Gayrimenkul değerlemesi, taşınmaz bir mülkün değerine ilişkin olarak, gayrimenkulün konumu, büyüklüğü, niteliği, fiziksel özellikleri, bulunduğu piyasanın arz ve talep koşulları, genel ekonomik koşullar, yasallık durumu, gelir potansiyeli gibi kriterlere bağlı olarak bir tahmin ve takdir sürecidir.
Gayrimenkul değerlemesinin kapsamına başta arsa, arazi, konut, dükkan, fabrika, hastane, iş merkezi, ofis, depo, turizm tesisi, alışveriş merkezi gibi varlık türleri olmak üzere her türlü mülk tipleri girmektedir. Gayrimenkul değerlemesinin yanı sıra gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi de değerleme süreçlerinin bir parçasıdır.
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı nedir?
Gayrimenkul değerleme uzmanı; arsa, arazi, konut, dükkân, fabrika, hastane, iş merkezi, ofis, depo, turizm tesisi, alışveriş merkezi gibi varlık türleri ve bu varlıklara bağlı hak ve faydaların değerinin tespitini yapmakla yetkilendirilmiş kişidir. Gayrimenkul değerleme uzmanı olmak isteyen kişilerin SPK Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansını almaya hak kazanmış ve bu alana 3 yıl mesleki tecrübe şartına sahip olması gerekir. Gayrimenkul değerleme uzmanı olabilmek için üniversitelerin 4 yıllık bölümlerinden mezun olmak zorunludur. Sektörde gayrimenkul değerleme uzmanlarının büyük bir kısmı üniversitelerin inşaat mühendisliği, harita mühendisliği, şehir ve bölge planlama, işletme ve iktisat gibi bölümlerinden mezun kişilerden meydana geldiği bilinmektedir.
Gayrimenkul değerleme uzmanının sahip olması gereken vasıflardan bazılarını şu şekildedir:
- Bir gayrimenkul değerleme uzmanı, kendi alanındaki teknik usul ve esasları iyi bilmelidir.
- Etkili iletişim becerileri gösterilmeli, sözlü ve yazılı olarak ifade edebilmelidir.
- Takım çalışmasına yatkın olmalıdır.
- İş planlama ve ölçüm becerilerinin yanı sıra zaman yönetimi konusundaki becerileri gelişmiş olmalıdır.
- Mesleki gelişime ve yeniliğe açık olmalı ve gelişmeleri yakından takip etmelidir.
- Aktif olarak araç kullanabilmelidir.
Gayrimenkul Değerlemesi Uzmanlığı Yapılırken Nelere Dikkat Edilmelidir?
- Gayrimenkul piyasasındaki güncel gelişmeleri takip etmelidir.
- Gayrimenkulün değerine etki eden yasal, mevcut, ekonomik ve beşeri her türlü veri, bilgi, belge ve bulguyu araştırmalı ve analiz etmelidir.
- Sahada gayrimenkule ilişkin tespitleri eksiksiz ve tam biçimde yapmalıdır.
- Mülklerin değerine etki eden arz, talep, pazar koşulları, bölgenin koşulları, alt yapı, sosyal donatı ve ulaşım imkanları vb. faktörleri hesaba katmalıdır. rın yapısı veya eğilimleri ile ilgilenmelidir.
- Amortisman, yatırım maliyetleri, mülklerin getirileri ve piyasadaki benzer nitelikli mülkler gibi gayrimenkulün değerine etki eden faktörleri göz önünde bulundurarak değer takdir etmelidir.
- Uluslararası Değerleme Standartlarına bağlı kalarak rapor hazırlaması gerekir.
- Bağımsızlık, tarafsızlık, objektiflik gibi etik ve ahlaki değerlere bağlı olmalı, çıkar çatışmasından kaçınmalıdır.
- Kişisel Verilerin Korunması Hakkındaki Kanun hükümlerine bağlı kalarak, elde ettiği verilerin gizliliğini korumalıdır.
Gayrimenkul Değerleme Şirketi Nedir?
Ülkemizde değerleme faaliyetinde bulunma yetkisi, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK tarafından yetkilendirilmiş ve belli şartları yerine getiren anonim şirketlere verilmektedir. SPK Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Şirketleri, SPK tarafından bu şartlara haiz olup olmadıkları incelenerek listeye alınmakta olup, ayrıca banka ve diğer finansal kuruluşlara rapor hazırlayabilmek için buna ilaveten Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) lisansına da sahip olmak gerekir. Ayrıca şirketimizin de üyesi olduğu, Birleşik Krallık Merkezli Royal Institution of Chartered Surveyors isimli dünya genelinde bilinirliğe sahip 154 yıllık kuruluş da dünyanın çeşitli bölgelerinde raporların geçerliliği açısından öneme sahiptir. RICS üyesi şirketlerin hazırladığı değerleme raporları dünya genelinde birçok kurum ve kuruluş tarafından kabul görmekte olup, şirketimiz de şartları sağlamaktadır.
Gayrimenkul değerleme kuruluşları; gayrimenkul değerleme faaliyetinin yanı sıra, gayrimenkullerle ilgili piyasa araştırması, fizibilite çalışması, gayrimenkul ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi, boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi, en verimli ve en iyi kullanım değeri analizi gibi alanlarda danışmanlık hizmeti verebilirler. Mesleki uzmanlıklarının dışında yer alan ve özel ihtisas ve tecrübe gerektiren gayrimenkul dışı varlıkların değerleme faaliyetlerini üstlenemezler.
Bir gayrimenkulün 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 684 üncü maddesi uyarınca bütünleyici parçası ile 686 ncı maddesi uyarınca eklentisi olan unsurları da münferit olarak değerleyebilirler.
Kurulun gayrimenkul dışındaki varlıkların sermaye piyasası kapsamındaki değerlemesine ilişkin İlke Kararında belirtilen hususlar saklıdır.
Gayrimenkul değerleme kuruluşları, belirtilen faaliyetler dışında emlak komisyonculuğu dahil başka bir faaliyette bulunamazlar. Bilgi ve yeteneklerinin yeterli olmadığı işleri kabul edemezler.
Gayrimenkul değerleme kuruluşları TDUB Statüsüne ve TDUB tarafından alınacak kararlara uymakla yükümlüdürler.
Gayrimenkul Değerleme Yöntemleri Nelerdir?
Yapılan değerleme çalışmalarında dört farklı değer yaklaşım yöntemleri bulunmaktadır. bu yöntemler “Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yöntemi”, “Gelir İndirgeme Yöntemi” ve “Maliyet Yöntemi”dir.
Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yöntemi
Emsal karşılaştırma yaklaşımı değerlenecek gayrimenkule benzer yakın zamanda satılmış olan gayrimenkullerin satış fiyatları uygun karşılaştırma kriterleri kullanılarak gerekli düzeltme işlemleri yapılarak gayrimenkulün değerinin tespit edildiği yaklaşımdır.
Gelir İndirgeme Yöntemi
Gelir indirgeme yaklaşımında değerlemesi yapılan ve gelir getiren mülke ait gelir ve harcama verileri dikkate alınarak değer tahmini yapılır. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (net gelir rakamı) ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir.
Gelir getiren bir gayrimenkul için gelir, elden kira şeklinde olabilirken, hali hazırda mülk sasahibi tarafından kullanılan bir gayrimenkulde ise mülk sahibinin kiralamak istediği takdirde piyasada katlanacağı maliyet üzerinden hesaplanan varsayımsal kira bedeli olabilir. Elde edilen nakit akışları, kaptialize edilerek gayrimenkulün değerine ulaşılır. Geliri değişken olmayan, düzenli getiriye sahip mülkler için kapitalizasyon oranı vasıtasıyla doğrudan kapitalize edilerek değerleme yapılır. Bu oran yavda çarpman paranın zaman maliyeti ile mülkiyet risklerini ve getirilerini yansıtması beklenen, yatırımcı için getiriyi temsil eder.
Gelirlerin yıllara göre değişkenlik gösterebilen, risk kat sayısı daha yüksek, gerek gelirleri gerekse giderleri için projeksiyon yapılması gereken otel, AVM, kat otoparkı, hastane, enerji tesisi gibi mülklerin değerlemesinde ise İndirgenmiş Nakit Akımı (DCF-Discounted Cash Flow) metoduna başvurulur, bazı durumlarda daha uzun vadeli olarak uygulansa da genel olarak mülkün gelecek 10 yılda elde edeceği gelirler ve tahmini giderleri ön görülerek 10 yıllık döneme yayılmış bir nakit akımı hesabı oluşturulur, son mülkün yıldaki geliri üzerinden kapitalizasyon oranı vasıtasıyla terminal value yani çıkış değeri/son değeri hesap edilerek 10 yıl boyunca elde edilen net gelirler (giderler düşüldükten sonra kalan) ile toplanır ve tüm bu yıllara yaygın gelir indirgeme oranı vasıtasıyla bugünkü değerine indirgenir.
Maliyet Yöntemi
Maliyet yaklaşımı, piyasada alım satımı pek olmayan özel amaçlı genel olarak fabrika, otel, tatil köyleri, fabrika, iş merkezi, plaza vb. gibi kira geliri bilinmeyen gayrimenkuller için kullanılır. Muhtemel bir alıcının, belli bir gayrimenkul için yerine koyma maliyetinden fazla bir bedel ödemeyeceği varsayımından yola çıkılır.
Yıpranma, plan eksiklikleri ve komşuluk çevresi etkilerinden kaynaklanan değer kaybı yeniden inşa maliyetlerinden düşülür. Amorti edilmiş yapıların maliyet tahminine arazi değeri tahmini ilave edilerek maliyet yaklaşımıyla belirlenen değere ulaşılır.
