Gayrimenkul Merak Edilen Sorular

1. Ev Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?

• Satın alınacak gayrimenkulün tapu kayıtlarının incelenmesi ve tapu kayıtlarının yorumlanması gayrimenkulün mülkiyetiyle ilgili olarak var olan müspet/menfi etkenlerin yorumlanmasına ilişkin çalışmaların başında gelmektedir. Gayrimenkulün tapu kayıtlarında herhangi bir hata var ise bunun tespit edilmesi, arsa payının öğrenilmesi, ipotek, haciz, kamulaştırma vb. şerhler bulunup bulunmadığının tespiti, riskli alan veya riskli yapı şerhi bulunup bulunmadığı, davalıdır şerhi olup olmadığı, intifa hakkı, vefa hakkı, ön alım hakkı, irtifak hakkı, geçiş hakkı gibi mülkiyeti doğrudan sınırlayabilecek unsurların bulunup bulunmadığının tespit edilmesi mülk sahibinin hakları üzerinde doğrudan etkin olan bir konudur.
• Satın alınacak gayrimenkule ait mimari proje ve gerektiği takdirde statik projenin ilgili resmi kurumlarda incelenmesi ve varsa aykırılıkların tespiti önem arz eden diğer bir konudur.  Satın alınacak konutun projesinin incelenmesi ve yerinde yapılan tespitler sonucunda proje ile fiili kullanım arasında farklılıklar bulunup bulunmadığının tespiti mutlaka yapılmalıdır. Bu tespitler, olası bir uyumsuzluk halinde satın alacak kişiyi ileride nelerin bekleyebileceğine ışık tutması açısından da önemlidir.
• Bu noktada önem arz eden diğer bir konu ise, satın aldığınız gayrimenkulün size gösterilen konumda olup olmadığıdır. Bu durumun tespiti tapu ve kadastro müdürlükleri ve  belediyede yapılan incelemeler sizi ileride ortaya çıkabilecek uyumsuzluklara karşı koruması açısından önemlidir.
• Satın alınacak gayrimenkule belediye dosyasının incelenmesi de yatırımızı güvenle yapmanız konusunda öne çıkan konulardan biridir. Bu çalışma sayesinde, satın alınacak gayrimenkulün ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi (iskan) olup olmadığı, varsa bunların iptal edilip edilmediği, geçerli olup olmadığı, hakkında açılmış herhangi bir dava olup olmadığı, herhangi bir yıkım kararı veya para cezası uygulaması olup olmadığı, imar barışı kapsamında yer almışsa imar barışı sürecinin kanuna uygun biçimde işleyip işlemediği, yapı kayıt belgesinin geçerlilik durumu gibi konular bu noktada gerçekleştirilebilecek tespitlerin başında gelmektedir.
• İmar durumunun irdelenmesi, yatırımınızın mevcut durumu ve olası riskleri hakkında önemli bilgi sağlayacak konulardan biridir.
• Satın alınacak gayrimenkulün kentsel dönüşüme konu olup olmayacağının tespiti, kentsel dönüşüme konu olması halinde karşılaşılması muhtemel tablo, sahip olunan arsa payının kentsel dönüşüm sonrasında ne büyüklükte bir konut getirebileceği, bölgede kentsel dönüşüm sürecinde kat karşılığı oranlarının yüzde kaç olduğu tespit edilmesine yatırımcının sağlıklı karar vermesine olanak sağlayacaktır.
• Arsa payı, gerek satın almayı planladığınız gayrimenkule bağlı hakların temsilinde, gerekse kentsel dönüşüm süreçlerinde oluşacak yeni durum üzerinde doğrudan etkiye sahiptir. Bu sebeple, satın alınacak gayrimenkulün arsa payının doğru olup olmadığının tespit edilmesi önemlidir.
• Tapuya gidildiğinde satacak olan gayrimenkul sahibinin belediye nezdinde tüm borçlarını (emlak vergisi ve diğer vergiler) ödemiş olması ve “temiz kağıdı” dediğimiz borçsuzluk belgesini almış olması gerekir.
• Yine belediye tarafından düzenlenmiş olan satışa esas ve o değerden aşağıya satmayı imkansız kılan emlak vergisi değer belgesinin de satıcıya verilmiş olması gereklidir. Bu belge ile alıcı ve satıcı bu değerden aşağıya satış yapamazlar.
• Satın alınacak gayrimenkulün, hukuki durumunun, yasal ve mevcut özelliklerinin, piyasa değerinin, taşıdığı fırsat ve risklerin tespiti açısından SPK tarafından değerleme faaliyetinde bulunmaya yetkili kılınmış lisanslı bir değerleme şirketine rapor hazırlatılmasında fayda bulunmaktadır.

2. Gayrimenkul Değerleme Nedir?

Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesidir.

3. Gayrimenkul Değerleme Yöntemleri Nelerdir?

• Emsal karşılaştırma yöntemi
• Gelir kapitalizasyonu yöntemi
• Maliyet Yöntemi

4. Ekspertiz Raporu Nedir?

Ekspertiz raporu, gayrimenkulün yaş, konum, fiziki koşullar, kat sayısı, ulaşım olanakları, tapu türü, yasal durumu, mevcut durumu, sosyal olanakları, piyasa koşulları gibi hususların incelenerek gayrimenkulün değerinin belirlenmesi ve tüm özelliklerinin bir raporda belirtilmesidir.

Rapor, Sermaye Piyasası Kurulunun (SPK) lisans verdiği gayrimenkul değerleme uzmanları ve SPK Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Şirketleri tarafından hazırlanmaktadır.

Ev Alacak Kişinin Hangi Belgelere İhtiyaci Vardir?

Alım satım işlemi esnasında alıcının için kimlik bilgileri ve satış bedelini hazırlamış olması gerekmektedir. Yine alıcı tapu tarafından alım satım bedeli için ödemesi gerekli olan harçları ve taşınmaza ait DASK poliçesini yaptırmalıdır. Tapu devri gerçekleştikten sonra ise yeni mülk sahibi en kısa sürede ilgili belediyeye giderek kaydını yaptırmalıdır.

Kat İrtifaki Nedir?

Kat irtifakı “arsa üzerinde başlanacak inşaata yönelik mülkiyet hakkı” olarak tanımlanır. Biçimsel anlamda bir tapu çeşidi olan kat irtifakı, henüz tamamlanmamış bir inşaatta hak sahiplerinin paylarını belirtmek ve göstermek amacı ile hazırlanır. İnşaat halinde olan yerleşim projeleri de sözü edilen bu kat irtifakı çerçevesinde ele alınır. İnşaatın tamamlanmasını takiben yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınarak kat mülkiyetine geçilmesi gerekir ancak ülkemizde bir çok yapının kat irtifaklı olarak kullanıldığı, çeşitli sebeplerle kat mülkiyetine geçilmediği yada geçilemediği bilinmektedir.

5. Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyeti; arsa üzerinde tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde, bağımsız bölümlerin malikleri tarafından mülkiyet hakkının kurulmasıdır. Bir diğer deyişle kat mülkiyeti, inşaatı tamamlanmış bir gayrimenkulün her bir bölümünün kişiler üzerine ayrı ayrı kaydedilmesidir. Kat mülkiyeti tapusuna sahip olmak için ilk olarak iskan belgesi gerekmektedir.

6. Kat İrtifaki ve Kat Mülkiyeti Arasindaki Fark Nedir?

Tapu türleri arasında arsa tapusu, kat irtifakı tapusu ve kat mülkiyeti tapusu şeklinde bir ayrıma gidildiğinde kat irtifakı tapusunun bir ara form olduğu görülür. İnşaat boyunca geçerli olan kat irtifakı, geçici bir süreliğine alınacak belgedir. Kat mülkiyeti tapusuna geçebilmek içinse tamamlanmış bir inşaat söz konusudur

İnşaat sırasında alınan kat irtifakı, inşaat tamamlandığında kat mülkiyetine çevrilir. Müteahhitlerin belediyeye iskan başvurusu yapması sonucu bir dilekçe verilir ve kauapt malikleri, bu dilekçe ile birlikte ilgili ilçedeki tapu müdürlüğüne başvurur ve gerekli prosedürlerin yerine getirilmesi sonucunda kat mülkiyeti tapusu elde edilir.

7. Yönetim Planı Nedir?

Yönetim planı; kat mülkiyeti / kat irtifakı rejimine başvuru esnasında tapuya sunulan ve ana gayrimenkulün yönetim tarzının belirlendiği metindir. Bu kapsamda yönetim planı bütün kat malikleri ( daire / ofis / dükkan sahiplerini) ve (kiracı, mirasçı, sınırlı ayni hak sahipleri vb) diğer tüm ilgililer için bağlayıcıdır. Zaten yönetim planı, tapu müdürlüğü nezdinde tutulan kayıtlara da (kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesi) işlenecektir.

Ana gayrimenkulün yönetiminde önce Kat Mülkiyeti Kanunu’na ardından yönetim planına göre hareket edilecektir. Yönetim planında Kanun’a aykırı hükümler bulunması halinde ilgili kısımlar geçersiz sayılacaktır.

8. Yönetim Planı Değişikliği Nasıl Yapılır?

Temel kural olarak yönetim planının değiştirilmesi için oy çoğunluğu tek başına yeterli olmayıp kat malikleri kurulundaki bütün kat maliklerinin beşte dördünün olumlu oyugerekmektedir. Toplu yapılarda gerçekleştirilecek yönetim planı değişikliklerinde ise toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin beşte dördünün oyu gerekecektir.

9. Arazi ve Arsa Arasındaki Fark Nedir?

Arazi  en basit ifadeyle imar planı kapsamında yer almayan toprak parçası olarak ifade edilebilir. 

Arsa ise ilgili idare tarafından imar planları kapsamına alınarak imar planları hazırlanmış ve imar uygulaması yapılmış arazi türü olarak adlandırılabilir.  

10. Her Arsanın İmar İzni Var Mıdır? 

Her arsanın imar izni bulunmamaktadır. İmar planlarında yeşil alan, park alanı, tarım alanı, okul alanı, sağlık tesisi alanı gibi fonksiyonlara sahip ya da yolda, sit alanında, jeololojik açıdan sakıncalı alanda veya kamulaştırma planları kapsamında kalan arsaların imar izni bulunmamaktadır. 

11. Hisseli Arsaların Satışı Nasıl Yapılır?

Arsa hisseli ise alınan hissenin, ortak mülkiyete tabi arsa üzerinde tespitini yapmak mümkün değildir. Parselasyon planı yapılmış ise parselin kroki üzerinde noter tarafından tastik edilmesi suretiyle hangi kişiye satıldığının belirlenmesi yapılabilir.

12. Emlak Vergisini Ilk Kez Ödeyecekler Nelere Dikkat Etmeli?

2021 yılı içerisinde gayrimenkul satın alanların ödeme yükümlülüğü 2022 yılında başlamaktadır. Yani 2021 yılına ait emlak vergisi 2022 yılı içerisinde ödeniyor. Ödeme için gayrimenkulün bağlı bulunduğu belediyeye başvurarak başvurulmalı ve yılın son gününden önce beyanname doldurulmalıdır.

2021 yılında satın alınan bir mülk için sahip olunan tapu bedeli ve kimlik ile beraber mülkün bağlı bulunduğu ilçe belediyesine gidilerek beyanda bulunulması gerekiyor.

Emlak vergisini ister tek seferde ister iki taksitte ödemek mümkündür. Tek seferde ödeme yapılacaksa mayıs ayının sonuna kadar ödeme gerçekleştirilmelidir.

Taksitle ödeme yapılacaksa ilk taksitin mayıs ayı sonuna kadar, ikinci taksitin ise kasım ayı sonuna kadar yapılması gereklidir.

13. Kimler Emlak Vergisinden Muaftır?

Emlak vergisinden muaf olunan bazı durumlar bulunmaktadır. Sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan başka geliri bulunmayan emekliler, geliri olmadığını belgeleyenler, şehit yakınları, gaziler, engelli vatandaşlar, ile  Gaziler, engelliler, vefat etmiş emeklilerin yakınları  brüt 200 m²’yi geçmeyen tek konutları için emlak vergisinden muaf tutulmuşlardır. 

Bu muafiyet durumu sadece konutlar için geçerlidir. Diğer mülk türleri muafiyetten faydalanamıyor. Muafiyetten yararlanmak için ilgili belediyelere gerekli evraklar ile başvuru yapılması gereklidir.

Ayrıca muafiyet kapsamına giren kişilerin ücret, ticari, sınai ve mesleki faaliyet geliri, tarımsal faaliyet geliri, işyeri veya konut kira geliri, faiz ve temettü geliri veya benzeri türde bir gelir elde etmemesi gereklidir. 

14. Emlak Vergisi Nasıl Hesaplanır?

Emlak vergisine esas değerlerin tespiti, Emlak Vergisi Değer Takdir Komisyonları tarafından yapılmaktadır. Emlak vergisi oranları, gayrimenkulün niteliğine göre, konut, arsa, arazi ve iş yeri gibi alt türlere ayrılıyor. Büyükşehir statüsüne sahip illerde emlak vergisi oranları büyükşehir niteliği olmayan illerin iki katı yüksek olarak uygulanıyor.   

Emlak vergisi oranı büyükşehir statüsündeki illerde binde 2; büyükşehir statüsüne sahip olmayan illerde ise binde 1 oranı üzerinden hesaplanmaktadır.

İşyerlerine ait emlak vergisi büyükşehirlerde binde 4; büyükşehir niteliğine haiz olmayan illerde ise binde 2 oranıyla uygulanıyor.

Arazi niteliğindeki gayrimenkuller için büyükşehirlerde binde 2, diğer belediyelerde ise binde 1 oranında vergi uygulanırken, arsalar için büyükşehirlerde emlak vergisi oranı binde 6, diğer şehirlerde ise binde 3 olarak hesaplanıyor.

15. Emlak Vergisini Ödemeleri Nasıl Yapılır?

Emlak vergisi ödemesi gayrimenkulün bağlı bulunduğu belediyeye yapılmaktadır. Belediyelerin veznelerine gidilerek, EFT/Havale yoluyla ya da bazı belediyelerin internet siteleri üzerinden kredi kartı ile ödeme yapılması mümkündür. Gayrimenkul sahibinin gayrimenkulden farklı bir şehirde bulunması halinde, ödemeler tüm belediyelerden yapılabilir. 

Bunun yanı sıra, Gelirler İdaresi Başkanlığı web sitesi (gib.gov.tr) üzerinden ve E-Devlet kapısı vasıtasıyla İnternet Vergi Dairesi üzerinden de yapılma imkânı bulunuyor. 

Öte yandan PTT şubelerinden, banka şubelerinden, bankaların internet şubelerinden ve cep telefonları üzerindeki mobil uygulamalardan da emlak vergisi ödenmesinin mümkün.

16. Hangi Tadilatlar Için Belediyeye Başvurulmalıdır?

Ruhsat alınmış yapılarda, alan, hacim, kat adedi kontur ve gabari gibi konularda herhangi bir değişiklik söz konusu ise yapılan tadilat için tadilat ruhsatı alınması gereklidir. Derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir. 

17.  Yapı Ruhsatı Nasıl Alınır?

Yapı ruhsatı almak için belediye, valilik bürolarına yapı sahipleri veya kanuni vekillerince dilekçe ile müracaat edilir. Dilekçeye sadece tapu (istisnai hallerde tapu senedi yerine geçecek belge), mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri, resim ve hesapları, röperli veya yoksa, ebatlı kroki eklenmesi gereklidir. Belediyeler veya valiliklerce ruhsat ve ekleri incelenerek eksik ve yanlış bulunmuyorsa inceleme sonucunda yapı ruhsatı izni verilir. Eksik veya yanlış olduğu takdirde; müracaat tarihinden itibaren onbeş gün içinde müracaatçıya ilgili bütün eksik ve yanlışları yazı ile bildirilir. Eksik ve yanlışlar giderildikten sonra yapılacak müracaattan sonra yapı ruhsatı verilir.

18. Yapı Kullanma Izin Belgesi (İskan) Nasıl Alınır?

Yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren belediye, valilik bürolarından yapıların tamamen veya kısmen kullanılabilmesi için izin alınması mecburidir. Mal sahibinin müracaatı üzerine, yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediğinin tespiti gerekir. 

19. Uygulama Imar Planı Nedir?

Onaylı halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olan ve nazım imar planına uygun olarak hazırlanan ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve esaslarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren ve 1/1000 ölçekte düzenlenen raporuyla bir bütün olan plandır.

20. 18.Madde Uygulaması Nedir?

İmar planı sınırları içinde bulunan arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya denmektedir. Bu uygulama 3194 sayılı İmar Yasasının 18. Maddesinde tanımlandığından olduğundan bu adla tanımlanmaktadır. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır. Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında “düzenleme ortaklık payı” olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırkbeşini geçemez. Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, cami ve karakol gibi umumi hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarda kullanılamaz.

21. Satın Alınan Mülkte Kiracı Varsa Satın Alan Kişi Hangi Haklara Sahiptir?

Gayrimenkulü satin alan kişi satın alma tarihinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya durumu ihtarname ile bildirerek, satın alma tarihinden sonraki 6 ay içerisinde kiracıya tahliye etmesi yönünde talepte bulunabilir. Bu mülkü, yeni satın alan kişi, eski sahibi ile kiracı arasında yapılmış sözleşmenin tüm hükümlerini de devralmış olur. Bu nedenle kira sözleşmesinin sonunda ihtiyaç sebebi ile dava açma hakkına sahiptir. Fakat bu sürenin uzun olması durumunda, kanun bu süreyi beklemeden kiracıyını tahliye olması için 6 ay gibi bir süre tanımış ve bu sürenin sonunda tahliye davası açılabilmesini hükme bağlamıştır. Bunun için meskenin yeni sahibinin, gayrimenkulu satın aldığı tarihten itibaren bir ay içerisinde noter kanalı ile ihtar çekerek burayı satın aldığını, be meskene gereksinimi olduğunu, bu nedenle de bu tahliyenin istendiğinin bildirilmesi gerekir.

22. Tapu Şerhi Nedir?

Tapuya şerh koymak; taşınmaz bir malın sahibinin hak sahipliğini kısıtlamak için konulan ve uyarı niteliği taşıyan bir uygulamadır. Tapu kütüğünün şerhler bölümüne işlenir. Bu uygulama, taşınmazı satın almak isteyen kişilere sınırlı kullanım hakkının bulunduğunu gösterir.

23. İntifa Hakkı Nedir?

İntifa hakkı taşınmaz veya taşınır bir eşya üzerinde bir kişiye sınırsız yararlanma yetkisi tanıyan bir irtifak hakkıdır. Bu konu ile ilgili yasal hükümler, Türk Medeni Kanunu 724 – 822. maddeleri arasında yer almıştır. İntifa hakkı kişiye, başkasına ait bir eşya üzerinde kullanma ve semerelerinden faydalanma hakkını da kapsayan tam yararlanma yetkisi verir ve bir eşya üzerinde kurulduğu vakit malike sadece o şeyin kuru (çıplak) mülkiyet hakkı kalır.

24. İntifa Hakkı Sahibi Bu Hakkını Devredebilir Mi?     
    İntifa hakkı, ölene kadar yararlanma imkanı tanır. Ancak intifa hakkı sahibi bu hakkını bir başkasına devredemez. 

25. İntifa Hakkı Miras Olarak Kalır Mı?     
    İntifa hakkı miras olarak kalmaz. İntifa hakkı, hak sahibinin ölümü ile son bulur. İntifa hakkı, kuru mülkiyet sahiplerine geri döner.

26. İntifa Hakkı Sahiplerinin Hakları Nelerdir?     
    İntifa hakkı sahibi, gayrimenkulün mülkiyetinin veya intifa hakkı devri dışında her türlü istifade hakkına sahiptir.

27. Kuru Mülkiyet Sahibinin Hakları Nelerdir?    

Kuru mülkiyet sahibinin gayrimenkulden istifade hakkı yoktur. Ancak kuru mülkiyet olarak ve intifa hakkı devam etmek kaydı ile gayrimenkulün satışı mümkündür.

28. İntifa Hakkının Süresi Sınırlandırılabilir Mi?     
    Evet, intifa hakkı tesis edilirken belirli bir süre ile sınırlandırılabilir.

29. İntifa Hakkı Nasıl Tesis Edilir?     
    İntifa hakkı tesisi tapu siciline tescil sureti ile tapu müdürlüğünde yapılır.

30. Ölünceye Kadar Bakma Akdi Nedir?

Bir taşınmaz malın mülkiyetinin devri karşılığında bir kimsenin diğer birini ölünceye kadar bakıp gözetmeyi taahhüt etmesidir. Tapu kütüğüne tescil edilerek garanti altına alınır.

31. İpotek Nedir?   
    Bir borcun ödeneceğine güvence olarak, borç ödenince kaldırılmak koşuluyla, borçlunun ortaya koyduğu bir taşınmaz üzerinde alacaklı lehine tapu siciline işlenen kayıttır.

32. Hacizli Mal Satılabilir Mi?   
    Bir gayrimenkulün üzerinde bulunan hacizler satışa engel değildir. Satış, gayrimenkulün üzerindeki hacizle birlikte yapılır. Yani satışla haciz kalkmaz, devam eder. Fakat kamu hacizlerinde satışa kısıtlama getirilerek, kamu tarafından haczedilmiş menkul veya gayrimenkuller doğrudan satılamıyor. Kamu hacizlerinde sadece, kamu haczinin tapu kütüğünden kalkması ile taşınmazların satış işlemi yapılabilir.

33. İhtiyadi Tedbir Bulunan Gayrimenkuller Satılabilir Mi?    
    İhtiyadi tedbir bulunan bir gayrimenkul hiçbir şekilde satılamaz.
34. Kira Şerhi Nedir?      

Gayrimenkul sahibi ve kiracının anlaşması sonucu kira sözleşmesi tapu kaydına işlenir. Tapu kütüğünün şerhler bölümüne işlenen kira şerhi, kiracının ya da mal sahibinin başvurusu ile yapılabilir.

35. Devre Mülk Tapusu Nedir?     
    Devre Mülk, yılın belirli döneminde (15 günden az olmaması kaydıyla) kullanılmak üzere satın alınan gayrimenkulü ifade etmektedir. Devre mülk sahiplerine tapu üzerine tescil edilerek kullanım hakkı verildiği için, devre mülk kullanımında devre tatillerde uygulanan (29 yıl, 49 yıl vs.) zaman sınırlaması yoktur. Tapu sahibi ilgili devre mülkü satma, devretme, kiraya verme veya miras bırakma hakkına sahiptir.

36. Tapu Alım / Satım Harç Oranı Ne Kadardır? 

Emlak alım satımında harç, satış bedeli asgari beyan değerinin altında olmamak kaydı ile alıcı ve satıcı için ayrı ayrı satış bedelinin %2’si kadardır.

37. Tapu Alım Satım Harcı Nasıl Hesaplanır?    
    Tapu alım satım harcı, tapuda işlem yapılacak olan gayrimenkul ile ilgili beyan edilen alım/satım tutarı üzerinden hesaplanır. Yani tapuda 100 bin TL satış tutarı beyan edilen bir gayrimenkulün 2 bin TL alıcının, 2 bin TL de satıcının sorumluluğunda olmak üzere 4 bin TL tapu harcı tahsil edilir.

38. Kira Stopajı Nedir, Oranı Ne Kadardır?    
    Sahibi şirketler dışında olan bir gayri menkulün işyeri olarak kiralanması halinde kira bedelinden kesilerek maliyeye ödenmesi gereken peşin vergidir. Kira bedelinin %22 si stopaj olarak kesilir. Stopaj kesilmemiş kira bedeline brüt kira, kesildikten sonra kalan kısma net kira denir.

39. Hangi Durumlarda Kiralamalarda KDV Ödenir?
    Şirketlere ait gayri menkullerin kiralanmasında katma değer vergisi uygulanır.

40. Kiralarda KDV oranı ne nedir?     
    Kiralamada KDV oranı %18 dir.

41. KAKS Nedir?

KAKS, “kat alanı kat sayısı” teriminin kısaltması olarak karşımıza çıkar. Bu değer bir arsaya yapılabilecek toplam net inşaat alanı katsaysını ifade eder. Ayrıca KAKS terimi emsal ile aynı anlama gelir.

İmar planında belirtilen KAKS değeri ile arsanın alanı çarpılarak bir arsa üzerinde inşa edilebilecek yapının maksimum alanına ulaşılabilir. Örneğin bir arsa Kaks 2,50 değerine sahipse, 1.000 m2’lik bir arsa üzerinde 2.500m2 emsal alanına sahip inşaat yapılabileceği anlamına gelir.

42. TAKS Nedir?

TAKS, Taban Alanı Katsayısı anlamına gelmekte olup, arsa üzerine inşa edilecek yapının taban alanını belirleyen değerdir. 

İmar planında yer alan TAKS değeri ile arsa metrekaresinin çarpımı sonucunda, bina tabanının maksimum alanı belirlenmiş olur. Buna göre TAKS değeri 0.35 olan 1000 metrekarelik bir arsada taban alanının hesaplanması şu şekilde olur;

1.000m2 * 0.35 = 350 m2

TAKS hesaplanırken, yangın merdivenleri, açık havuz, açık otopark, asansör boşlukları ve iç bahçeler TAKS değerine dahil edilmez.

43. Yapı Denetimi Nedir?

Yapı denetim kuruluşu, bir inşaatın başlangıcından bitimine kadarki süreçte arsa sahibi adına inşa faaliyetlerini ve dolayısıyla müteahhiti denetleyen kuruluşlardır. Özel kişilere ait bir yapının imar planına, fen/sanat ve sağlık kurallarına, standartlara uygun kalitede yapılması için proje ve denetimini sağlar.

44. Hangi Yapılar Yapı Denetimi Kanunu Kapsamına Girer?

4708 sayılı Yapı Denetimi Kanunu’na göre:

a) 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 26 ncı maddesinde belirtilen kamuya ait yapı ve tesisler ile 27 nci maddesinde belirtilen ruhsata tabi olmayan yapılar, 

b) Bodrum katı dışında en çok iki katlı ve yapı inşaat alanı toplam 200 metrekareyi geçmeyen müstakil yapılar, 

c) Entegre tesis niteliğinde olmayan tarım ve hayvancılık amaçlı yapı ve tesisler, 

d) Köy yerleşik alanlarında, belediye ve mücavir alan sınırları içinde olmayan iskân dışı alanlarda ve nüfusu 5000’in altında olan belediyelerin belediye ve mücavir alan sınırları içinde bodrum katı ve çatı arası dışında en çok iki katlı ve yalnızca bir bodrum katın inşaat alanı hesaba katılmaksızın toplam inşaat alanı 500 metrekareyi geçmeyen konut yapıları ile bunların kömürlük, otopark, depo gibi müştemilatı, hariç olmak üzere, belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak yapıların denetimini kapsar.

45. Arsa Payı Nedir?

Arsa payı, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulan binalarda her bir bağımsız bölüme kat mülkiyeti yönünden düşen arsa hakkıdır. 

46. Arsa Payı Neye Göre Belirlenir?

Arsa payı, bağımsız bölümün değerinin, ana taşınmazın toplam değerine olan oranı esas alınarak hesaplanır. Arsa payının değeri hesaplanırken her bir bağımsız bölümün kat irtifakının kurulduğu tarih itibariyle sahip olduğu piyasa değeri esas alınır.

47. Arsa Payı Düzeltme Davası Nedir?

Arsa payının düzeltilmesi davası, arsa payı hatalı ve eksik yazılmış olan kat mülkiyeti veya kat irtifakı sahipleri, ile bunların mirasçıları tarafından açılabilen bir tespit davasıdır. Yapının inşa edildiği tarih itibariyle geçerli olan koşullar dikkate alınarak tespit yapılır. Yapı yıkıldıktan sonra arsa payı düzeltme davası açılamaz.

48. Riskli Alan Nedir?

6306 sayılı yasa kapsamında riskli alanlar, zemin yapısı ya da üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alanlardır. Riskli alanlar Çevre ve Şehircilik Bakanlığının teklifi üzerine Bakanlar Kurulunun Kararı ile kararlaştırılan alanlardır.

49. Riski Yapı Nedir?

6306 Sayılı Kanun’un 2.maddesine göre riskli yapı; riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı ifade eder.

50. Riskli Yapı Raporu Nereden Alınır?

6306 numaralı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 3. maddesine göre riskli yapı tespiti için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş kurum ve kuruluşlara başvurmak gerekmektedir.

51. Karot Nedir? Karot Örneği Nasıl Alınır?

Karot, silindire benzeyen kesici bir makine ile beton donatı sisteminden numune alınma işlemidir. Betonarme sistem silindir şeklinde delinir. İnşası tamamlanmış yapılarda bu işlem gerçekleştirilerek, donatı elemanlarının kalitesi ve yapısı değerlendirilerek yapının yaklaşık olarak ne kadar süre sağlam kalacağı ve depreme dayanıklılığı ölçülür. Karot alımı, yapıya zarar verebilecek bir yöntemdir. Bu sebeple yapıya en az zarar verecek, yapıyı riske atmayacak ve mühendislerin hesaplamalarına uygun olacak şekilde alınmalıdır. Yapının ve yapı gücünün taşıyıcılığını etkilemeyecek noktalar seçilmeli ve o noktalardan numune alımı yapılmalıdır. Alınan numuneler uygun koşullarda saklanarak, en kısa süre içerisinde gerekli testlere tabi tutulmalıdır. Bu testler ve sonuçlar ilgili mühendislerin gözetimi altında olmalıdır.

52. Metaverse’te Yatırım Yapılan Arsanın Değerini Hangi Unsurlar Belirler?

Değer tespitinden bahsedilebilmesi için öncelikle değerin oluşması gerektiğini göz önüne aldığımızda; belirtmek gerekir ki maddi ya da maddi olmayan herhangi bir eşyanın değeri sadece o şeylerin mevcudiyeti ile oluşmuyor.

Değerin oluşması için 4 adet faktöre ihtiyaç duyuluyor.

Bunlar;

1. Yararlılık

2. Kıtlık

3. Arzu

4. Etkin Satın alma Gücü

Metaverse’te de arsanın ya da herhangi bir gayrimenkulün gerçek anlamda değerinin oluşması için kullanılmak ya da kiralanmak suretiyle fayda sağlıyor olması gerekir. Belli bir miktar ile sınırlı olmayı gerektirmesinin yanı sıra yeterli miktarda alım gücüne sahip istekli alıcının mevcudiyeti de değerin oluşması açısından zorunluluk arz etmektedir.

Bu noktada; bahse konu arsa Dünya’mızda olsa idi hangi parametreleri dikkate alacaktık diye düşündüğümüzde;

1. Geliştirme alanı

2. Emsal Kat sayısı, yapılaşma koşulları

3. Konumu

4. Ulaşım imkanları vb. olarak sıralanabilir.

Diğer taraftan Metaverse’te arsa alımına ilişkin girişimlerimizde karşılaştığımız parametrelere bakacak olursak öncelikle alımlarda daha çok metaverse center’a yakın olması, ulaşılabilirlik, nüfus yoğunluğunun olduğu bölgeler ile ünlülerin satın aldığı taşınmazlara komşu ya da yakın arsaların satın alınması öneriliyor ya da tercih ediliyor.

53. Metaverse’te Arsa Yapımı Nasıl Yapılır?

Halihazırda Metaverse üzerinden arsa alımı konusunda ön plana çıkan sanal evrenleri The Sandbox, Axie Infinity, Decentraland, Ovr vb. olarak sayabiliriz.

54. Metaverse’te Tek Bir Sanal Evrenden Mi İbaret?

Bu evrenler birbirinden bağımsız olarak tasarlanmış durumdalar; örneğin bir tanesi yaklaşık olarak 90.000 adet arsadan oluşurken bir diğeri tüm Dünya’yı birebir yansıtacak şekilde tasarlanmış olup, 1.6 milyon adet arsadan oluşmaktadır. Örneğin, İstanbul Boğaz’da arsa kalmamış denildiğinde bu durum sanal evrenlerden sadece bir tanesi için geçerli, zira bir başkası da İstanbul’un haritasını tasarlayıp bir başka sanal evrende satışa sunabilir ve o zaman da isteyen yatırımcı satın alabilir. Doğal olarak bu durumda metaverse genelinde kıtlık faktörünün oluşmasından bahsetmek çok da gerçekçi olmaz gibi duruyor. Kıtlık faktörü ancak sanal evren bazında dillendirilebilir.

55. Metaverse’te Satın Alınan Arsanın Üzerine Hangi Türden Yapılar İnşa Edilebilir?

Arsanın geliştirilmesine yönelik olarak konut, otel, okul, avm yada fabrika alanı gibi bir kısıtlaması bulunmuyor. Kaldı ki zaten bir düzenleyici, planlamacı bir kurum da öngörülmüyor, zira inşa edilecek olana sanal evrene dahil olan yatırımcıların karar vereceği kabul ediliyor. Yani platformda ortak karar alınması esas olup, sahipliğin de blockchain üzerinde kaydedilmesi ile ilanı suretiyle mülkiyetin herkes açısından ileri sürülebilecek yani aleni hale geleceği düşünülüyor.