Kira Davalarına “Arabuluculuk” Şartı!
Son dönemde ev sahipleri ile kiracılar arasında oluşan anlaşmazlıklar sonucunda açılan dava sayısında önemli bir yükseliş yaşandığı görülüyor. Mahkemelerin yükünü azaltabilmek ve uyuşmazlıkların kısa sürede çözüme kavuşabilmesi için davalara arabulucu şartı getiriliyor. Buna göre, taraflar dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunda olacak. Arabuluculuk sonucunda çözüme ulaşılamadığı takdirde dava açma hakkı doğacak.
Son bir yılda çok ciddi oranda artan kiralar nedeniyle tahliye ve kira tespit davaları da hızlı biçimde arttı. Borçlar kanununda yapılan geçici değişiklikle, 1 Temmuz 2023 tarihine kadar yapılacak kira artışları en fazla %25 oranı ile sınırlandırıldı. Mülk sahipleri, evlerini yeni kiracıya vererek daha yüksek gelir elde etmek isterken, eski kiracılar da mevcutta devam eden kira sözleşmeleri kapsamında devletin belirlediği %25 oranında artışla devam etmek istiyor.
Kiracılar kanunların kendilerine tanıdığı haklardan faydalanarak, kira artışlarını devlet tarafından 1 yıl süreyle sabitlenen %25 kira artış oranına göre arttırmaya devam ederken mülk sahipleri durumdan rahatsız. Tüm bunların sonucunda kiracılar ve mülk sahipleri arasındaki ihtilaflar gün geçtikçe artıyor ve beraberinde tahliye ve kira tespit davaları da aynı oranda artıyor. Bunun sonucu olarak, kira ihtilaflarıyla ilgili açılan davalara arabulucu şartı getiriliyor. Tarafların dava açmadan önce arabuluculara müracaat ederek ilk etapta çözümü burada araması gerekiyor. Arabuluculuk sonucunda konu çözüme kavuşmadığı takdirde dava açma hakkı doğacak.
Adalet Bakanlığı, bu durumun Sulh Hukuk Mahkemelerinde yarattığı iş yükü ve davaların çok uzun sürmesi nedeniyle kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk uygulamasını zorunlu hale getirerek, sorunların mahkemeye yansımadan çözüme kavuşmasını hedefliyor. Arabulucuya başvurmadan dava açma imkânı olmayacağı ve davaların doğrudan reddedileceği ifade ediliyor.
Arabuluculuk görüşmeleri öncesi, ihtiyaç duyulması durumunda mahkeme sürecinde kullanılmak üzere SPK Lisanslı Değerleme Şirketlerine müracaat ederek kira tespit raporu hazırlatılmasında fayda bulunuyor. Kira tespit raporunu bağımsız ve objektif biçimde hazırlayacak olan SPK Lisanslı Değerleme şirketleri, ihtilafa konu mülkün konumu, fiziksel özellikleri, büyüklüğü, manzarası, yaşı, yasal durumu gibi özelliklerini inceleyerek bir kira tespiti yaparak; mülkün güncel kira değerini spekülasyonlardan arınmış bir şekilde gerçekçi biçimde tespit ediyor.
Öte yandan bazı özel durumlarda piyasa değerinin üzerinde kiralamalar gerçekleşebiliyor. Kirayı etkileyebilen bu özel durumlar; kiracıların ailelerine, işlerine yakınlık nedeniyle piyasa rayicinin üzerinde bir kira bedeli ödemeyi göze alması, kısa dönem kiralamaların genel piyasa rayiçlerinin üzerinde fiyatlarla gerçekleşmesi, eşyalı olarak kiralanan bir mülkün kira değerinin piyasanın üzerinde gerçekleşmesi ve eşyasız kiralanan bir mülkle mukayese edilmesi vb. durumlar olabiliyor.