Arsa Payının Düzeltilmesi Davası

1. Arsa Payı Nedir, Neye Göre Tespit Edilir?

Arsa payı oranı, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken, her bir bağımsız bölümün işlemin gerçekleştiği tarih itibariyle sahip olduğu değer oranında yapının bulunduğu arsadan aldığı payı ifade etmektedir. Başka bir deyişle, arsanın bağımsız bölümlerin her birine tahsis edilen kısmını ifade etmektedir.
Kat irtifakına esas proje oluşturulurken, her bir bağımsız bölüme düşen arsa payının projede belirtilmesi gerekir. Arsa payının tespitinde, bağımsız bölümün büyüklüğü yani kullanım alanı, binada bulunduğu kat, kattaki konumu, manzarası, cephesi, niteliği, özetle değerine tesir eden her türlü etken dikkate alınarak arsa payı tespit edilmelidir. Payların her birinin, arsa payı dağılımının yapıldığı tarih itibariyle tespit edilmesi gerekli olup, sonradan meydana gelecek değişiklikler arsa payına yansıtılamaz.

2. Kentsel Dönüşüm Sürecinde Arsa Payının Rolü Nedir?

Ülkemizde, kentsel dönüşüm kavramının hukuki dayanağını 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun oluşturmaktadır. Kanun gereğince, riskli yapı olarak tespit ve tescili yapılan yapılar yıkıldıktan sonra kat maliklerinin arsa paylarının 2/3’ünün çoğunluğunun anlaşma sağlanması mümkündür. İnşa edilecek yeni yapıda kat maliklerinin mülkiyet hakları da arsa payları ile orantılı olarak ilerlemektedir. Gerek eski yapının dönüşümü, gerekse yeni yapıdan alınacak bağımsız bölümün konumu, katı, büyüklüğü, cephesi gibi kriterler açısından arsa payının doğruluğu önem arz etmektedir.

3. Arsa Payının Düzeltilmesi Hakkında Dava Açılabilir Mi? Dava Sürecinde Nelere Dikkate Edilir?

Ülkemizde, kentsel dönüşüm kavramı ortaya çıkmadan önceki dönemde, arsa paylarının yeteri kadar özen gösterilmeden, hatta kimi zaman bağımsız bölümlerin kullanım alanı, binada bulunduğu kat, kattaki konumu, manzarası, cephesi, niteliği gibi kriterlere bakılmaksızın, eşit olarak dağıtıldığı, ya da bazı bağımsız bölümlerin diğerlerine kıyasla değerine dikkat edilmeksizin orantısız biçimde arsa payı aldığı bilinmektedir. Kentsel dönüşüm kavramının yaygınlaşması sonrasında ise uygulamada karşılaşılan aksaklıklar ve kat malikleri arasında uyuşmazlıkların sonucu olarak arsa payı tespit davalarının günden güne arttığı görülüyor.
Arsa payının düzeltilmesi hakkındaki davalar, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. ve 44. Maddelerine dayanmaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. Maddesi

“Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır.”

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 44. Maddesi ise sonradan bağımsız bölüm ilave edilmesi halinde arsa paylarında oluşacak değişiklikleri düzenlemektedir:
“Ana gayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için: a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi;
b) Ana gayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tesbit edilmesi;

c) İlave edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde, tapu memuru huzurunda yapılacak resmi senetle, 14 üncü maddeye göre kat irtifakı kurularak bunun, ana gayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve ana gayrimenkulün kapanan eski kütük sayfasiyle 13 üncü madde hükmüne göre bağlantı sağlanması; Şarttır.
Arsa payının düzeltilmesine ilişkin olarak açılan davalarda, tıpkı arsa payı tespitinin ilk yapıldığı aşamada dikkate alınması gerektiği gibi, bağımsız bölümün büyüklüğü, binada bulunduğu kat, kattaki konumu, manzarası, cephesi, niteliği, özetle değerine tesir eden her türlü etken dikkate alınarak, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihte geçerli olan koşullar dikkate alınarak tespit yapılır.
Bağımsız bölümlere ait arsa payları, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. Bu nedenle, mevcut bina yıkılmadan önce arsa payı tespit davası açılması önemli taşımaktadır.

4. Kimler Arsa Payı Düzeltme Davası Açabilir? Arsa Payı Düzeltme Davasının Muhatapları Kimlerdir?

Kat malikleri ve mirasçıları arsa payı düzeltme davası açma hakkına sahiptir, bunlar haricindeki üçüncü şahıslar, irtifak hakkı, intifa hakkı sahipleri, ipotek, haciz gibi şerhlerin lehdarları dava açma hakkına sahip değildir.
Arsa payı düzeltme davalarının sonuçları binadaki tüm bağımsız bölümlerin arsa paylarını etkileyebilecek nitelikte olduğundan, arsa payının düzeltilmesi davalarının tüm kat maliklerine açılması gerekmektedir.

5. Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Zaman Aşımı Var Mıdır? Ne Kadar Süre İçerisinde Dava Açılması Gerekir?

Arsa payının düzeltilmesi davasında herhangi bir zaman aşımı ya da süre kısıtlaması söz konusu değildir. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduktan sonra, herhangi bir tarihte dava açılması mümkündür ancak davanın açılabilmesi için yapının varlığını sürdürmesi gerekmektedir. Bu sebeple, yapı yıkılmadan önce dava açılması gerekmektedir. Eğer yapı riskli yapı olarak tespit ve tescil edilmiş ve hakkında yıkım kararı alınmışsa, verilen yıkım kararının davanın sonuçlanmasına kadar tedbiren durdurulması için talepte bulunulmalıdır. Mahkemece ihtiyati tedbir kararı verilirse yapının yıkımı dava sonuçlanıncaya kadar durdurulur.

6. Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Arsa Payının Tespitine Yönelik Değerleme Raporunun Önemi Nedir? Neden Değerleme Raporu Hazırlanmalıdır?

Arsa paylarının, bağımsız bölümlerin alanı, niteliği, bulunduğu katı, konumu, cephesi, manzarası, gibi birçok faktörün sonucunda ortaya çıkan değere göre belirlenmesi gerektiğinden, gerek dava açılmadan önce, gerekse dava sürecinde SPK Lisanslı Gayrimenkul Değerleme şirketlerinden bu konuda destek alınması davacı ve davalı tarafların lehine olacaktır.

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. olarak, Türkiye genelinde 81 ilde, 300’ü aşkın, SPK Lisanslı Değerleme Uzmanından oluşan kadromuzla, bugüne kadar benzer nitelikte çok sayıda rapor hazırladık, gerek arsa payının düzeltilmesi davası süreçlerinde, gerekse gayrimenkul, makine, tesis benzeri varlıklar ile ilgili olarak ihtiyaç duyulan tüm değerleme ve danışmanlık hizmetlerini, tarafsız, objektif, doğru ve Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun bir biçimde müşterilerimize sunuyoruz.