında anlaşmalar yaparken bu raporu kullanabildikleri gibi; riskli yapının tespit edilmesi, yapının yıkılması, riskli yapı raporu gibi pek çok konuda da bu raporu kullanılabilirler. Kısaca kentsel dönüşüm değerleme raporu hak ihlali yaşanmaması için kat maliklerinin faydalanabileceği bir belgedir.
Kentsel Dönüşüm Değerleme Raporu Zorunlu mu?
Kentsel dönüşüm yasası kapsamında SPK lisanslı gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından hazırlanan değerleme raporu zorunludur.
Kentsel dönüşüm raporu kaç günde çıkar?
6306 sayılı Kanuna göre, riskli alan içinde veya dışında kalan riskli bir yapının yıkım ve yeniden inşa edilme süreci için riskli yapı tespit raporu alınması gerekmektedir.
Kat maliklerinden biri veya kanuni temsilcileri masrafları kendisine ait olarak riskli yapı tespit raporu alabilir. Bu raporu Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kuruluşlar vermektedir.
Daha sonra risk Tespit raporu müdürlüğe sunulur ve eğer bir eksiklik yoksa Müdürlük tarafından ilgili Tapu Müdürlüğüne bildirilir. Tapu müdürlüğü de taraflara itirazları için 15 gün süre verir. Kat malikleri bu süre zarfında itirazlarını Çevre ve Şehircilik müdürlüğüne bildirilir. İlgili müdürlük tarafından itirazları reddedildiği takdirde rapor kesinleşir.
Raporun kesinleşmesinden sonra riskli yapının yıkımı için idare, maliklere 60 günlük süre tanır. Eğer malikler yıkım yerine yapının güçlendirilmesini tercih ediyorsa bu süre içerisinde güçlendirme raporu almaları gerekmektedir. Eğer güçlendirme seçeneği ile devam edilmek istenmiyorsa 60 gün içinde yıkımı gerçekleştirmeleri gerekmektedir. Aksi takdirde idare tarafından yıkım işlemleri başlatılır.
Kentsel Dönüşüm Sürecinde Değerleme Raporu Ne Zaman Gerekiyor?
Kentsel dönüşüm sürecinde gayrimenkul değerleme raporunu sürecin herhangi bir aşamasında hazırlatmak mümkündür. Ancak bina yıkımından ve müteahhit ile anlaşmadan önce hazırlatırsanız, anlaşmalarınız daha sağlıklı bir şekilde ilerleyecektir.
Kentsel Dönüşüm Başvurusu İçin İstenilen Belgeler Nelerdir?
Kentsel dönüşüm başvurusu için gereken belgeler şunlardır;
- Islak imzalı başvuru dilekçesi
- Nüfus cüzdanı fotokopisi
- Riskli yapı tespit raporu
- Tapu ve taşınmaza ait güncel tapu kaydı
- Riskli yapı tespit raporunda belirlenen adres ile aynı olmak kaydıyla malik adına kayıtlı, A.R.A.A.D.net istemi üzerinden riskli yapı için yapı kimlik numarası alındığı tarihten önceki son 3 aydan veya sonraki 3 aydan herhangi birine ait elektrik, su, doğalgaz, sabit hatlı olmak şartıyla telefon/ internet hizmetleri ile ilgili herhangi bir fatura
- Malikin riskli olarak tespit edilen yapıda yapı kimlik numarası alındığı tarihte ikamet ettiğine ve riskli olarak tespit edilen yapıyı tahliye ettiğine dair eski ve yeni adresini gösteren il- ilçe nüfus ve vatandaşlık müdürlüğünden alınacak imzalı ve mühürlü adres bilgileri raporu
- Yıkılan yapılar formu (ıslak imzalı ve mühürlü)
- Hak sahibine veya vekiline ait vadesiz Türk Lirası, T.C. Ziraat Bankası hesap cüzdanı fotokopisi
Kentsel Dönüşümde Riskli Yapı Nasıl Tespit Edilir?
Ömrünü tamamlamış, yıkılma veya ağır hasar yaşama ihtimali bulunan yapılara riskli yapı denir. Yetkili ve uzman kuruluşlar tarafından inceleme yapılarak binanın riskli yapı olup olmadığı belirlenir. Riskli olduğu düşünülen yapıların uzmanlar tarafından teknik değerlendirmeler ile incelenmesine riskli yapı tespiti denir.
6306 numaralı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 3. maddesine göre riskli yapı tespiti için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş kurum ve kuruluşlara başvurmak gerekmektedir.
Riskli yapı olduğu belirlenen binaların tespit raporları, incelemeyi yapan yetkililer tarafından Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne iletilir. Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü, riskli yapı tespiti raporunu inceledikten sonra bir hata görürse raporu yetkililere iade eder. Ancak herhangi bir hata bulunmuyorsa tapu müdürlüğüne bildirimde bulunur ve bina tapusuna riskli yapı şerhi düşülür.
Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı
6306 numaralı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’a göre yeniden inşa edilmeye başlanan binalarda gayrimenkul sahiplerinin ve kiracıların mağdur olmaması için kira yardımı yapılmaktadır. Bu kapsamda kira yardımı en fazla 18 ay boyunca verilmektedir. Ayrıca gayrimenkul sahiplerinin taşınma için ihtiyaç duydukları masraflar için kira yardımının 5 aylık bölümü peşin olarak ödenebilmektedir.
Kira yardım miktarı, bulunulan şehre ve Tüketici Fiyatları Endeksi (TÜFE) oranına göre yıldan yıla hesaplanmaktadır. Kira yardımından yararlanabilmek için gayrimenkul sahiplerinin ve kiracıların tahliye tarihinden itibaren bir yıl içinde veya riskli yapının yıktırıldığı tarihten itibaren üç ay içinde, riskli yapının bulunduğu ildeki Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Müdürlüğüne başvurmaları gerekmektedir.
Çevre ve Şehircilik bakanlığının yaptığı açıklamaya göre kentsel dönüşümde kira yardımı 2022 yılında yüzde 30 artış yapılarak 1500 TL’ye yükseldi. Bir önceki sene bu tutar 1150 TL idi. Ayrıca 2000 TL kira yardımı yapılan yerlerde de bu tutar 2600 TL’ye yükseltildi. Bir önceki sene Riskli binaların yeniden inşa edilmesi durumunda gayrimenkul 400 bin liraya kadar kredi veriliyordu ve kredi faizinde de 400 baz puanlık indirim söz konusuydu. Bakanlık 2022 yılı için kredi tutarının 600 bin liraya, kredi faiz desteğinin ise 600 baz puana yükseltileceğini belirtti.
Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı Almak İçin Gereken Belgeler Nelerdir?
Kentsel dönüşüm kira yardımı almak için gerekli belgeler, başvuran kişinin gayrimenkul sahibi ya da kiracı olmasına göre değişkenlik göstermektedir. Gayrimenkul sahiplerinin kentsel dönüşüm kira yardımı alabilmek için teslim etmeleri gereken evraklar şunlardır;
- Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Müdürlüğü’nden alınacak başvuru formu
- Nüfus cüzdanı ve nüfus cüzdanı fotokopisi
- Gayrimenkulün bağımsız bölümlerini gösteren tapu senedi ve fotokopisi
- Nüfus müdürlüğünden alınacak ıslak imzalı nüfus kayıt örneği
- IBAN bilgisinin yer aldığı hesap cüzdanı fotokopisi (T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İstanbul Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Müdürlüğü, banka hesabının kamu bankalarına ait vadesiz hesap olmasını ve mümkünse Ziraat Bankası veya Halkbank olması gerektiğini belirtmektedir.)
Kiracıların kentsel dönüşüm kira yardımı alabilmek için teslim etmeleri gereken evraklar şunlardır;
- Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Müdürlüğü’nden alınacak başvuru formu
- Nüfus cüzdanı ve nüfus cüzdanı fotokopisi
- Nüfus müdürlüğünden alınacak ıslak imzalı nüfus kayıt örneği veya son 3 aya ait kiracının adına kayıtlı su, elektrik ya da doğal gaz faturası
- Riskli yapı raporunun fotokopisi
- IBAN bilgisinin yer aldığı hesap cüzdanı fotokopisi (T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İstanbul Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Müdürlüğü, banka hesabının kamu bankalarına ait vadesiz hesap olmasını ve mümkünse Ziraat Bankası veya Halkbank olması gerektiğini belirtmektedir.)
İşyeri kiracılarının da konut kiracıları gibi kentsel dönüşüm kira yardımı alma hakları vardır. İşyeri kiracıların kentsel dönüşüm kira yardımı alabilmek için teslim etmeleri gereken evraklar ise şunlardır;
- Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Müdürlüğü’nden alınacak başvuru formu
- Nüfus cüzdanı ve nüfus cüzdanı fotokopisi
- İş yerinin bulunduğu riskli binaya ait vergi levhası
- Yeni taşınılacak iş yeri adresine ait vergi levhası
- Riskli yapı raporunun fotokopisi
- IBAN bilgisinin yer aldığı hesap cüzdanı fotokopisi (T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İstanbul Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Müdürlüğü, banka hesabının kamu bankalarına ait vadesiz hesap olmasını ve mümkünse Ziraat Bankası veya Halkbank olması gerektiğini belirtmektedir.)
