Kira değerlemesi ve Kira Hesaplama

Kira değerlemesi, bir mülkün bir kullanım hakkının geçici olarak başka bir kullanıcıya devredilmesine ilişkin bedelin tespitidir. Daha genel olarak, kiraya verenin (mülk sahibi), kiralayandan kullanım hakkı için kira sözleşmesi kapsamında elde ettiği maddi hak veya getiri tutarı olarak ifade edilebilir. Değerleme sırasında, aynı durumda ve aynı bölgede bulunan benzer taşınmazlar için gerçekleşmiş veya talep edilen bedeller mukayese edilir.

Değerleme süreci, bir incelemeyi, mülklerin analizini ve ardından gerçekleşen diğer karşılaştırılabilir kiralamaların analizini içerir.

Analiz süreci, uygun olduğunda, konum, büyüklük, zaman, kiralama hüküm ve koşulları, kalite, binaların yaşı gibi faktörler ve mülk sahibi tarafından sağlanan ekstra haklar gibi herhangi bir etkenleri içerir.

Piyasa kira bedeli uygun kiralama koşullarında istekli bir kiraya veren ile istekli bir kiracı arasındaki uygun pazarlamadan sonra ve tarafların her birinin bilgili, basiretli ve zorlamadan hareket etmesi koşulunda gerçekleşen kira bedeli olarak tanımlanır.

Kira bedeli, varsayılan kiralama sözleşmesinin koşullarına göre önemli ölçüde değişecektir.

Uygun kiralama koşulları, normal olarak, kiralama işleminin yapıldığı piyasadaki mevcut uygulamayı yansıtacaktır.

Son dönemde mülk sahipleri ve kiracılar tarafından en fazla merak edilen konuların başında kira artış oranının ne kadar olacağı geliyor. 

Birçok kişi kira artış oranının nasıl hesaplandığını merak ediyor. Kira artış oranı TÜİK tarafından geriye dönük olarak geçmiş 12 aya ait TÜFE oranlarının ortalaması alınarak hesaplanıyor.

Hesaplanan bu kira artış oranı ev sahipleri ve kiracılar açısından bağlayıcı nitelikte olup, ev sahiplerinin kira artış oranının üzerinde bir artış talep etme hakkı bulunmamaktadır (elbette karşılıklı mutabakat ile bu oranın üzerine çıkılabilir).

Öte yandan özellikle son 1 yıllık dönemde piyasada kira fiyatlarında çok ciddi bir artış gerçekleştiği biliniyor. Bu durum yeni kiraya verilen konutların kiralarını bir hayli yükseltirken, mevcutta devam eden kira sözleşmeleri ise nispeten daha düşük bir oran olan kira artış oranı üzerinden artmaya devam ediyor. 

Bu durumun sonucu olarak kiracılar ve mal sahipleri arasındaki ihtilaflar gün geçtikçe artıyor, bu dönemde tahliye ve kira tespit davalarının hızlı biçimde arttığını görüyoruz.

Elbette gerek kiracıların gerekse mülk sahiplerinin kanunların kendilerine tanıdığı haklardan faydalanmalarının en temel hakları olduğunu söylemek yerinde olacaktır ancak günümüzde sıkça karşılaşılan bu ihtilaf durumunda SPK Lisanslı Değerleme Şirketlerine müracaat ederek kira tespit raporu hazırlatılmasında fayda bulunuyor. Kira tespit raporunu bağımsız ve objektif biçimde hazırlayacak olan SPK Lisanslı Değerleme şirketleri ihtilafa konu mülkün konumu, fiziksel özellikleri, büyüklüğü, manzarası, yaşı, yasal durumu gibi özelliklerini inceleyerek bir kira tespiti yapacak ve mülkün güncel kira değerini spekülasyonlardan ve piyasadaki istisnai olarak gerçekleşen bazı özel durumlardan arınmış bir şekilde gerçekçi biçimde tespit edilecektir.