Bridge, Nisan 2021
Uzun zamandır gündemi meşgul eden Fikirtepe Kentsel Dönüşüm Projesi, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın devreye girmesiyle bölgede hak sahiplerinin yanı sıra müteahhit ve alt yükleniciler açısından da çözüm yolunda umut oldu.
Nasıl umut olmasın ki? İlk yapı ruhsatlarının verildiği, projelerin satışa çıkarıldığı 2014-2015 yıllarından bugüne geçen yaklaşık 7 yıllık sürede bölgedeki konut m² birim satış fiyatları 11.000TL/ m² olarak yerinde saydı. Oysa Fikirtepe Kentsel Dönüşüm Projesi’nde hak sahipleri projenin başlangıç safhasında müteahhitlerle yapmış oldukları görüşmelerde o yıllarda aynı bölgede inşa edilmekte olan Akasya Projesi’ni örnek göstererek adı geçen projedeki m² birim fiyatı olan yaklaşık 10.000TL/ m² birim fiyat üzerinden isteklerini dile getiriyorlardı. Aradan geçen sürede Fikirtepe Kentsel dönüşüm Projesi’nde malum sebeplerle beklenilen gelişmenin olmaması nedeniyle birim fiyatlar başlangıç seviyesinde yerinde saymaya devam ederken aradan geçen süre içerisinde Akasya Projesi’nde fiyatlar 20.000TL/ m² olarak yaklaşık olarak iki katı prim yapmış durumdadır.
Kuşkusuz Akasya Projesi’nin bu kadar prim yapmasında;
• Lokasyonunun yanı sıra,
• Konseptin çok doğru seçilmiş ve uygulanmış olması,
• Amacına uygun olarak bir Yönetim Planının geliştirilmiş ve iyi yönetilen bir kompleks olması gibi hususlar etken olmuştur.
Bu durum Fikirtepe Kentsel Dönüşüm Projesi açısından da önemli bir fırsat olarak algılanmaktadır. Zira öncelikle konumu itibariyle tercih edilebilirliği yüksek bir bölgede yer almaktadır. Bununla birlikte bizatihi Bakanlık tarafından işin içinde olunması, yeterli sosyal donatı alanlarının oluşturulması, plan fonksiyonel tanımlarının bölgesel ihtiyaçların dikkate alınarak konseptin oluşturulacak olması önem arz etmektedir.
Nitekim, Bakanlık tarafından hazırlanarak askıya çıkarılmış bulunan uygulama imar planlarına göre bölgedeki donatı ve rekreasyon alanlarına daha fazla önem verilerek Eski planlara göre yaklaşık %34 oranında donatı alanı payı planlanmış iken, yeni plana göre bölgedeki donatı alanı oranının yaklaşık %51 oranında olması planlanmıştır.2018-2020 üç yıllık dönemi esas alacak şekilde Kadıköy ilçesinde konut satışlarını esas alan istatistik incelendiğinde yıllık ortalama 11.000 adet civarında konut satışının söz konusu olduğu anlaşılmaktadır. Fikirtepe Kentsel Dönüşüm Projesi’nde yaklaşık olarak 15.000 adet konutun üretileceği ve 2023-2024 yıllarında hak sahiplerine ve ihtiyaç sahiplerine teslim edileceği düşünülürse ciddi bir konut arzının oluşacağı bu durumun da fiyatların artışını baskılayacağı değerlendirilmektedir. Öyle ki Denge Değerleme olarak yapmış olduğumuz hesaplamalar sonucunda 2023 sonu 2024 başlarında bölgedeki konut brüt birim m² fiyatlarının 17.000TL/ m² seviyelerinde olacağı öngörülmektedir.