İfraz Nedir, İfrazlı Arsa Nedir?

İfraz nedir, sorusu özellikle ifrazlı arsa hakkında araştırmada bulunan kişileri yakından ilgilendiren bir sorudur.

İfraz nedir, sorusu özellikle ifrazlı arsa hakkında araştırmada bulunan kişileri yakından ilgilendiren bir sorudur. İfraz, temel olarak bir arazinin bölünmesi anlamına gelmektedir. Tapuda tek parsel olarak görünen gayrimenkul parsellere bölündüğünde; ifrazlı işlem yapılmış olmaktadır. İfraz edilen arazinin her parseli tapu kütüğünde ayrı sayfalar halinde tescillenir. Peki ifraz tam olarak nedir, hangi durumlarda ifraz işlemi yapılır?

İfraz Nedir?

Tapu kütüğünde tek parsel olarak yer alan bir taşınmaz, düzenlenen haritalara göre birden fazla parçaya ayrılmakta olup bu işleme ifraz adı verilmektedir. Ayrılan parçaların her biri, tapu kütüğüne tescil edilir. İfraz nedir sorusu kapsamında ifraz edilen arazilerin satış ve alış işlemlerinin kolaylaştığını belirtmek mümkündür.

İfrazlı Arsa Ne Demek?

İfraz nedir sorusu ile yakından ilgili olan ifrazlı arsa nedir sorusu, birçok kişi tarafından merak edilmektedir. Tapuda tek parça olarak görünen, yapılan işlemler ile parsellere ayrılan arsalar; ifrazlı arsa olarak tanımlanır. İfraz işlemi, tapu kütüğünde değişiklikler yapılmasına neden olur. Gerçekleştirilen işlemler sayesinde arsanın alış ve satış işlemleri kolaylaştırılmış olur.

İfraz Şartları Nelerdir?

Bir taşınmazın ifraz edilebilmesi için hem imar planına hem de yürürlükteki mevzuata uygunluk şartı aranır. Bu şartlar hem teknik hem de hukuki açıdan değerlendirilir. Öncelikle arsanın bulunduğu alanın imar planı kapsamında yer alması gerekir; plansız alanlarda ifraz işlemi çoğu zaman mümkün değildir. Ayrıca ifraz sonrası oluşacak her bir parselin ayrı ayrı imar yönetmeliğine uygun boyut ve şekle sahip olması beklenir. Örneğin, belirli bir cephe uzunluğunun sağlanması veya belirli bir metrekarenin altına düşülmemesi gerekir. Bu gibi durumlar belediyelerin imar yönetmeliklerine göre değişkenlik gösterebilir. Bunun dışında ifraz yapılacak arsa üzerinde ipotek, haciz, rehin veya şerh gibi hukuki sınırlamalar varsa, bu durumların giderilmesi gerekir. Bir diğer önemli şart ise, her yeni parselin mutlaka kamu yoluna cephesinin bulunmasıdır; aksi takdirde ifraz işlemi reddedilir. Ayrıca doğal afet riski taşıyan bölgelerde veya tarım arazisi vasfındaki alanlarda da ifraz işlemlerine sınırlamalar getirilebilir. Tüm bu şartların sağlanması, sürecin başarıyla tamamlanabilmesi açısından kritik öneme sahiptir.

İfraz Yetkisi Kimdedir?

İfraz yetkisi, belediye encümenleri ya da il idare kurullarındadır. İfraz işlemleri ilgili kanun ve hükümlere uygun olacak şekilde gerçekleştirilmelidir. Aksi halde işlemler tamamlanamaz ve arsada parselleme işlemleri gerçekleştirilemez. Belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde bulunan yerlerde başvuru işlemlerinin belediye encümenine yapılması zorunludur. Bunun yanı sıra arsa, belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalıyorsa, başvurular il idare kurumlarına yapılır.

İfraz işlemi belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onaylanmakta olup yapılan başvurular maksimum 30 gün içerisinde sonuçlanmaktadır. Tescil veya terkinin de 15 gün içerisinde tapuya bildirilmesi zorunludur. Belirtilen işlemlerin yapılması ile birlikte arsada ifraz işlemleri yapılabilmektedir.

İfraz İşlemi Nasıl Yapılır?

İfraz işlemi, bir arsanın resmi olarak bölünerek birden fazla parsel haline getirilmesini kapsayan teknik ve hukuki bir süreçtir. Bu işlem için öncelikle ilgili taşınmazın tapu kaydında bir engel olup olmadığı incelenmelidir. Yani arsa üzerinde ipotek, şerh veya irtifak hakkı bulunup bulunmadığı kontrol edilir. Ardından, tapuda kayıtlı olan bu taşınmaza ait bir harita mühendisi tarafından aplikasyon (mevcut durum tespiti) ve ifraz haritası hazırlanır. Hazırlanan harita, yetkili kadastro müdürlüğü ve belediyenin imar birimi tarafından onaylanmak üzere ilgili mercilere sunulur. Belediye sınırları içerisindeki taşınmazlar için belediye encümenine, dışında kalanlar için ise il özel idaresine başvuru yapılır. İlgili kurumlarca uygun bulunması halinde encümen kararı alınır ve kararın kesinleşmesinden sonra, yeni parsellerin tescil işlemleri tapu müdürlüğünde gerçekleştirilir. Tüm bu adımlar tamamlandığında, ifraz işlemi resmi olarak tamamlanmış olur ve taşınmaz yeni parsel numaralarıyla tapu kayıtlarında yerini alır.

İfraz İşleminde İstenen Belgeler Nelerdir?

İfraz işlemleri için birtakım belgelerin temin edilmesi zorunludur. İfraz nedir sorusu ile yakından alakalı olan ifraz için gerekli olan belgeler nelerdir sorusunu genel hatlarıyla şu şekilde cevaplamak olanaklıdır:

• Büro tescil belgesi
• Tapu senedi
• Bina vasfında bulunan taşınmazlar için zorunlu deprem sigortası
• Vekilin kimlik fotokopisi
• Tapu sahibi harici başvurular için vekaletname
• Aplikasyon krokisi
• Encümen teklif belgesi
• İnşaat istikamet rölevesi

İfraz İşlemi Ne Kadar Sürede Tamamlanır?

İfraz işleminin süresi, başvuru yapılan kurumun yoğunluğuna, evrakların tamlığına ve arsanın durumuna bağlı olarak değişiklik gösterebilir. Ancak standart prosedürlere uygun bir başvuruda, ifraz süreci genellikle 30 gün içerisinde sonuçlandırılır. İlk aşamada, arsanın imar planına uygunluğu ve teknik yeterliliği ilgili belediye ya da il özel idaresi tarafından incelenir. Bu aşama, harita mühendisleri tarafından hazırlanan aplikasyon krokisi, röleve planları ve diğer teknik belgelerin sunulmasıyla başlar. İncelemeler sonucunda eksik ya da sorunlu bir durum yoksa, encümen kararı alınır ve ifraz işlemi onaylanır. Onaydan sonra, yapılan işlemin tapuya bildirilmesi gerekir. Tapu Müdürlüğü de bu bildirimin ardından en geç 15 gün içinde tescil işlemini gerçekleştirir. Ancak başvuru sırasında eksik belge ya da yasal bir engel çıkarsa, süreç uzayabilir veya işlem iptal edilebilir. Bu nedenle sürecin zamanında ve eksiksiz belgelerle yürütülmesi oldukça önemlidir. Sonuç olarak, sorunsuz bir ifraz başvurusu yaklaşık 4 ila 6 hafta içerisinde tamamlanabilir.

Parseller Neye Göre Belirlenir?

İfraz işlemlerinde parsellerin neye göre belirleneceği, arsasını ifraz ettirecek kişilerin merak ettiği bir diğer konudur. İmar planında yer alan bölge hakkında farklı hükümlerin bulunmaması durumunda yeni parsellerin asgari ölçüleri, yol durumu, arazi meyilli, mevcut yapılar başta olmak üzere farklı kriterlere göre parselleme işlemleri yapılır.

Hangi Alanlar İfraz Edilemez?

İfraz nedir sorusu kapsamında hangi alanların ifraz edilemeyeceği hakkında da bilgi sahibi olmak önemlidir. Bilindiği üzere her arazide ifraz işlemleri yapılamaz. Kaya düşmesi, taşkın başta olmak üzere doğal afet alanlarında yer alan arazilerde ifraz işlemleri gerçekleştirilemez.

Bunun yanı sıra ifraz edilecek arazilerin yola bakması gerekli olup yola bakan cephesi bulunmayan arazilerde de ifraz işlemleri yapılamaz. İmar planı haricinde bulunan alanlarda, yönetmeliklerin belirttiği miktarlardan çok daha küçük ifrazlar yapılamayacağı için yönetmelik ile ilgili detaylı bilgi sahibi olmak oldukça önemlidir.

Tevhid İşlemi Nedir? İfrazdan Farkı Nedir?

Tevhid işlemi, kelime anlamı olarak “birleştirme” anlamına gelir ve gayrimenkul hukukunda da bu anlama uygun şekilde kullanılır. Tevhid, birden fazla parselin birleştirilerek tek bir parsel haline getirilmesidir. Bu işlem, genellikle yapılaşma sürecini kolaylaştırmak, arsa bütünlüğünü sağlamak ya da imar planına uygun bir yapılaşma elde etmek amacıyla yapılır. Tevhid edilen parsellerin tapu kütüğünde ayrı ayrı yer alan kayıtları iptal edilir ve yeni oluşturulan parsel tek bir tapu kaydı altında tescil edilir. Bu işlem sırasında da belediye encümeni ya da il idare kurulu onayı gerekir.

İfraz ise tam tersine, tek bir parselin birden fazla küçük parçaya bölünmesi işlemidir. Yani ifraz ve tevhid işlemleri, gayrimenkulün fiziksel sınırlarında zıt yönlü değişiklikler yaratır. İfraz, parsel sayısını artırırken; tevhid, parsel sayısını azaltır. Her iki işlemde de imar planına uygunluk, teknik belgeler ve resmi onay süreçleri büyük önem taşır. Ancak amaçları farklı olduğu için kullanılan evraklar, izlenen prosedürler ve ortaya çıkan tapu kayıtları da birbirinden farklıdır. Bu nedenle bir gayrimenkul sahibinin ifraz mı yoksa tevhid mi yapması gerektiği, ihtiyaçlarına ve taşınmazın imar durumuna göre değerlendirilmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Tapuda İfraz Neden Yapılır?

Tapuda ifraz işlemi, bir taşınmazın bölünerek birden fazla parsel haline getirilmesi sürecidir ve bu işlem çoğunlukla mülkiyetin paylaşımı, satış işlemleri ya da imar düzenlemeleri için yapılır. Ortak mülkiyette bulunan büyük bir arsanın hissedarlar arasında ayrı ayrı satılabilir hale getirilmesi, ifraz işleminin en yaygın nedenlerinden biridir. Bu sayede herkesin kendi adına kayıtlı, bağımsız bir tapusu olur ve ortaklık sona erdirilmiş olur.

Ayrıca bazı mülk sahipleri büyük bir arsayı yatırım amacıyla parsellere ayırarak ayrı ayrı satmak isteyebilir. Bu gibi durumlarda ifraz işlemi, gayrimenkulün daha kolay el değiştirmesini ve değerlendirilmesini sağlar. Belediye ya da imar planlarında yapılan değişiklikler sonucunda da tapuda ifraz gerekebilir. Örneğin bir bölgede yeni bir yol yapılacaksa veya yapılaşma koşulları değişmişse, mevcut parseller yeniden düzenlenebilir.

Kimi zaman da miras kalan büyük bir taşınmaz, mirasçılar arasında eşit ve hukuka uygun şekilde paylaştırılmak istendiğinde ifraz yoluna başvurulur. Kısacası tapuda ifraz, hem idari hem ticari hem de kişisel ihtiyaçlardan doğan bir işlemdir ve taşınmazın gelecekteki kullanımı açısından oldukça önemli bir adımdır.

İfrazlı Arsa Alınır Mı?

İfrazlı arsa, tapuda tek parsel olarak kayıtlıyken resmi olarak bölünmüş ve her parçası ayrı tapu kaydıyla tescil edilmiş arsalardır. Bu tür arsalar genellikle imar planına uygun biçimde bölündüğü için hukuki anlamda satın alınmasında herhangi bir engel bulunmaz. Hatta birçok yatırımcı ya da müteahhit, daha küçük ve yapılaşmaya uygun parseller elde etmek amacıyla ifraz edilmiş arsaları tercih eder. Bu tür taşınmazlar, planlı kentleşme açısından da avantajlıdır çünkü yol, altyapı, yeşil alan gibi kriterlere göre düzenlenmiş olurlar.

Ancak satın alma kararı verirken dikkatli bir analiz yapılması önemlidir. Özellikle tapu kayıtları incelenmeli, ifraz işleminin gerçekten tamamlanıp tamamlanmadığı kontrol edilmeli ve alınacak parselin imar durum belgesi mutlaka görülmelidir. Ayrıca, ifraz sonrası oluşan yeni parselin yola cephesi olup olmadığı, yapılaşma izni gibi teknik detaylar da göz önünde bulundurulmalıdır. Yani evet, ifrazlı arsa alınabilir; ancak alım öncesinde belediyeden alınacak resmi belgeler ve uzman desteğiyle bu işlemin sağlıklı biçimde yürütülmesi büyük önem taşır.

İfrazlı Arsaya Ev Yapılır Mı?

İfrazlı bir arsa üzerine ev yapmak mümkündür ancak bu durum tamamen parselin imar durumuna ve yerel belediyenin yapılaşma koşullarına bağlıdır. Eğer ifraz işlemi imar planlarına uygun şekilde yapılmış ve her bir parsel bağımsız yapılaşma hakkı kazanmışsa, her parsel için ayrı ayrı inşaat ruhsatı alınarak yapı yapılabilir. Bu noktada önemli olan, ifraz sonrası elde edilen parselin imar durumu, yola cephesi, arsa büyüklüğü, yapılaşma koşulları (Taks, Kaks vb.) gibi kriterleri karşılayıp karşılamadığıdır.

Bazı durumlarda ifraz işlemi yapılaşmaya uygun olmayan alanlarda yapılabilir. Örneğin bir parsel, imar planı dışındaki bir alanda kalıyorsa ya da yapılaşma koşullarını sağlamıyorsa, üzerine yapı inşa edilemez. Bu nedenle, ifrazlı arsa satın alıp ev yapmak isteyen kişilerin mutlaka imar durumu belgesi alarak arsanın yapılaşmaya uygun olup olmadığını netleştirmesi gerekir. Ayrıca belediyeden ya da ilgili kurumdan yapı ruhsatı alabilmek için gerekli evraklar eksiksiz biçimde hazırlanmalı ve başvuru süreci dikkatli şekilde yönetilmelidir.

İfraz İçin En Az Kaç Metrekare Olmalı?

İfraz işlemi yapılabilmesi için belirli metrekare şartlarının sağlanması gerekir ve bu şartlar genellikle imar planlarına, imar yönetmeliklerine ve taşınmazın bulunduğu bölgenin özelliklerine göre değişiklik gösterebilir. Her belediyenin ya da il özel idaresinin uyguladığı farklı imar planları ve alt sınırları olabilir, bu nedenle ifraz işlemi öncesinde ilgili kurumdan bilgi alınması şarttır.

Genel olarak bakıldığında, meskûn mahal sayılan alanlarda ifraz edilecek her bir parselin en az 300-400 metrekare olması gerektiği görülür. Ancak bu değer, arsanın niteliğine göre değişebilir. Tarla vasfındaki bir taşınmazda bu sınır 500 metrekareye kadar çıkabilirken, sanayi bölgelerinde ya da ticaret alanlarında bambaşka kriterler söz konusu olabilir.

Ayrıca sadece metrekare büyüklüğü yeterli değildir. Her yeni parselin imar yollarına cephesi olması, asgari derinlik ve genişlik ölçülerini karşılaması da gerekir. Yani örneğin 1000 metrekarelik bir arsayı ikiye bölmek teorik olarak mümkün olsa da, her iki parselin de yola cephe vermemesi ya da şekil itibarıyla imara aykırı olması durumunda bu bölünme onaylanmaz.

Bu nedenle, ifraz için sadece metrekare değil, arsanın şekli, konumu, çevre yapılaşma koşulları ve bölgesel yönetmeliklerin tümü dikkate alınarak değerlendirme yapılmalıdır. En doğru bilgi, ilgili belediyenin imar müdürlüğünden veya Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’nden alınabilir.

İfraz Süresi Ne Kadar?

İfraz işlemi süresi, başvurunun yapıldığı yerin bağlı bulunduğu idareye, dosyanın eksiksizliğine ve sürecin yoğunluğuna göre değişiklik gösterebilir. Ancak mevzuatta bu süreye dair net çerçeveler çizilmiştir. Eğer başvuru belediye sınırları içinde yapılıyorsa, işlemi onaylayacak merci belediye encümeni, belediye dışındaki alanlarda ise il idare kuruludur. Bu mercilerin, kendilerine ulaşan ifraz taleplerini en geç 30 gün içinde karara bağlaması gerekmektedir.

İfraz işlemi onaylandıktan sonra, tescil için gerekli belgelerin hazırlanarak en fazla 15 gün içinde tapu müdürlüğüne bildirilmesi zorunludur. Bu bildirimin ardından tapu siciline yeni parseller tescil edilir ve her biri ayrı bir tapu kaydına sahip olur. Tapu işlemleri de genellikle birkaç iş günü içinde tamamlanır.

Ancak uygulamada, bu süreç çeşitli nedenlerle uzayabilir. Örneğin teknik raporlarda eksiklik olması, aplikasyon krokisinin hatalı çizilmesi ya da encümen toplantılarının seyrek yapılması gibi durumlar süreci yavaşlatabilir. Özellikle büyükşehir belediyelerinde ya da imar yoğunluğu yüksek bölgelerde bu sürenin 1-2 ayı bulduğu örnekler de vardır.

Sonuç olarak, resmi olarak 30-45 gün gibi bir süre öngörülse de, eksiksiz bir dosya hazırlamak ve başvurudan önce ilgili kurumlarla ön görüşmeler yapmak bu sürecin daha hızlı tamamlanmasına yardımcı olur. Gayrimenkul sahipleri, ifraz işlemlerinin zamanlamasını buna göre planlamalıdır.

İfraz işlemi, taşınmazların bölünerek daha işlevsel ve hukuki olarak net parseller haline getirilmesini sağlar. Özellikle gayrimenkul yatırımlarında, arsa paylaşımı ya da imar planına uygun yapılaşma gibi durumlarda büyük kolaylık sunar. Ancak ifrazın belirli kurallara bağlı olduğu, her arsa için mümkün olmadığı unutulmamalıdır. Sürecin sağlıklı ilerlemesi için teknik analizlerin yapılması, belediye ya da il idare kurullarından gerekli onayların alınması ve ilgili belgelerin eksiksiz sunulması gerekir. İfrazın yanı sıra tevhid gibi benzer işlemlerle birlikte değerlendirildiğinde, arsa üzerinde yapılacak her türlü tasarruf daha planlı ve yasal zemine uygun şekilde gerçekleştirilebilir.